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「熊谷市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、熊谷市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では熊谷市の概要、特性から見ていきましょう。

熊谷市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

熊谷市の平成25年の空き家率は16.7%で、東京平均(11.2%)、全国平均:13.5%よりも高い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また空き家率の推移をみるとかなり悪化していることがわかります。

項目平成10年→15年→20年→25年
空き家率推移12.4%→12.4%→12.6%→16.7%

現在の熊谷市に空き家対策としては、空き家の適正管理の促進への取り組みは確認できていますが、空き家を減らす具体的な取り組みについては現時点(2017年1月)では確認できていません。

では熊谷市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記となります。

項目平成17年→平成24年→平成25年→平成26年→平成27年
刑法犯認知件数5,259件→2,226件→2,159件→1,814件→1600件

年々減少に傾向にあり、平成17年と比較すると70%程度とかなり減少していることがわかります。

これは平成19年「防犯のまちづくり推進条例」の施行以来、さまざまな犯罪防止対策に取り組んでいる成果と言えるでしょう。

これまでの減少傾向と熊谷市の防犯への取り組みを考慮すれば、今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記となります。

項目25年→26年→27年→平成28年度
待機児童数0人→0人→4人→0人

熊谷市の待機児童は平成27年に4人いましたが、それ以外は待機児童ゼロを実現しています。

これは熊谷市による保育施設や定員の増強などへの取り組みの成果と言えるでしょう。また熊谷市では今後も待機児童数ゼロに向けて取り組みを行って行くようです。

ここ数年の待機児童数の動向及び熊谷市の取り組みを考慮すれば、待機児童ゼロを実現している熊谷市は子育てがしやすい街といえるのではないでしょうか。

次に熊谷市の人口について考察していきましょう。

熊谷市の人口推移

人口推移

熊谷市の人口動向について調査しました。

まずここ3年の人口は、2015年:201612人、2016年:200683人、2017年:199705人と緩やかに減少しています。

項目1990年→1995年→2000年→2005年→2010年
川口市の人口200246→206392→206659→203180→203180人

熊谷市の人口は1990年には20万人を突破し、2000年まで増加を続けてきました。

しかし現在は、2000年をピークに緩やかな減少に転じています。ピークであった2000年から17年が経過しますが、この間減少した人口は6~7000人、割合で言えば3%程度となります。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に1990年・1995年・2000年・2005年・2010年・2015年の順で表示しています。

年少人口19.0%→16.8%→15.0%→13.7%→12.8%→12.1%
生産年齢人口70.2%→70.4%→69.8%→68.0%→65.4%→61.9%
老齢人口10.8%→12.8%→15.2%→18.3%→21.8%→26.0%

生産年齢人口は1995年、年少人口は1980年代をピークに減少を続け、一方老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの熊谷市の人口将来推計と年齢3区分別人口となります。

項目2020年→2025年→2030年→2035年→2040年
熊谷市の人口将来推計193812→186960→178934→170006→160453人
生産年齢人口59.6%→58.7%→57.9%→56.4%→53.9%
年少人口11.2%→10.4%→9.8%→9.5%→9.5%
老齢人口29.1%→30.9%→32.3%→34.0%→36.7%

2000年には人口減少がスタータした熊谷市ですが、今後も減少傾向は続く予測となっています。現在の緩やかな減少スピードは、今後はさらに加速されていくことが予想されています。

なお2020年と2040年の人口を比較すると3.3万人程度の減少、割合で言うと17.2%とかなり減少することがわかります。

また年齢3区分別人口を見ると、老齢人口は2030年にピークを迎えますが、生産年齢人口と年少人口は現在同様の減少傾向が続き、さらなる少子高齢化社会が予測されています。

次に熊谷市による将来人口推計を見ていきましょう。

項目2020年→2030年→2040年→2050年→2060年
熊谷市の人口将来推計194,965→175,711→151,791→127,750→105,098人

社人研によるデータと同様に人口減少は続き、2060年は約半数にまで減少する予測となっています。

現在、熊谷市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「雇用創出」「子育て世代への総合的な支援」を基本戦略として取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

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熊谷市の不動産価格

次に熊谷市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず熊谷市の地価は、埼玉県内34位、全国302位となっています。最も高い坪単価は1991年の約165万円でしたが、2016年は1/8以下の約20万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

熊谷市の地価は、バブル崩壊後2008年に上昇した以外はすべて下げています。しかしここ20年間の値動きをみると、下げ幅は緩やかなものとなっています。

なお熊谷市の2016年の地価は前年比-0.32%となり、熊谷市内のエリア別の動向をみても6地区中4地区が下降しています。

2016年に熊谷市で地価がもっとも大きく上昇した地域は籠原エリア(約1.5%)で、反対に最も大きく下降した地域は妻沼エリア(-2.75%)となります。

熊谷市の平均地価は約20万円、最高坪単価は熊谷駅エリアの約33万円(前年比約-0.01%)、最安値はひろせ野鳥の森エリアの約8万円(前年比約-1.16%)、その差は25万円程度となります。

妻沼と ひろせ野鳥の森エリアの地価が突出して安いためこのような価格差が生じていますが、その他のエリアではあまり大きな価格差は見られません。

また熊谷市内で交通、利便性、賃貸需要などを考慮した場合、熊谷駅周辺は外せないエリアとなるでしょう。

では熊谷市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK:35位、1LDK・2K・2DK:24位、2LDK・3K・3DK:24位、3LDK・4K・4DK:21位となります。

地価の34位と比較すると、少し上のクラスにランクインしています。また単独世帯向けの部屋よりもファミリー向けの部屋の方が平均家賃が高い傾向が見られます。

熊谷市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 熊谷駅周辺の地価は高い。
  2. 地価は下がり続けているが、ここ20年の下げ幅は緩やか。
  3. 地価に対して平均賃料は高い水準にある。

熊谷市の交通・アクセス

では熊谷市の電車状況はどうなっているでしょうか?

熊谷市内には6駅あり、JRと私鉄(西武新宿線・東武東上線)の利用が可能です。

JR高崎線・湘南新宿ライン籠原駅、熊谷駅
JR上越新幹線・北陸新幹線熊谷駅
秩父鉄道熊谷駅、石原駅、大麻生駅、ひろせ野鳥の森駅、上熊谷駅

複数路線が利用できる駅は、熊谷駅、籠原駅となります。

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熊谷市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に熊谷市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まず人口から。

熊谷市の人口は2000年に入ってからずっと減少が続いていますが、この傾向は今後も続くと予測されています。

また将来人口については、社人研のデータと熊谷市によるデータのどちらも減少を予測するものとなっています。

の人口は2020年前にはピークを迎え、以降減少に転じることが予測されています。同様に熊谷市による推計でも減少する予測となっています。

今後の人口が減少するスピードに着目すると、賃貸需要の減少も予測できるため、不動産投資に少なからずマイナスの影響を与えることは否めません。

また現在悪化している空き家率が、人口減によりさらに悪化することも考えられます。

そのため熊谷市による人口問題解消への取り組みに期待し、今後の動向に着目する必要があるでしょう。

では熊谷市の交通に関してはどうでしょうか?

熊谷駅から東京駅方面へのアクセスは新幹線を利用すれば40分程度、それ以外であれば1時間10分程度となります。

そのため、熊谷市は都内への通勤は十分可能なエリアとなります。

またJR湘南新宿ラインを利用すれば、大宮駅まで30分程度、浦和駅まで40分以内と埼玉の都心部へのアクセスは良いと言えるでしょう。

路線の利便性の観点からみれば、各種JRが利用できる熊谷駅周辺が不動産投資に適していると言えでしょう。

では不動産価格をみていきましょう。

熊谷市の埼玉県内でのランキングは地価は34位、平均賃料は21位(~35位)となるため、物件を安く購入できる割には賃料は高く設定できるエリアだと考えられます。

また単身者向けの部屋よりも、二人入居以上の間取りが家賃設定が有利となっています。

しかし今後は高齢者の単独世帯が増加することが見込まれるため、小さすぎず大きすぎない間取りの物件に賃貸需要が集まる可能性が考えられます。

熊谷駅周辺を中心にこういった投資物件を確保できれば、効率の良い不動産投資を行なうことができるかもしれません。

以上、熊谷市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると熊谷市は・・・

  1. すでに人口は減少傾向にあり、将来的にも減少傾向は継続。
  2. 地価よりも平均賃料が高いため、高利回りの運用が見込める。
  3. 現在は単身者向けよりファミリー向けの間取りが有利。
  4. 空き家率は悪化傾向にある。
  5. 都心への通勤も可能。埼玉主要都市へのアクセスは良好。
  6. 待機児童対策は優秀で、犯罪件数も減少傾向にあるため、子育てと治安は良い。

となります。

熊谷市での不動産投資は、不動産投資においてマイナス要素もありますが、高利回りの運用チャンスもあるとも考えられます。

そういった意味では費用対効果の高い投資を狙う方には、熊谷市での不動産投資は適していると言えるでしょう。

まずは不動産セミナーに参加して投資ノウハウが学び、物件の購入条件設定や現地調査など、情報収集からはじめてみてはいかがでしょうか。

熊谷市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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