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「越谷市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、越谷市の地域情報(空き家率・犯罪・待機児童)、将来人口推移、地価の動向、電車情報、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定するときには、最低限調査しておきたい項目となります。

「越谷市」で不動産投資を検討される方に、参考となる情報が御座いましたら幸いです。

では越谷市の概要、特性から見ていきましょう。

越谷市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

越谷市の平成25年の空き家率は11.2%で、全国平均の13.5%よりは低いが、埼玉県平均の10.9%よりも高い数値です。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:9.8%
平成15年:9.4%
平成20年:10.4%
平成25年:11.2%

越谷市の空き家率は年々増加していることがわかります。

しかし越谷市の空き家対策は空き家の管理促進や相談対応が中心で、空き家を減らす具体的な対策は確認できていません。(平成29年1月現在)

今後の取り組みに期待したいところです。

では越谷市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成22年:6203件
平成23年:5898件
平成24年:5494件
平成25年:4865件
平成26年:4444件
平成27年:4312件

年々減少傾向にあり、平成22年と平成27年を比較すると30%以上減少していることがわかります。

これは越谷市では「越谷市安全で安心な防犯のまちづくり条例」に基づき、市民、事業者や警察との連携による防犯活動による成果と言えるかもしえません。

現在の減少傾向と越谷市の取り組みを考慮すれば、越谷市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:41人
平成24年度:33人
平成25年度:35人
平成26年度:29人
平成27年度:28人
平成28年度:38人

越谷市では平成31年度に待機児童ゼロを目指して、保育定員の拡大、施設拡張などに取り組んでいますが、現状は横ばいでの推移となっています。

次に越谷市の人口について考察していきましょう。

越谷市の人口推移

人口推移

越谷市の人口動向について調査しました。

まずここ3年の人口は、2015年:332745人、2016年:334693人、2017年:339156人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:281623人
1995年:296426人
2000年:308047人
2005年:317033人
2010年:326881人

越谷市の人口は昭和43年に10万人、昭和51年に20万人、平成8年に30万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する5.7万人程度(1.20倍)の増加が確認できます。

平均世帯人員

1990年:3.1人
1995年:2.9人
2000年:2.7人
2005年:2.6人
2010年:2.4人
2015年:2.3人

また人口に反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2000年~2015年の5年毎

生産年齢人口:227,431人→221,811人→213,683人→211,827人
年少人口:46,005人→45,765人→45,667人→45,127人
老齢人口:31,593人→45,449人→62,416人→77,739人

生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向ですが、老年人口は急増してことがわかります。この傾向から少子高齢化の進行が読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)、越谷市の将来人口推計(第4次越谷市総合振興計画後期基本計画の将来人口推計を延長)と年齢3区分別人口(割合)となります。

越谷市の人口将来推計※2020年~2040年の5年毎

2020年:330130人
2025年:325862人
2030年:318720人
2035年:309701人
2040年:299760人

緩やかに上昇を続けてきた越谷市の人口もここ数年でピークを迎えることになります。そして減少に転じてからは、緩やかな減少が続く予測となっています。

2020年と2040年の人口を比較すると3万人(10%)程度の減少となります。

年齢3区分別人口※2020年~2040年の5年毎

生産年齢人口:61.6%→61.7%→61.4%→59.3%→55.9%
年少人口:12.2%→11.3%→10.6%→10.4%→10.3%
老齢人口:26.3%→26.9%→28.0%→30.3%→33.8%

また年齢3区分別人口は現在と同様の傾向が予想されるため、少子高齢化がさらに進むと考えられます。

次に越谷市(総合計画)による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

越谷市の将来人口推計※2020年~2040年の5年毎

2020年:339,849人
2025年:337,564人
2030年:329,414人
2035年:318,884人
2040年:306,844人

社人研のデータと同様に、今後は緩やかな減少が予測されています。

年齢3区分別人口(割合)※2020年~2040年の5年毎

生産年齢人口:61.9%→62.1%→62.3%→60.9%→57.8%→55.9%
年少人口:13.0%→12.3%→11.6%→11.2%→11.1%→11.2%
老齢人口:25.1%→25.5%→26.1%→27.9%→31.1%→32.9%

年齢3区分別人口についても同様の傾向が予測されています。

また越谷市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、

・地域産業の発展促進よる雇用の創出と職住近接の環境形成
・新たな都市型観光の推進
・出産、子育て支援
・安心安全な住環境の整備

に取り組みはじめているため、今後の越谷市の人口の動向に注目したいところです。

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越谷市の不動産価格

次に越谷市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず越谷市の地価は、埼玉県内13位、全国102位となっています。最も高い坪単価は1991年の約264万円でしたが、2016年は18%程度の約49万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は値下がりする年が多く、地価が上昇したのは2007~8年、2015年となります。

2016年の越谷市の地価は前年比0.77%のマイナスとなり、市内のエリア別の動向をみても7地区中1地区のみが上昇、1地区が前年度と同数値となり、全体的に下げの傾向になりました。

2016年に越谷市で地価がもっとも大きく上昇した地域は大袋エリア(6.96%)となり、反対に大きく下降した地域は越谷駅(-2.98%)、蒲生(-3.72%)となります。

2016年の越谷市の地域別地価

地価上昇:大袋(6.96%)
地価下降:南越谷・新越谷(-1.73%)、越谷駅(-2.98%)、蒲生(-3.72%)、せんげん台(-0.06%)、北越谷(-0.6%)

越谷市の平均地価は約49万円、最高坪単価は越谷レイクタウンエリアの約83万円、最安値は大袋エリアの約38万円となり、その差は45万円程度と大きな地域格差はありません

また2008年にまちびらきが行われ、武蔵野線新駅である「越谷レイクタウン駅」が開業、イオンレイクタウンのオープンと注目のスポットである越谷レイクタウンは、市内で最も地価が高いエリアとなっています。

では草加市の家賃相場はどうなっているでしょうか?間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報による部屋種別毎の順位は下記となります。

1R・1K・1DK:17位
1LDK・2K・2DK:11位
2LDK・3K・3DK:14位
3LDK・4K・4DK:14位

地価の13位と比較すると、ほぼ同ランクにランクインしています。

そのため越谷市は地価に見合った家賃設定が行える地域と言えるでしょう。

越谷市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 注目の集まる越谷レイクタウンは地価が最も高いエリアである
  2. 地価は全体的に下降傾向だが、ここ数年は緩やかな横ばい近い数値で推移。
  3. 地価と家賃はバランスが取れている。

越谷市の交通・アクセス

では越谷市の電車状況はどうなっているでしょうか?

越谷市内には8駅あり、JRと私鉄(東武伊勢崎線)の利用が可能です。

JR武蔵野線:越谷レイクタウン駅、南越谷駅

東武伊勢崎線:新越谷駅、せんげん台駅、大袋駅、越谷駅、蒲生駅、北越谷駅

複数路線が利用できる駅はありませんが、南越谷駅と新越谷駅は乗り換え数分の位置にあります。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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越谷市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に越谷市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まずは人口から。

社人研のデータ及び越谷市のデータから、現在も増加している越谷市の人口は数年の内にピークを迎える予測となっています。

そして減少に転じてからは、上昇する予測はなく、減少傾向が継続することになります。

しかしその減少スピードは緩やかであるため、越谷市は20年以内に深刻な人口問題に直面することは考えづらいでしょう。

つまり越谷市で不動産投資を行なう場合、人口問題が不動産投資に与える影響は少ない考えられます。

また越谷市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。

では越谷市の交通に関してはどうでしょうか?

草加市の先に位置する越谷市は、草加市同様に東武伊勢崎線の利用で都内へのアクセスは良いと言えます。

新越谷駅から北千住駅まで15分程度、秋葉原駅まで30分程度ですので、通勤、通学に非常に便利な地域となります。

では不動産価格をみていきましょう。

越谷市の埼玉県内でのランキングは地価は13位、平均賃料は11位(~17位)となります。間取りによる大きな差は見られません。

以上、越谷市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると越谷市は・・・

  1. 増加中の人口は数年でピークとなるが、減少スピードは緩やかと予測。
  2. 新駅開業、大型ショッピングモールがある越谷レイクタウンは注目度が高い。
  3. 空き家率は悪化傾向にあるが、東京都平均に近い数値。
  4. 私鉄の利用で都心へのアクセスは良い。
  5. 今後の待機児童対策に期待。犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。
  6. 平均世帯人員は減少傾向にあり、近い将来「2人」を切る予測。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、越谷市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

越谷市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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