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「川越市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、川越市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では川越市の概要、特性から見ていきましょう。

川越市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

川越市の平成25年の空き家率は11%で、東京平均(11.2%)、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成5年からの空き家率の推移は下記の表の通りとなります。

項目平成5年→10年→15年→20年→25年
空き家率推移10.8%→10.5%→9.0%→12.6%→11.0%

現在の川越市に空き家対策としては、空き家の適正管理の促進への取り組みは確認できていますが、空き家を減らす具体的な取り組みについては現時点(2017年1月)では確認できていません。

では川越市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数を見ると平成16年(9519件)、平成25年(3891件)、平成26年(3870件)、平成27年(3986件)となります。

項目平成16年→平成25年→平成26年→平成27年
刑法犯認知件数9519件→3891件→3870件→3986件

平成16年をピークに年々減少しています。また現在の数値をピーク時と比較すると42%程度まで減少していることがわかります。

これは平成16年「川越市防犯のまちづくり基本方針」が制定されて以来、さまざまな犯罪防止対策に取り組んでいる成果と言えるでしょう。

これまでの減少傾向と川越市の防犯への取り組みを考慮すれば、今後さらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数を見ると平成26年度(119人)、平成27年度(74人)、平成28年度(67人)となります。

項目平成26年度→平成27年度→平成28年度
待機児童数119人→74人→67人

年々減少していることがわかります。これは「川越市子ども・子育て支援事業計画」が策定され、川越市による保育施設や定員の増強などへの取り組みの成果と言えるでしょう。

川越市では今後も待機児童数ゼロに向けて取り組みを行って行くようです。

ここ数年の待機児童数の動向及び川越市の取り組みを考慮すれば、川越市は子育てがしやすい街といえるのではないでしょうか。

次に川越市の人口について考察していきましょう。

川越市の人口推移

人口推移

川越市の人口動向について調査しました。過去5年分と過去抜粋データとなります。

2017年:351,654人
2016年:350,223人
2015年:349,378人
2014年:348,595人
2013年:346,739人
2010年:342,670人
2005年:333,795人
2000年:330,766人
1995年:323,353人
1990年:304,854人
1985年:285,437人

川越市の人口は1990年に30万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。1900年代は急激な増加が見られましたが、平成に入ってからは緩やかな上昇となっています。

また2017年と1985年の人口を比較する6.6万人程度(1.23倍)の増加が確認できます。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に2005年・2010年・2015年の順で表示しています。

年少人口13.7%→13.3%→13.0%
生産年齢人口70.6%→66.4%→62.7%
老齢人口15.7%→20.4%→24.3%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年~2040年までの川越市の人口将来推計と年齢3区分別人口となります。

項目2020年→2025年→2030年→2035年→2040年
川越市の人口将来推計344504→339491→331666→321838→310940人
生産年齢人口40858→37782→34786→33037→31804人
年少人口209050→206275→200763→189826→174457人
老齢人口142479→153628→156160→156326→160972人

川越市の人口は2020年を迎える前に減少に転じ、その後は緩やかに減少することが予測されます。2020年と2040年の人口を比較すると3.3万人程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、さらなる少子高齢化社会が予測されています。

次に川越市による人口将来推計と年齢3区分別人口(平成27年のベースに指数で表示)を見ていきましょう。

項目2020年→2030年→2040年→2050年→2060年
川越市の人口将来推計350,515→340,597→322,184→301,346→278,047人
生産年齢人口0.97→0.95→0.83→0.73→0.66
年少人口0.96→0.80→0.73→0.68→0.59
老齢人口1.11→1.14→1.26→1.31→1.25

社人研によるデータと同様に2020年を迎える前に人口のピークを迎える予測ですが、減少スピードはより緩やかな予測となりってます。

次に地域別の人口将来推計を見ていきましょう。

項目2020年→2030年→2040年→2050年→2060年
本庁105,306→103,623→99,478→94,401→88,135人
芳野5,946→6,052→6,071→6,047→6,068人
古谷11,144→10,781→9,943→9,025→8,171人
南古谷24,712→24,40→23,693→22,597→20,961人
高階51,562→49,563→46,205→42,737→39,078人
福原20,023→19,019→17,516→15,866→14,039人
大東34,739→34,012→32,360→30,183 →27,645人
霞ケ関32,164→31,234→29,568→27,675→25,487
川鶴5,624→5,016→4,183→3,272→2,632人
霞ケ関北17,422→16,525→15,245→13,942→12,925人
名細30,104→28,855→26,925→25,186→23,241人
山田11,769→11,511→10,997→10,415→9,665人

2060年時点の人口を見ると、芳野地区を除けば、全地域が減少しています。しかし減少割合は地域により差が見られます。

また川越市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「安定した雇用創出」「新しい人の流れ」「若い世代の結婚・出産・子育て支援」「時代にあった地域づくり」を基本戦略として取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

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川越市の不動産価格

次に川越市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず川越市の地価は、埼玉県内12位、全国94位となっています。最も高い坪単価は1991年の約230万円でしたが、2016年は22%程度の約52万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下落が続いた地価は2007年、2008年の2年間は上昇に転じました。しかし2009年からは再び下げに転じ、2013年までの5年間は下降となりました。

そして2014年と2015年は上昇、2015年は下降となっています。全体的にバブル期前後のような大きな値動きは見られず、特にここ数年は横ばいに近い数値での値動きとなっています。

なお川越市の2016年の地価は前年比約-0.15%となりましたが、エリア別の動向をみると9地区中5地区と半数以上の地区で上昇しました。

2016年に川越市で地価がもっとも大きく上昇した地域は川越駅エリア(約1.6%)で、反対に下降した地域は中新河岸(-0.4%)、的場(10.5%)、西川越(-0.08%)、笠幡(-0.9%)となります。

川越市の平均地価は約52万円、最高坪単価は川越駅エリアの約83万円(前年比約+1.6%)、最安値は笠幡エリアの約26万円(前年比約+0.908%)、その差は57万円程度となります。

他エリアに比べて川越駅エリアの地価が少し突出しているため、このような価格差が生じていますが、その他のエリアではあまり大きな価格差は見られません。

また川越市内で交通、生活の利便性、将来人口、賃貸需要など不動産運用に欠かせない要素を多く有する地域を考える場合、川越駅エリアがもっとも該当する地域と言えるでしょう。

では川越市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK:19位、1LDK・2K・2DK:17位、2LDK・3K・3DK:16位、3LDK・4K・4DK:18位となります。

地価の12位と比較すると、少し下のクラスにランクインしています。また部屋の種別による差は見られません。

川越市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 川越駅周辺の地価が高い
  2. ここ数年の地価は安定した推移
  3. 地価と平均賃料に多少の格差が見られる

川越市の交通・アクセス

では川越市の電車状況はどうなっているでしょうか?

川越市内には10駅あり、JRと私鉄(西武新宿線・東武東上線)の利用が可能です。

JR川越線川越駅、西川越駅、南古谷駅、的場駅、笠幡駅
西武新宿線本川越駅、南大塚駅
東武東上線川越駅、新河岸駅、川越市駅、霞ケ関駅

複数路線が利用できる駅は、川越駅となります。

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川越市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に川越市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まず人口から。

社人研のデータによれば、川越市の人口は2020年前にはピークを迎え、以降減少に転じることが予測されています。同様に川越市による推計でも減少する予測となっています。

しかしどちらのデータを見ても人口が減少するスピードは緩やかなため、30~40年以内に深刻な人口問題が起きることは考えづらいため、川越市で行なう不動産投資においても大きな影響はないと考えらるでしょう。

さらに地域によっては10年、20年、30年後も人口を維持している地域もあるため、投資エリア選定する際には地区別の人口動向にも着目する必要があるでしょう。

また川越市では人口問題解消の取り組みを行っているため、今後の動向に着目したいところです。

では川越市の交通に関してはどうでしょうか?

東京駅方面はJR京浜東北や高崎線を利用、新宿駅方面は埼京線や新宿湘南ラインを利用することで、都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

また東京メトロ南北線に直結する埼玉高速鉄道も利便性の高い路線ですが、やはり都内のアクセスはJRが中心となります。

そのため不動産投資の観点からみれば、JRが利用できる駅が適していると言えでしょう。

では不動産価格をみていきましょう。

川越市の埼玉県内でのランキングは地価は3位、平均賃料は1位(~2位)となりますが、どちらも区による大きいことが、川越市の特徴としてあげられます。

特に大宮駅、浦和駅周辺は地価、賃料とも高くなっています。

安定した投資を行うのであれば、資産価値の変動が少なく、交通や生活環境の利便性が高いため賃貸需要が見込め、人口も多い大宮駅、浦和駅周辺の投資は王道と言えるでしょう。

また複数路線の利用が可能で都心への利便性が高い武蔵浦和駅周辺は、上記エリアほど地価が高くないため投資先として悪くない選択でしょう。

以上、川越市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると川越市は・・・

  1. ここ数年で人口のピークを迎えるが、減少スピードは緩やかと予測。
  2. 10~40年後の人口が現在と同水準で推移している地域もある。
  3. 川越駅周辺は地価は高いが、利便性、資産価値、賃貸需要も高い。
  4. 空き家率は東京都の平均よりも優秀な数値。
  5. 都心へ直行でアクセスできるJRと私鉄がある。
  6. 待機児童対策は進んでいて、犯罪件数も減少傾向にあるため、子育てと治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、川越市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

川越市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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