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「春日部市」は不動産投資に適した地域か?

地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「春日部市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては春日部市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などとなります。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限おさえておきたい情報だと思いますのが、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では春日部市の概要、特性から見ていきましょう。

春日部市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

春日部市の平成25年の空き家率は10.5%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:9.3%
平成15年:10.4%
平成20年:11.3%
平成25年:10.5%

春日部市の空き家対策は空き家の管理促進や相談対応がメインで、空き家の利活用減少への取り組みは平成28年1月現在は確認できていません。

春日部市の空き家率は全国的に見て優秀な数値と言えますが、春日部市による今後の空き家対策にさらに期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

では春日部市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成15年:6916件
平成20年:5189件
平成24年:3232件
平成25年:3602件
平成26年:3328件
平成27年:2772件

平成15年をピークに年々減少傾向にあり、現在の数値をピーク時と比較すると40%程度まで減少していることがわかります。

春日部市では平成21年3月「春日部市防犯のまちづくり推進計画」を策定し、犯罪情報の提供、パトロール実施、広報活動など防犯活動に取り組んでいます。

現在まで続いている減少傾向と春日部市の取り組みから、春日部市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:14人
平成24年度:7人
平成25年度:3人
平成26年度:4人
平成27年度:3人
平成28年度:3人

春日部市の待機児童数は平成24年からは一桁台で推移しています。

また春日部市では受け入れ体制を整備して待機児童ゼロを目指しつつ、質にこだわった保育の提供に取り組んでいます。

ここ数年の待機児童数の動向及び春日部市の取り組みから判断すると、子育て世代がいる働くご家庭にとって春日部市の子育て環境は良いと言えるのではないでしょうか。

次に春日部市の不動産価格について考察していきましょう。

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春日部市の不動産価格

春日部市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず春日部市の地価は、埼玉県内22位、全国182位となっています。最も高い坪単価は1990年の97.4万円程でしたが、2016年は32%程度の31.7万円程で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、2002年、2007年、2008年の3年を除くすべての年で下げとなりました。

また最近3年間の地価の動向を見ると、2014年(-0.85)、2015年(-4.43)、2016年(-2.53)と下降しています。

さらに市内エリア別の地価をみても、8地区中5地区と半数以上の地区で下降となりました。

2016年に春日部市で地価がもっとも大きく上昇した地域は八木崎エリア(6.46%)で、最も下降した地域は豊春(-2.27%)となります。

地価が上昇した地域:八木崎(6.46%)、武里(2.05%)、藤の牛島(0.1%)

地価が下降した地域:豊春(-2.27%)、南桜井(-1%)、春日部駅(-0.39%)、北春日部(-0.11%)、一ノ割(-0.01%)

春日部市の平均地価は31.7万円、最高値は春日部駅エリアの46.5万円、最安値は南桜井エリアの19.1万円となり、その差は27.4万円程で地域による格差はあまりありません。

最も地価の高い春日部駅エリアは、交通の利便性、商業施設、賃貸需要など市内で最も条件が整った地域と言えるでしょう。

賃料相場

では春日部市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R~1DK:25位
1LDK~2DK:29位
2LDK~3DK:27位
3LDK~4DK:24位

となります。

地価の22位と比較すると、すべての部屋の種別で下位にランクインしています。

春日部市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 春日部駅周辺の地価は高いが、交通の利便性、商業施設、賃貸需要は高いと考えられる。
  2. 地価の動向はバブル後、下降傾向。
  3. すべての部屋タイプで、平均賃料は地価よりも下位にランクインしている。

春日部市の交通・アクセス

では春日部市の電車状況はどうなっているでしょうか?

春日部市内には8の駅があり、私鉄(東武伊勢崎線、東武野田線)の利用が可能です。

東武伊勢崎線:春日部駅、武里駅、北春日部駅、一ノ割駅

東武野田線:春日部駅、南桜井駅、八木崎駅、藤の牛島駅、豊春駅

複数路線が利用できる駅は、春日部駅となります。

春日部市の人口推移

人口推移

春日部市の人口動向について調査しました。

現在までの人口状況

まずここ3年の人口は、2015年:237723人、2016年:236975人、2017年:236466人と緩やかに減少しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:226,449人
1995年:238,598人
2000年:240,924人
2005年:238,506人
2010年:237,171人

平均世帯人員

1990年:3.28人
1995年:3.08人
2000年:2.90人
2005年:2.72人
2010年:2.59人

春日部市の人口は昭和40年代に10万人、昭和60年代に20万人を突破と、昭和の時代には急激な増加が見られましたが、平成に入ってからは緩やかな増加となりました。

そして平成12年頃にピークを迎えた後は減少に転じ、2010~2011年の2年間は増加しましたが、再び2017年現在に至るまで緩やかな減少を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する1万人程度(1.04倍)の微増していることが確認できます。

また1990年台には3人以上であった平均世帯人員は2000年には3人を切り、その後も年々減少を続けています。

この推移より年々核家族化が進行していることが読み取れます。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に2000年・2005年・2010年の順で表示しています。

年少人口:14.5%→13.7%→12.6%
生産年齢人口:74.0%→70.0%→65.4%
老齢人口:11.5%→16.3%→22.0%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの春日部市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:227678人
2025年:227678人
2030年:208806人
2035年:196988人
2040年:184796人

生産年齢人口:58.6%→58.4%→58.0%→56.2%→53.1%
年少人口:10.7%→9.9%→9.2%→9.0%→9.0%
老齢人口:30.7%→31.7%→32.8%→34.8%→38.0%

春日部市の人口は数年前にピークを迎えた後、緩やかな減少が続いていますが、この傾向は今後も続く予測となっています。

しかしその勢いは年々加速していき、2020年と2040年の人口を比較すると4.3万人、18.8%と大きく減少することが予測されています。

また年齢3区分別人口も現在同様の傾向が続き、さらに少子高齢化が進行する予測となっています。

次に春日部市(現状推移の推計)による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

春日部市の将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:232589人
2025年:225084人
2030年:214896人
2035年:202878人
2040年:190257人

年少人口:25,662人→23,592人→21,933人→20,364人→18,980人
生産年齢人口:136,171人→131,430人→124,653人→114,569人→102,130人
老齢人口:70,756人→70,062人→68,310人→67,945人→69,147人

社人研によるデータよりも多い数値ですが、似たような動向が予測されていて、やはり減少する予測となります。

では地区別の人口推移(2000年、2014年)と将来人口推計(2030年、2040年)を見ていきましょう。

地区別の人口推移と将来人口推計

粕壁地区:46018人→47378人→48573人→45810人
内牧地区:13182人→13875人→15057人→13982人
幸松地区:22435人→22211人→19588人→16017人
豊野地区:19155人→19089人→17784人→15255人
武里地区:59500人→55213人→42100人→32978人
豊春地区:43692人→43619人→37163人→29855人
庄和地区:37274人→37578人→34321人→29294人

2040年時点で2014年時点よりも人口の多い地区は粕壁地区と内牧地区で、その他の地区は減少となります。

春日部市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、下記の4つの基本目標に取り組み出しています。

・子育て世代に選ばれる
・特性を生かしたしごとを創出
・地域力を高める
・安心安全で魅力ある地域

こういった取り組みにより、一定の成果が出ることを想定した将来人口推計はまた異なる数値となりますので、今後の春日部市の人口対策に注目してみてはいかがでしょうか?

なお「若い人の希望をかなえる出生率と婚姻率の実現」、「産業を活性化して雇用を生み出すとともに、若い人の 居住を確保し、人の流れをつくり出す」をクリアした場合の将来人口推計は下記となります。ご参考までに。

2020年:237,926人
2025年:236,969人
2030年:233,147人
2035年:224,681人
2040年:220,692人

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春日部市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に春日部市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

まず人口から。

すでに人口のピークを迎えて緩やかな減少傾向にある春日部市の人口は、今後も同様の傾向が予想されています。

また社人研と春日部市独自のデータは将来人口推移と減少スピードに違いはありますが、減少傾向は継続、少子高齢化が進む点では同様の予測となっています。

なお減少スピードに社人研のほうが大きな減少が予測されています。

春日部市の独自データを掘り下げてみると、地域によっては2040年時点で現状以上の人口を維持または増加している地区があることがわかります。

春日部市全体は減少傾向の中、増加するエリアがあることは投資エリアを選定する上でのヒントになるかもしれません。

またどちらのデータを優先するかで判断は異なるかもしれませんが、春日部市では人口問題解消に取り組みだしたため、今後の動向によっては春日部市が人口問題に直面するタイミングは変動する可能性も大いにあります。

そのため今後も人口の動向には着目する必要があるでしょう。

不動産投資と交通

では春日部市の交通に関してはどうでしょうか?

春日部市はJRの利用はできませんが、私鉄2線の利用が可能です。

都内に出るには東武伊勢崎線を利用することで、春日部駅から北千住駅まで21分程、上野駅まで30分程度、大宮駅まで14分程と通勤通学に非常に便利な地域となります。

特に複数路線利用が可能な春日部駅は、東京都心、埼玉都心どちらにもアクセスしやすい便利な駅と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

春日部市の埼玉県内でのランキングは地価は22位、平均賃料は24位(~29位)となります。

すべての間取りで地価の順位よりも下位にランクしていますが、間取りによる格差は見られないのが春日部市の特徴と言えます。

また地価は全体的に下降傾向にありますが、地域による格差は大きくありません。

そのため春日部市で不動産投資を行う場合、利便性が高く、人口問題が少なく賃貸需要が見込めるエリアを絞り込む必要があるでしょう。

春日部市の不動産投資

以上、春日部市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると春日部市は・・・

  1. 減少に転じた人口は、今後も減少傾向と予測。
  2. 粕壁地区と内牧地区の人口は、20年以上先でも現在以上と予測。
  3. 複数路線利用できる春日部駅周辺は地価は市内で最も高いが、利便性、資産価値、賃貸需要は高い。
  4. 空き家率は全国平均よりも優秀な数値で推移。
  5. 私鉄の利用で東京、埼玉の都心へのアクセスは良い。
  6. 待機児童対策は優秀な数値。
  7. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、春日部市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

春日部市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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