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「川口市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、川口市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では川口市の概要、特性から見ていきましょう。

川口市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

川口市の平成25年の空き家率は12.9%で、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。

項目平成10年→15年→20年→25年
空き家率推移11.5%→12.6%→11.5%→12.9%

川口市では空き家の管理促進や相談対応だけではなく、平成28年には「空家利活用補助金」として空き家を利活用するための工事費用の一部を負担する取り組みを行いました。

今後も川口市による空き家を減らすための対策に期待したいところです。

では川口市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準である犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数を見ると平成16年(9519件)、平成25年(3891件)、平成26年(3870件)、平成27年(3986件)となります。

項目平成16年→20年→25年→26年→27年
刑法犯認知件数16300件→11546件→7786件→6406件→6066件

平成16年をピークに年々減少傾向にあり、現在の数値をピーク時と比較すると37%程度まで減少していることがわかります。

川口市では防犯対策室を設置して「防犯推進体制の整備」「防犯意識の普及啓発」を行ない、パトロールの実施、防犯カメラや防犯灯の設置など防犯に取り組んでいます。

現在まで続いている減少傾向と川口市の取り組みから、川口市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数を見ると平成26年度(119人)、平成27年度(74人)、平成28年度(67人)となります。

項目平成17年度→21年度→26年度→27年度→28年度
待機児童数68人→123人→119人→221人→98人

横ばいで推移してきた待機児童数は平成27年に200人超と急増しましたが、翌28年には100人を切るまで減少しました。

川口市では待機児童ゼロを目指して、保育施設や定員の増強などへの取り組みを行なってきましたが、まだその成果がでるには時間がかかるかもしれません。

ここ数年の待機児童数の動向及び川口市の取り組みから、川口市での子育て環境はまだ課題が多くあると言えるのではないでしょうか。

次に川口市の人口について考察していきましょう。

川口市の人口推移

人口推移

川口市の人口動向について調査しました。

まずここ3年の人口は、2015年:589,205人、2016年:592,684人、2017年:595,495人と緩やかに増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

項目1990年→1995年→2000年→2005年→2010年
川口市の人口438,680→448,854→460,027→480,079→500,598人
平均世帯人員 2.83人→2.70人→2.57人→2.48人→2.39人

川口市の人口は昭和45年に30万人、昭和60年に40万人、平成22年に50万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する15.6万人程度(1.35倍)と大きな増加が確認できます。

またこれに反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に2005年・2010年・2015年の順で表示しています。

年少人口14.08%→13.74%→13.23%
生産年齢人口71.08%→68.01%→65.29%
老齢人口14.83%→18.26%→21.48%

生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの川口市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研データ2020年→2025年→2030年→2035年→2040年
川口市の人口将来推計572928→568640→560448→549589→536902人
生産年齢人口63.9%→64.4%→64.0%→61.8%→58.4%
年少人口12.4%→11.6%→10.8%→10.5%→10.5%
老齢人口23.7%→24.0%→25.2%→27.6%→31.1%

川口市の人口はここ数年でピークを迎え、以降は緩やかな減少が続く予測となっています。2020年と2040年の人口を比較すると3.6万人(7%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に川口市(総合計画)による将来人口推計と年齢3区分別人口を見ていきましょう。

川口市データ2020年→2030年→2040年→2050年→2060年
川口市の将来人口推計601,317→594,037→574,263→546,465→507,372人
生産年齢人口64.3%→64.4%→59.6%→56.9%→56.0%
年少人口12.7%→11.5%→10.9%→10.5%→10.2%
老齢人口23.0%→ 24.1%→ 29.5%→32.6%→33.7%

人口のピークは少し先にずれる予想ですが、社人研のデータ同様に、今後は緩やかな減少が予測されています。

次に地域別の人口将来推計(第5次川口市総合計画より)を見ていきましょう。

川口市データ2020年→2025年→2030年→2035年→2040年
中央地区6.4万人→6.4万人→6.3万人→6.2万人→6万人
横曽根地区7万人→7.1万人→7万人→7万人→6.8万人
青木地区7.9万人→7.8万人→7.7万人→7.5万人→7.4万人
南平地区6.6万人→6.6万人→6.5万人→6.4万人→6.3万人
新郷地区4万人→3.9万人→3.8万人→3.7万人→3.6万人
神根地区5.3万人→5.2万人→5.2万人→5.1万人→4.9万人
芝地区8.2万人→8.2万人→8万人→7.8万人→7.6万人
安行地区3.7万人→3.7万人→3.7万人→3.7万人→3.6万人
戸塚地区6.8万人→6.9万人→7万人→7万人→7万人
鳩ヶ谷地区4.2万人→4.2万人→4.2万人→4.2万人→4.1万人

2040年時点の人口を見ると、戸塚地区を除けば、全地域が減少しています。しかし減少割合は小さく、現状維持に近い数値の地域が多く見られます。

また川口市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「市内の事業の活性化」「既存・新規の産業支援」「居住先となるためのソフト・ハード面の環境整備」を基本戦略として取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

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川口市の不動産価格

次に川口市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず川口市の地価は、埼玉県内5位、全国50位となっています。最も高い坪単価は1991年の約129万円でしたが、2016年は6割程度の約78万円で推移しています。

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は値下がりの年が多い中、1995年、2001~2年、2006~200年は上昇となりました。

またここ最近の動向を見ると、2009~12年の4年間は下げましたが、2013年から2016年は緩やかながら上昇に転じています。

なお川口市の2016年の地価は前年比約+0.02%とプラスでの推移となり、市内のエリア別の動向をみても8地区中5地区と半数以上の地区で上昇しました。

2016年に川口市で地価がもっとも大きく上昇した地域は川口駅エリア(0.96%)となり、反対に下降した地域は西川口エリア(-0.94%)、川口元郷エリア(-0.49%)となります。

川口市の平均地価は約78万円、最高坪単価は川口駅エリアの約171万円、最安値は新井宿エリアの約43万円となり、その差は128万円程度と大きな地域格差が見られます。

これは川口駅エリアが他エリアに比べて突出して地価が高いためで川口駅エリアを除いたエリアではここまで大きな価格差は見られません。

しかし川口駅エリアの地価が高いにはそれなりの理由があり、川口駅エリアほど交通、利便性、人口、賃貸需要などの不動産運用に欠かせない要素を多く有する地域は市内では見当たらないのです。

では川口市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、1R・1K・1DK:3位、1LDK・2K・2DK:3位、2LDK・3K・3DK:4位、3LDK・4K・4DK:4位となります。

地価の5位と比較すると、すべての部屋の種別で上位にランクインしています。

川口市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 川口駅周辺の地価は突出して高い。
  2. ここ数年の地価の動向は緩やかに上昇。
  3. すべての部屋タイプで、平均賃料は地価よりも上位にランクインしている。

川口市の交通・アクセス

では川口市の電車状況はどうなっているでしょうか?

川口市内には8駅あり、JRと私鉄(西武新宿線・東武東上線)の利用が可能です。

JR京浜東北線川口駅、西川口駅
JR武蔵野線東川口駅
埼玉高速鉄道東川口駅、戸塚安行駅、鳩ケ谷駅、川口元郷駅、南鳩ケ谷駅、新井宿駅

複数路線が利用できる駅は、東川口駅となります。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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川口市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に川口市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

まず人口から。

社人研のデータ及び川口市によるデータからは、ここ数年でピークを迎え、以降減少に転じることが予測されています。

しかしどちらのデータからも人口減少スピードは緩やかなもので、30~40年以内に深刻な人口問題が起きることは考えづらいと言えるでしょう。

そのため川口市で不動産投資を行なう場合、人口問題が不動産投資に与える影響は少ない考えられます。

また地域別の将来人口推移では、戸塚地区は2040年時点でも人口は増加している予測となっています。そしてその他の地域でも、減少はするが現状維持に近い数値の地域も見られます。

20年以上先の人口が現在より多いまたほぼ同等であれば、人口問題によるマイナスの影響は少ないとのではないでしょうか?

また川口市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。

では川口市の交通に関してはどうでしょうか?

東京に隣接する川口市は、JR京浜東北線と埼玉高速鉄道の利用で、都心へのアクセスは埼玉県内随一と言えるかもしれません。

川口駅から東京駅まで30分以内、新宿駅まで25分程度と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

埼玉高速鉄道沿線はJRほど地価も高くありませんが、都内のアクセスは抜群なため、投資エリアとしておもしろかもしれません。

では不動産価格をみていきましょう。

川口市の埼玉県内でのランキングは地価は5位、平均賃料は3位(~4位)となります。どの間取りでも地価の順位より上位にランクしているのが川口市の特徴としてあげられます。

特に川口駅周辺は地価、賃料ともに高くなっています。

このエリアでの投資は、資産価値の変動も少なく、利便性が高く、賃貸需要が見込める王道の投資と言えます。

ただし賃料も高く設定できますが物件も高額になるため、高利回りを目的にする投資には適さないでしょう。

以上、川口市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると川口市は・・・

  1. 人口のピークを近々迎えるが、減少スピードは非常に緩やかと予測。
  2. 20年以上先の人口が現在以上、または同水準の地域がある。
  3. 川口駅周辺は地価と賃料も高く、利便性、資産価値、賃貸需要も高い。
  4. 空き家率は全国平均よりも少し優秀な数値。
  5. JRと私鉄の利用で都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童対策はこれからを期待だが、犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、川口市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

川口市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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