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「ふじみ野市」は不動産投資に適した地域か?

今回は埼玉県「ふじみ野市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

地方都市での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。

調査内容はふじみ野市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

ふじみ野市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

ではふじみ野市の地域情報から見ていきましょう。

ふじみ野市の概要、特性

ふじみ野市の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

ふじみ野市の平成25年の空き家率は14.8%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも高い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年~25年の5年毎

平成10年:8.8%(3610戸)
平成15年:9.7%(4440戸)
平成20年:11.4%(5290戸)
平成25年:14.8%(7580戸)

ふじみ野市による空き家対策は維持管理や相談対応が中心となり、空き家の利活用といった対策は2017年2月現在確認できていません。

ふじみ野市の空き家率は年々悪化し、平成25年の14.8%は全国平均を上回る数値となっているため、今後ふじみ野市が積極的な空き家策に取り組むことを期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

ではふじみ野市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成17年:2451件
平成23年:1603件
平成24年:1736件
平成25年:1321件
平成26年:1213件
平成27年:1121件

平成17年をピークに、年々減少を続けています。平成27年の数値はピーク時の46%程度まで減少しました。

ふじみ野市では防犯コミュニティ事業、防犯啓発事業を計画して防犯対策に取り組んでいます。

ふじみ野市の取り組みと現在の状況から判断すると、ふじみ野市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成24年度:0人
平成25年度:14人
平成26年度:7人
平成27年度:14人
平成28年度:21人

平成24年度に待機児童数はゼロとなりましたが、翌25年度以降は横ばいから緩やかな上昇へと転じています。

なおふじみ野市では再び待機児童ゼロを目指して、保育施設や定員の増強などに取り組んでいます。

仕事と子育ての両立を望む世帯にとって、ふじみ野市の子育て環境は今後に期待と言ったところではないでしょうか。

次にふじみ野市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

ふじみ野市の不動産価格

ふじみ野市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まずふじみ野市の地価は、埼玉県内11位、全国80位となっています。

最高坪単価は1991年の124万円でしたが、2016年は半分程度の60.3万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後、しばらく続いた地価の下降も、2006年(4.56%)、2007年(1.70%)、2008年(2.27%)の3年間上昇となりました。

しかし再び下げに転じ、2009年(-5.05%)、2010年(-5.15%)、2011年(-2.17%)、2012年(-2.22%)の4年間は下降となりました。

また最近4年間の動向は、2013年(1.44%)、2014年(1.57%)、2015年(0.23%)の3年間は緩やかな上昇となりましたが、、2016年(-1.23%)には下げに転じています。

また地域別の動向は、ふじみ野駅エリアは+1.27%、上福岡エリアは-0.08%となっています。

ふじみ野市のここ最近の地価の動向は大きな変動は見られず、横ばいに近い数値での推移となっています。

賃料相場

ではふじみ野市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:20位
1LDK~2DK:12位
2LDK~3DK:8位
3LDK~4DK:10位

地価の11位と比較すると間取りによってバラツキが見られ、特に単身者向けの間取りは低いランクとなっています。

ふじみ野市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. ふじみ野駅、上福岡周辺の地価は高い。
  2. 最近4年間の地価の動向は緩やかな推移。
  3. 単身者向けの間取りの平均賃料は低い設定。

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不動産価格

ふじみ野市の交通・アクセス

ではふじみ野市の電車状況はどうなっているでしょうか?

ふじみ野市内にはふたつの駅あり、私鉄(東武東上線)の利用が可能です。

東武東上線:上福岡駅

ふじみ野駅の所在地はふじみ野市ではなく、富士見市となります。

複数路線が利用できる駅はありません。

ふじみ野市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それではふじみ野市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:111921人、2016年:112920人、2017年:113553人と増加しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:97974人
1995年:96390人
2000年:100118 人※2000年以前は旧上福岡市と旧大井町の合計値
2005年:101960人
2010年:105695人

1世帯あたりの人員

2005年:2.43人
2010年:2.33人
2015年:2.30人
2016年:2.28人

上福岡市と大井町が平成17年に合併してふじみ野市となって以降、ふじみ野市の人口は増加を続けています。

2017年と2005年の人口を比較する1.0万人、9%程の増加が確認できます。

また平均世帯人員は年々減少を続けています。

年齢3区分別人口※2000年~2015年の5年ごと

年少人口:16.6%→13.8%→14.0%→14.3%→14.0%
生産年齢人口:76.1%→76.8%→73.4%→68.7%→64.3%
老齢人口:7.0%→9.3%→12.6%→17.0%→21.6%

生産年齢人口は減少傾向、年少人口に横ばい、老年人口は増加を続けています。この傾向より高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までのふじみ野市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:107240人
2025年:105904人
2030年:103705人
2035年:101062人
2040年:98242人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:12.1%→11.3%→10.6%→10.3%→10.4%
年少人口:61.0%→61.4%→60.9%→58.4%→54.6%
老齢人口:26.9%→27.3%→28.6%→31.3%→35.0%

ふじみ野市の人口は現在増加していますが、2020年頃にはピークを迎えて減少に転じます。2020年と2040年の人口を比較すると0.9万人(8.4%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、3人に1人以上が65才以上となり高齢化がさらに進行する予測となっています。

次にふじみ野市による将来人口推計(人口の将来展望)を見ていきましょう。

ふじみ野市の将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:115,490人
2025年:117,226人
2030年:117,362人
2035年:116,855人
2040年:116,065人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

生産年齢人口:13.2%→12.9%→12.7%→12.9%→13.1%
年少人口:61.2%→61.0%→59.9%→57.0%→53.0%
老齢人口:25.6%→26.1%→27.4%→30.1%→33.9%

ふじみ野市の推計では人口のピークは2030年となり、また社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

この数値を現実にするために、ふじみ野市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・雇用の創出、地域産業の活性化
・定住、移住の促進
・結婚、出産、子育てへの支援
・時代に合った地域をつくり、安全なくらしを守るまちづくり

を将来の方向に定めて人口対策に取り組みだしていますので、今後の動向に注目したいところです。

ふじみ野市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元にふじみ野市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:ここ数年で人口のピークを迎え、以降は緩やかに減少

ふじみ野市のデータ:人口のピークは2030年頃。以降は緩やかに減少。2040年の人口は現在よりも多い。

どちらのデータも、ふじみ野市の人口は将来的に減少することを予測。また年齢3区分別人口は少子高齢化がさらに進む動向を予測しています。

しかし人口は減少しますがそのスピードは緩やかなため、ふじみ野市が2040年までに深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えます。

また一世帯あたりの人数は減少傾向が続き、高齢者の単身・二人世帯の増加が予測されます。

なおふじみ野市は人口対策に取り組みだしているため、今後の動向にも着目したいところです。

不動産投資と交通

ではふじみ野市の交通に関してはどうでしょうか?

ふじみ野市は、東武東上線の利用で、都内へのアクセスは良いと言えます。

上福岡駅から池袋駅まで30分程と通勤、通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

ふじみ野市の埼玉県内でのランキングは地価は11位、平均賃料は8位(~20位)となります。

1R~1DK:20位
1LDK~2DK:12位
2LDK~3DK:8位
3LDK~4DK:10位

地価と比較すると、単身者向けの間取りのみ順位が低くなっています。

また最近4年間の地価の動向は大きな値動きはなく、横ばいに近い数値での推移となっています。

市内唯一の駅である上福岡駅周辺、また富士見市に所在しますがふじみ野駅周辺は、都内へのアクセスもよく、賃貸需要が見込めるエリアとなっています。また地価、賃料ともに高い水準となっています。

またふじみ野市内で安定した不動産投資を行なうのであれば、資産価値、利便性、賃貸需要の条件をもっとも備えているこのエリアが適していると言えるでしょう。

ふじみ野市の不動産投資

以上、ふじみ野市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約するとふじみ野市は・・・

  1. ふじみ野市の人口動向から、2040年までに大きな人口問題が起きる可能性は低い。
  2. 一世帯あたりの人数の減少、少子高齢化の進行により、少数向けの間取りの需要は増加する見込み。
  3. 地価、賃料、利便性、資産価値、賃貸需要が高い駅周辺は安定した投資が望める。
  4. ふじみ野市の地価は、安定した値動き。
  5. 空き家率は悪化傾向。ふじみ野市により空き家対策(利活用・減少)に期待。
  6. 私鉄の利用で都内へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童対数は横ばいで推移。
  8. 犯罪件数は減少傾向にあり、今後も治安の良さにも期待。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、ふじみ野市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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ふじみ野市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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