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「朝霞市」は不動産投資に適した地域か?

を判断するために、朝霞市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要などの調査を行いました。

これらの情報は投資エリアを選定する上で最低限調査すべきものとなりますので、投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたら活用下さい。

では朝霞市の概要、特性から見ていきましょう。

朝霞市の概要、特性

まずはじめに、不動産投資における大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

朝霞市の平成25年の空き家率は9.9%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地 統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成10年~25年の5年毎

平成10年:10.0%
平成15年:9.1%
平成20年:8.9%
平成25年:9.9%

平成10年からの朝霞市の空き家率はかなり低い水準、つまり優秀な数値で推移していることが確認できます。

また朝霞市による空き家対策は、空き家の管理促進や相談対応がメインとなり、空き家を減らす政策はなどは平成29年1月現在は確認できていません。

朝霞市の空き家率は低い水準ではありますが、今後朝霞市が空き家縮小対策に取り組むことを期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

では朝霞市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年:1566件
平成24年:1533件
平成25年:1228件
平成26年:1385件
平成27年:1281件

平成18~19年に2300件を超えた犯罪件数は年々減少傾向にあり、現在の数値をピーク時と比較すると55.7%程度まで減少しています。

また朝霞市では「朝霞市防犯推進計画」を策定し、パトロールの実施、防犯街頭キャンペーン、防犯関連の補助金交付といった防犯活動に取り組んでいます。

そのため現在の減少傾向と朝霞市の取り組みを考慮すると、朝霞市はさらに治安の良い街になることが期待できます。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成24年度:116人
平成25年度:95人
平成26年度:41人
平成27年度:47人
平成28年度:79人

平成24年度には100人を超えた待機児童数は、ここ数年は減少傾向にありました。

しかし朝霞市では待機児童ゼロを目標に保育施設などの拡充に取り組んでいますが、平成28年度は増加に転じてしまいました。

朝霞市が掲げる待機児童ゼロを実現するにはもう少し時間を要するかもしれません。

次に朝霞市の人口について考察していきましょう。

朝霞市の人口推移

人口推移

現在までの人口状況

朝霞市のここ3年の人口は、2015年:132876人、2016年:134709人、2017年:136909人と緩やかに増加しています。

1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:103617人
1995年:110789人
2000年:119712人
2005年:124393人
2010年:129691人

1967年に市制施行以降、朝霞市の人口は増加を続け、1990年には10万人を突破し、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する3.3万人程度の増加ですが、増加率をみると1.32倍と大きな上昇が確認できます。

平均世帯人員

2000年:2.36人
2005年:2.33人
2010年:2.26人
2015年:2.21人

またこれに反比例する形で、平均世帯人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

下記表に2000年・2005年・2010年・2015年の順で表示しています。

年少人口:15.1%→15.2%→14.2%→14.2%
生産年齢人口:74.3%→71.2%→69.1%→67.3%
老齢人口:10.5%→13.7%→16.7%→18.4%

生産年齢人口と年少人口は緩やかな減少傾向にあり、老年人口は増加を続けています。この傾向より少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの朝霞市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:133447人
2025年:133286人
2030年:132291人
2035年:130640人
2040年:128399人

生産年齢人口:65.4%→65.1%→63.6%→60.7%→57.3%
年少人口:13.0%→12.4%→11.7%→11.4%→11.4%
老齢人口:21.5%→22.5%→24.8%→27.9%→31.3%

朝霞市の人口はここ数年でピークを迎え、2040年には13万人を割り込む予測となっていますが、2020~2035年の間は横ばいに近い数値の緩やかな減少スピードと予測されています。

2020年と2040年の人口を比較すると0.5万人(3.8%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。

次に朝霞市(総合計画)による将来人口推計を見ていきましょう。

朝霞市による将来人口の展望(総合計画)※2020年~40年の5年毎

2020年:138179人
2025年:141001人
2030年:142650人
2035年:143234人
2040年:142986人

社人研のデータとは異なり、人口のピークは2035年となり人口も14万人を突破する予想となります。また2040年時点での人口も2017年時点とよりも多い予測となっていま。

次に地域別の将来人口推計を見ていきましょう。

朝霞市を5ブロックに分割して、2020年から2040までの10年毎のデータとなります。

大字上内間木、大字下内間木

2020年:1473人
2030年:1327人
2040年:1158人

北原、西原、朝志ヶ丘、宮戸、田島、大字宮戸、大字浜崎、大字田島

2020年:29423人
2030年:30735人
2040年:30953人

岡、根岸台、仲町、大字岡、大字根岸、大字台

2020年:27046人
2030年:27410人
2040年:27067人

三原、西弁財、東弁財、泉水

2020年:25825人
2030年:26268人
2040年:25858人

本町、溝沼、幸町、栄町、青葉台、膝折町、大字溝沼、自衛隊

2020年:53635人
2030年:54738人
2040年:54269人

2040年時点の人口を見ると、1地区を除いたすべての地域が増加していることがわかります。

また朝霞市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して

・産業の活性化と働きやすい環境づくり
・地域の特色を生かした選ばれるまちづくり
・子どもを生み・育てやすいまちづくり
・地域の人がつながり、支え合える安全・安心のまちづくり

を基本目標として取り組んでいるため、今後の動向に注目したいところです。

朝霞市の不動産価格

次に朝霞市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず朝霞市の地価は、埼玉県内4位、全国47位となっています。最も高い坪単価は1991年の約199万円でしたが、2016年は4割程度の約80万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は値下がりの年が多い中、1994年、2007~8年は上昇となりました。

またここ3年の動向を見ると、2014年は+2.52%、2015年は-0.32%、2016年は+2.39%となっています。

また朝霞市内のエリア別の動向をみると全地区が上昇となり、もっとも大きく上昇した地域は朝霞駅エリア(4.04%)となります。

朝霞市の平均地価は80.1万円、最高坪単価は北朝霞・朝霞台エリアの101万円、最安値は朝霞駅エリアの79.2万円、その差は21.8万円となり地域格差はあまり見られません。

どちらのエリアも電車の利用が可能ですが、北朝霞・朝霞台エリアはJRと私鉄が交差するエリアのため、地価が高いとなっています。

賃料相場

では朝霞市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R~1DK:14位
1LDK~2DK:7位
2LDK~3DK:4位
3LDK~4DK:7位

となります。

地価の4位と比較すると、2LDK~3DK以外の間取りは下位にランクインしています。

朝霞市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 2016年の地価は全地域で上昇。
  2. ここ数年の地価の動向は上昇傾向。
  3. 地価に比べると賃料は低めの設定。

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朝霞市の交通・アクセス

では朝霞市の電車状況はどうなっているでしょうか?

朝霞市内には3つの駅があり、JR(武蔵野線)と私鉄(東武東上線)の利用が可能です。

JR武蔵野線:北朝霞駅

東武東上線:朝霞駅、朝霞台駅

複数路線が利用できる駅はありませんが、北朝霞駅と朝霞駅はJR武蔵野線東武東上線交差するエリアにあるため、徒歩移動で利用することが可能です。

朝霞市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に朝霞市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

まず人口からみていきましょう。

社人研のデータからは、朝霞市の人口はここ数年でピークを迎えることになり、その後緩やかな減少となります。

しかし朝霞市によるデータでは、人口のピークはを迎えるのは15年以上先に設定されています。

どちらのデータを優先するかで判断は異なりますが、将来的に人口が減少傾向になるのは間違いありません。

しかしどちらのデータからも減少スピードは緩やかなため、2040年までに朝霞市が深刻な人口問題に直面することは考えづらいでしょう 。

つまり朝霞市で不動産投資を行なう場合、人口問題が不動産投資に与える影響は少ない考えらるのです。

また朝霞市による地域別の将来人口推移を見ると、ほとんどの地区が2040年時点での人口は現在よりも多い予測となっています。

また朝霞市では人口問題解消に取り組んでいるため、今後の動向に着目したいところです。

不動産投資と交通

では朝霞市の交通に関してはどうでしょうか?

東京都練馬区に隣接する朝霞市は、東武東上線の利用で、都心へのアクセスは良い地域と言えます。

朝霞駅から池袋駅まで16分程度と通勤、通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

朝霞市の埼玉県内でのランキングは地価は4位、平均賃料は4位(~14位)となります。

1R~1DKと単身者向けの部屋は14位とかなりランクが低く、物件価格見合った家賃設定は難しいかもしれません。

朝霞市では間取りにより平均賃料に格差があるため、投資物件を購入する際は、間取り毎の周辺相場を把握して、賃料設定は慎重に行う必要があるでしょう。

またJRと私鉄が交差する北朝霞駅と朝霞駅エリアは交通の利便性も高いが、市内で最も地価が高いエリアとなっています。

しかしこのエリアで不動産投資をする場合、資産価値、利便性、賃貸需要を考えたときに、王道の投資エアリと考えることもできるでしょう。

朝霞市の不動産投資

以上、朝霞市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると朝霞市は・・・

  1. 社人研と朝霞市で将来予測は異なるが、2040年までに人口問題が発生する可能性は低い。
  2. 朝霞市のデータから、地区別の将来人口はほとんどの地区が増加している。
  3. 北朝霞駅と朝霞駅エリア周辺は地価、利便性、資産価値、賃貸需要も高い。
  4. 空き家率は全国平均よりもかなり優秀な数値。
  5. 私鉄の利用で都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童対策はこれからに期待。
  7. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、朝霞市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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朝霞市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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