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「上尾市」は不動産投資に適した地域か?

埼玉県の地方都市での不動産投資をお考えての方を対象に、今回は「上尾市」の不動産投資を分析していきたいと思います。

調査内容としては上尾市の地域情報(空き家・治安・子育て)、将来人口推移、不動産価格の動向(地価・平均家賃)、賃貸需要、交通情報(路線・高速)などとなります。

投資先を選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では上尾市の地域情報から見ていきましょう。

上尾市の概要、特性

上尾市の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

上尾市の平成25年の空き家率は7.4%で、埼玉県平均:10.9%、全国平均:13.5%よりも低い数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年~25年の5年毎

平成10年:7.4%(5610戸)
平成15年:8.1%(6930戸)
平成20年:8.4%(7850戸)
平成25年:9.0%(8710戸)

年々上昇傾向にありますが、現在も優秀な数値で推移していることがわかります。

また上尾市の空き家対策は空き家の維持管理や相談対応が中心となり、空き家の利活用や助成と言った動きは2017年1月現在は確認できていません。

しかし市民からは空き家の有効活用を要望する声が多くあがってきていることもあり、今後上尾市が空き家の有効活用などに取り組みだすことが期待できるしょう。

刑法犯認知件数の推移

では上尾市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成16年:5833件
平成22年:2927件
平成23年:3062件
平成24年:2985件
平成25年:2765件
平成26年:2603件
平成27年:2181件

上尾市の刑法犯認知件数は平成16年をピークに、年々減少を続けています。ピーク時と平成27年の数値を比較すると、60%以上減少していることがわかります。

これは上尾市による広報活動、地域活動支援、環境整備などの防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

上尾市の防犯対策と犯罪件数の推移から判断すると、上尾市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

次に子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成25年度:40人
平成26年度:28人
平成27年度:15人
平成28年度:35人

上尾市では待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などに取り組んでいますが、上尾市の待機児童数の推移からは待機児童問題の決定的な解決には至っていない状況が伺えます。

最近の動向と市の取り組みから判断すると、仕事をしたい子育て世帯にとって上尾市の子育て環境は、今後に期待と言ったところではないでしょうか。

次に上尾市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

上尾市の不動産価格

上尾市の不動産価格の動向について見ていきましょう。

まず上尾市の地価は、埼玉県内32位、全国508位となっています。

最高坪単価は1991年の165.2万円でしたが、2016年は1/4程度の41.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後の地価はほとんどの年で下降となりましたが、2008年(5.03%)、2013年(4.68%)、2014年(1.28%)、2015年(0.46%)の4年間は上昇となりました。

しかし2016年は再び、-0.61%の下げに転じています。

また地域別の動向を見ても、上尾駅エリア(-4.66%)、北上尾エリア(-1.15%)とのJRが利用できるエリアでも下降となりました。

上尾市のここ最近の地価の動向は安定していませんが、その変動幅は小さいことが特徴と言えます。

賃料相場

では上尾市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:21位
1LDK~2DK:22位
2LDK~3DK:25位
3LDK~4DK:20位

地価の県内31位と比較すると、すべての間取りで上位にランクインしています。

上尾市の不動産の特徴をまとめると下記になります。

  1. 上尾駅周辺の地価は高い。
  2. 最近4年間の地価の変動幅は小さい。
  3. すべての間取りで、地価よりも上位にランクインしている。

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不動産価格

上尾市の交通・アクセス

では上尾市の電車状況はどうなっているでしょうか?

上尾市内には4つの駅あり、JR(高崎線・湘南新宿ライン)と私鉄(埼玉新都市交通伊奈線)の利用が可能です。

JR

高崎線:北上尾駅、上尾駅
湘南新宿ライン:北上尾駅、上尾駅

私鉄

埼玉新都市交通伊奈線:沼南駅、原市駅

複数路線が利用できる駅は北上尾駅、上尾駅となります。

上尾市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは上尾市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:227,897人、2016年:227,890人、2017年:225,211人と非常に緩やかに減少しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。

人口推移

1990年:194947人
1995年:206090人
2000年:212947人
2005年:220232人
2010年:226640人

1世帯あたりの人員

1995年:3.2人
2000年:3.0人
2005年:2.8人
2010年:2.7人
2015年:2.5人

上尾市の人口は1990年代に20万人を突破した後も、増加を続けてきました。しかし2014年頃をピークに減少へと転じています。

なお2017年と1990年の人口を比較する3.0万人度、13%程の増加が確認できます。

また1世帯あたりの人員をみると、2000年を過ぎた頃には3人をきり、年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※1995年~2015年の5年ごと

年少人口:16.0%→15.1%→14.6%→13.9%→12.9%
生産年齢人口:75.3%→73.2%→69.2%→65.2%→61.9%
老齢人口:8.6%→11.8%→16.2%→20.9%→25.2%

生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は増加を続けているため、上尾市でも少子高齢化が進行していることが読み取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの上尾市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:221963人
2025年:217124人
2030年:210430人
2035年:202589人
2040年:194299人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.8%→11.0%→10.2%→10.0%→10.0%
生産年齢人口:60.7%→60.7%→60.2%→58.1%→54.7%
老齢人口:27.5%→28.3%→29.5%→31.9%→35.3%

上尾市の人口は現在非常に緩やかに減少していますが、この傾向は今後も続き、徐々に減少幅が増していく予測となっています。

なお2020年と2040年の人口を比較すると2.8万人(12.5%)程度の減少となります。

また年齢3区分別人口をみると、生産年齢人口は現在同様の減少傾向が続き、老齢人口は2040年には3人に1人以上が高齢者となり、さらに高齢化が進む予測がされています。

しかし年少人口は2030年には下げ止まり、横ばいでの推移となっています。

次に上尾市による将来人口推計(将来目指すべき人口)を見ていきましょう。

上尾市の将来人口推計※2019年~39年の5年毎

2019年:228040人
2024年:228495人
2029年:226162人
2034年:221346人
2039年:215092人

上尾市の推計では人口減少はさらに緩やかな推移となっています。また人口も社人研のデータ以上の数値での推移となっています。

この数値を現実にするために、上尾市は「上尾市地域創生総合戦略」を策定して

・安定した雇用を創出
・出産、子育て支援と環境整備
・安心安全な住環境の整備と定住促進

を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。

上尾市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に上尾市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:最近減少に転じた人口は、今後も緩やかに減少

上尾市のデータ:減少傾向にある人口は2025年頃まで横ばいで推移。以降は緩やかに減少。人口は社人研よりも多い予測。

どちらのデータからも、上尾市の人口は将来にかけて減少し、また年齢3区分別人口からも高齢化がさらに進む予測です。

しかし減少幅は緩やかな推移のため、上尾市が2040までに深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう。

また世帯あたりの人員は今後も減少し、高齢者の二人以下の世帯数の増加が見込まれます。

投資物件の選定にはこういった傾向を考慮する必要があるでしょう。

また上尾市による人口対策がどれだけ成果をあげるのか、今後の動向に着目したいところです。

不動産投資と交通

では上尾市の交通に関してはどうでしょうか?

上尾市は、JRは高崎線・湘南新宿ラインの利用により都内へのアクセスは良いと言えます。

東京方面は上尾駅から上野駅まで35分、新宿駅まで40分程、埼玉都心へは大宮駅まで7分、浦和駅まで14分ですので、通勤、通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

上尾市の埼玉県内でのランキングは地価は32位、平均賃料は20位(~25位)となります。

すべての間取りで地価よりも上位にランクしています。

地価の動向はここ4年間は上昇が3年続き、2016年は下降となりまたが、その値動きは小さく、横ばいに近い安定した動向となっています。

また上尾市内では、上尾駅周辺が最も商業施設や人が集まる中心街となっていて、地価、賃料ともにもっとも高い水準となります。

またこのエリアは交通の利便性が高いこともあり、安定した賃貸需要が見込めるため、安定した不動産投資を行なうには適したエリアと言えるでしょう。

上尾市の不動産投資

以上、上尾市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると上尾市は・・・

  1. 上尾市の人口は、今後緩やかな減少となる。
  2. 高齢化、核家族化が進行。二人以下、高齢者に需要のある間取りに着目。
  3. 上尾駅周辺は地価、賃料、利便性、資産価値、賃貸需要が高い。
  4. 上尾市の地価は緩やかに変動。
  5. 上尾市の空き家率は年々上昇傾向にあるが、優秀な数値での推移。
  6. JRの利用で都内へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童対策はこれからに期待。
  8. 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、上尾市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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上尾市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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