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まずは自分で物件の利点と欠点を理解する

不動産投資の成功の条件に、必ず上手な賃貸経営が存在します。では上手な賃貸経営とはどういったものなのでしょうか?

賃貸経営を行う上での第一歩として、まず自分の物件の利点と欠点を理解することです。客観的に自分の物件の利点と欠点を理解することで、自分の物件のどこを押しのばし、どこを克服すればいいのかが明確になり、物件力を効率的に高めることができます。これにより、賃貸経営において早期の満室を実現することが可能となるのです。

具体的にどのように物件の利点と欠点を理解するのかといいますと、ポイントは2つあります。

周辺環境

まず1つ目のポイントは、物件の周辺環境を知ることです。ここで重視するポイントは、立地条件の再確認と生活便利施設の把握、そしてライバル物件の調査です。

周辺環境を知ることで、自分の物件の位置づけがわかり地域の市場で物件がどのターゲット層に好まれるのか、どのようにすればターゲット層に選んでもらえる物件になるのかがわかるのです。

さらに、周辺環境がどのように物件の価格向上に寄与しているか、又は、マイナスなのかを知ることができます

物件自体

そして2つ目のポイントは、物件そのものを知るということです。物件そのものを知ることで、同じ間取りの家賃相場や、ライバル物件と比較することができ、どこがライバル物件に勝っていて、どこが劣っているのかを明確にすることができます。

そして利点を伸ばし、欠点を克服していくことで、必ずライバルに勝てる物件に進化させることができるようになるのです。

こうして多角的に物件の利点と欠点を理解することは、賃貸経営を行う上でとても重要なポイントとなります。あなた自身が物件を理解していなければ、わざわざ部屋を探しにきてくれる入居希望者に物件の良さを伝えることができません。

したがって、あなた自身が入居者の目線になり、物件の利点と欠点をくまなく調査する必要があるのです。

「賃貸経営」立地調査を行う際に重視するポイント

物件の立地調査を行う際のポイントは、駅から徒歩でどれくらいの時間がかかるか、また、銀行や郵便局、病院、学校、役所、スーパー、コンビニエンスストア、ドラックストア、飲食店、娯楽施設、などなど、入居者が生活するうえで必要となる施設をチェックしていきます。

サラリーマン向け物件であれば、毎日通勤のために利用する駅まで徒歩数分圏内であることが重視されますし、独身者向け物件の場合は、コンビニやスーパーが重視され、子供がいるファミリー向けには、学校や病院、公園、などを重視する傾向にあります。さらに、ペット物件では動物病院やペットサロン、散歩ができる公園などをおさえておきます。

「賃貸経営」自分の物件の周辺ライバル物件の調査ポイント

自分の物件の近隣にどれくらいの数の賃貸物件があるのか、そしてその地域の家賃相場はどれくらいなのかを把握しておくことが大切です。サラリーマンや独身者向けのワンルームが多いのか、ゆったりとしたファミリー向けの物件が多いのか、築年数の新しい物件が多いのか、築年数の古い物件が多いのか、などを調べていきます。

特に入念に調べておく必要があるのが、空室率のチェックです。空室率のチェックは外観からでも確認することができます。また、郵便受けにテープが貼られていたり、電気、ガス、水道の稼働の有無によっても空室率をチェックすることができます。ただし、必要以上にじろじろ見過ぎると不審者と間違われることもありますので、さりげなく確認するようにしてください。

空室率が高い物件は、その物件の駐車場やエントランス、ごみ集積所などの状況がどうなっているかなど、その物件の悪い例を参考にして自分の物件に活かし、空室がない優良物件は、その物件のどこに魅力があるのか、その物件はどんなターゲット層なのか、などを分析し自分の物件の参考にしていきます。

自分の物件の利点と欠点を理解することで、自分の物件の立地条件がどのターゲット層に向いているか、何を売り込めばいいかが明確になり、ターゲット層に合わせた入居スペース作りや、入居希望者へのアピールポイントを把握しておくことができます

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