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不動産競売

競売

不動産投資を行っていると耳にするのが競売という言葉です。

実はこの不動産競売は不動産を入手する方法としては昔からある手法ですが、その魅力はなんといっても本来の市場価格よりも2~3割程安く不動産を購入できる可能性があることでしょう。

しかしメリットがあれば、やはりデメリットもあるのが世の常です。

この不動産競売に参加するには、いくつか注意しなくてはならないことがあるのです。

今回は不動産競売について、競売に参加する大まかな流れとメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。

競売とは何か

競売というとテレビや映画でみるようなオークションを思い浮かべてしまう方も多いかもしれません。

実際にオークションと似ている点もあるのですが、それとは異なる点もあるのでよく海外で見られる競争入札と同じと考えることはできません。

まず日本で行われる競売は、民事執行法という法律に基づいて裁判所が債権者(簡単にいうとお金を貸してくれた人等)に変わり、不動産などの資産を強制的に売却する手続きのことになります。

このほかにも抵当権が行使されていた不動産である担保物件を、債権者が裁判所に申し立てを行うことで売却手続きを進める種類の不動産売却も含まれています。

競売が決定されると裁判所によって査定を受け、最低売却額が決定され、その後売却に出されます。

この様にして決定された価格は市場価値に比べて2~3割程度割安になっていることもあるため、不動産を入手する手段として、特に不動産会社の物件の仕入として利用されてきました。

競売のやり方

競売の良いところは誰でも参加できるという点です。

競売不動産の入札参加には特にこれといった身分の制限もなく、誰でも参加することができます。

まず、裁判所の競売物件情報閲覧室などに出向いて、物件明細書・現状調査報告書・評価書などの確認が必要となります。

ここには現在の不動産の状態などが明記されているので必ず確認するようにしましょう。

また現在ではBITという最高裁判所が取り扱っているインターネットを用いた情報公開のサイトも用意されているので、物件探しの第一段階としてBITを活用する方が多いようです。

このBITでは、通称「3点セット」といって、競売物件の概要が分かる資料が用意されていますので、物件の概要を調査する資料となります。

競売のデメリット

デメリット

不動産競売にはいくつか注意をする必要があります。

実は不動産競売物件は思いもよらないトラブルが潜んでいるリスクがあり、購入者からすればハードルが高いことがあるのです。

まず不動産の状態ですが裁判所の記録からしか不動産の状態を把握する事ができません。

ですので写真に写っていない部分に大きな欠陥がある可能性もあるのです。

また不動産に問題があったとしても瑕疵担保責任の履行者がいないので、裁判所はその不動産についての保障をしてくれません。

この様な物的なトラブルであればまだ解決がつきやすいのでいいのですが、一番起こってほしくないトラブルは人によるトラブルです。

競売にかけられた物件に以前から居住していた人が居座り続けるトラブルも0ではないのです。

法的には占有権という問題が絡んでくるため、簡単に立ち退いてもらうこともできず、この様な占有権関係のトラブルが生じてしまうと可能性があるのです。

退去について話し合いで決着つかない場合は、強制執行の手続きを行う必要があり余計な費用が掛かってしまうのです。

とは言っても昔のように数年に渡り専有されるようなことは法改正によりなくました。

通常は引越し費用を負担してあげるなどの穏便な話し合いを行えば、大抵の場合は退去してもらえることがほとんどです。

居住者が気になるようでしたら、裁判所の記録で占有者の有無を確認して、さらに実際に現地に赴き、不動産の状態を外からでも把握することをお勧めします。

競売のメリットを有効活用するために。

メリット

上記のように競売物件の購入にはデメリットも確かにあるのですが、しっかり対処をした上で競売に臨めば、そのデメリットは解決可能なものが大半です。

物件情報の閲覧だけでなく、実際に足を運んで確認する手間や、事前にリフォーム業者と手はずを整えておく手間を惜しまないことが大切です。

通常よりもかなり格安で不動産を購入できるという優れたメリットもあるのが不動産競売です。

しかし私的には不動産投資の初心者の方には競売をおすすめしていません。

やはりある程度投資の経験を積み、不動産の鑑定眼を養った方向きとなるため、経験を積んだ後に競売による物件調達に挑戦しても良いと考えています。

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