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不動産価格のロジック

日本の不動産価格はバブル崩壊から金融危機にかけて暴落をして以降は安定的に推移をしていると思います。

今回は不動産投資をする方にはとても気になるこの不動産価格に関して「今後どういった傾向が予測できるか?」また「どういった方向へ向かって行くのか?」について解説をしていきたいと思います。

市場価格に物理学が近年は導入されてきている?!

「市場の価格は古くは神の見えざる手によって形成をされている」というのは有名なアダム・スミスの言葉になります。現在でもこの言葉は生きていて、実際に不動産の専門家に聞いてもこのようなことを言うと思います。

最近では金融工学の発達に伴い、「この市場価格というものはどうしてこのような価格形成をされているのか」が解明されてきています。

この金融工学というのはもともと、株式市場のヘッジファンド等が数理学者や物理学者を大量に雇い数学的、物理的考察を行ったために誕生したものになります。古くは、ブラックショールズモデルやエド・ソープ教授によるオプションやワラントの適正価格を公式化したものといろいろあります。

金融工学と不動産市場

株式マーケットではこの金融工学が多用されていますが、不動産には関係がないではないかと思う方も多数いると思います。しかし現実的には近年起こったアメリカでのサブプライムローン問題などは完全に不動産市場に関係するものです。

アメリカの住宅市場というのはローンの原資を株式市場から調達するのが一般的で、現在では株式市場と不動産市場は切っても切れない関係になっています。日本もこの不動産の証券化市場の代表選手はJ-REITのように今後、需要が増大していくと思います。

このように、不動産価格にも近年、市場化の影響を受けて数字や物理の世界が入ってきています。

難しい問題はおいておき、簡単な説明

不動産市場の価格というのは必ず合理的な値段が存在するということがあります。しかし、現在の日本ではまだまだ合理的ではない値段設定が多数あり、その不合理の値段によって売買をされている現状もあります。その恩恵として、掘り出しモノの的な不動産物件を、不動産投資初心者でも探し出せる余地があるのです。

ただし、こういった数字や物理学が導入されていくと、長年の勘でこの物件の値段はいくら、いくらと定めて行く不動産のプロはだんだんと淘汰される時代になっていくのではないでしょう?

ゆらぎに繰りこみの理論

物理の世界では、株式を含めた不動産のマーケットというのは、ゆらぎが存在することによって地域や物件によってまちまちなのです。このゆらぎが出るのは人々の心理という説明がなされています。

そしてこのノーベル物理学賞を受賞した朝永進一郎先生が発見した「ゆらぎに繰りこみの理論」、を当てはめていくと値段が非常に合理的になるのです。

通常の不動産価格というのは我々には一定の価格のように見えますが、実は揺らいでいるというのが最新の価格のメカニズムになります。

つまり、人の心理が存在するが故に価格はゆらぎ、そのゆらぎの中に価格は必ず存在をするということになります。ですから少しでも安く購入したいという方はこのゆらぎのリズムを利用するといいでしょう。

日本の不動産価格が安定的

最近では地震予知学にも物理の概念が働いています。よく地震の予知はサイクル論が研究されていますが、実はそんなものは全く当てにならないというのが最近の常識になります。

つまり、今、政府が大々的に起こると南海沖トラフ地震の発生予測というのは、基本的にはサイクル論に基づいているものですから、起こらない可能性の方が高いのです。しかし「いまさら、そのことの変更はできない」としてやっているお役所仕事なのです。

価格の法則というのはいわゆるベキ分布正規分布に基づいており、地震もその乗則にのっとって起こっていることは間違いないことです。

簡単にいえば、大きな地震が起こるときにはその地震の発生を根源とする地震に複数の地震があり、その小さな地震が多数あれば巨大地震は起こらないということはわかっています。

つまり、逆に大きな地震が複数ないと巨大な地震が起こる確率は飛躍的に上伸します。

不動産価格にあてはめると?

これを不動産価格に当てはめていくと、この日本の不動産価格はゆらぎの範囲内で上下動しており、安定的という評価が一般的になると思います。

つまり、今後の不動産価格は、爆発的な上昇か下落が数年以内には起こる可能性が高いと言えるのです。逆に、アメリカなどはサブプライム問題以前に不動産価格が急騰をしましたので、今後安定的に推移をする可能性が高いということになります。

今の不動産価格は需要過剰状態と供給過剰状態で均衡していると考えると、どちらかが崩壊した場合、価格の急騰、急落が起こる可能性が高いということになります。

個人的には供給過剰状態が解消される可能性が高い予測しています。

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