不動産投資とは
そもそも不動産投資とは、マンション・アパートなどの不動産を購入して、その不動産の家賃収入（インカムゲイン）を収益とするものです。
または購入した不動産を売却して売却益（キャピタルゲイン）を得ることも不動産投資になりますが、現在は家賃収入によるものが主たる不動産投資となっています。
では不動産投資は比較的安全な投資といわれていますが実際はどうなのでしょう？
株・FX、金融機関への預貯金などとよく比較されますが、リスクの面では株・FX、不動産投資、預貯金の順ですが、リターンはこれと正反対になります。
いわゆる、ミドルリスク・ミドルリターンといわれるものです。
不動産投資の可能性
都内などの都心部では地価・不動産価格の上昇が見て取れます。東京では家賃収入にプラスして売却益を望むことができる不動産投資物件も少なくないといえるのです。
こういった条件の良い不動産を購入できた場合は、ミドルリスク・ミドルリターンではローリスク・ハイリターンを見込めることも可能になります。
不動産の運営は？
出口戦略を考慮した不動産投資はダブルの収益を可能性がありますが、ただ単に不動産を所有しているだけではこういった収益をあげることはできません。
つまり家賃収入で安定した収益をあげるには、賃貸稼働率が重要になってくるのです。
ただし都心の利便性の良い不動産であれば、家賃設定や物件の管理に問題がなければ空室リスクはそこまで高くは無いでしょう。
まずはこういった条件で運用できる不動産を探すことが一番重要なことになるのです。
不動産運用のポイント
集客力のある不動産を購入することで運用リスクは一気に下がります。
あとは管理をしっかりと任せることができる不動産管理会社を探すか、さらに万全を期するのであればサブリースの利用も検討することでリスクはかなり軽減されます。
ただし新築物件であればサブリースに頼る必要はないでしょう。新築の賃貸需要
は高いため、通常であれば短期間で入居者を見つけることができるからです。
逆に言えば、都内で新築物件で集客でない物件は最初から購入候補にすら入らない物件と言えます。
優良物件を探すには
まずどういった不動産が優良物件となるかを知る必要があります。
簡単にいってしまえば資産価値が高い物件になります。ではどういった物件が資産価値が高くなるのでしょうか？
下記にポイントにまとめましたの参考にしてください。こういった物件を探すには信頼のおける不動産会社を探すことが何よりの近道になります。
また不動産投資セミナーなど開催している場合は、物件を下がる入り口として活用するのも有効です。
区分マンションによる投資・一棟物件による投資など目的に応じた不動産セミナー投資も開催されています。
優良物件のポイント
- 駅からの距離が近い。駅は複合路線（JRと地下鉄など）が利用できることが望ましい。
- 人気の都市。吉祥寺・恵比寿・横浜（suumoを参照）などが人気。
- 物件の管理・修繕状況。施工管理会社をチェック。
- 近隣の中古相場を調査。特に所有する不動産よりも古い物件の価格を調査。
新たな不動産ビジネスモデル
ここ数年で一気に注目を集めているのがエアビーアンドビーによる不動産投資です。さらに2016年に民泊条例が施行されたことで、エアビーアンドビーを代表とする民泊ビジネスが注目されています。
ただしこれから始める方はある程度以上の情報、ノウハウを取得してから参入しないと成功は難しいようです。
そのためにはエアビーアンドビーに特化したセミナーに参加することは必須と言えるでしょう。
エアビーアンドビーが登場したように、不動産投資は今後も多種多様化されていく投資分野と言えます。
つまり人口の減少によるリスクを十分補えるようなコンテンツがまだまだ発掘される可能性も高く、中長期的に見ても投資先として十分魅力があると言えるのではないでしょうか？
不動産投資のメリットとデメリット
では最後に不動産投資のメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。
不動産投資に関するサイトを見るとメリットばかりが強調されていますが、当然デメリットもあります。（不動産投資に限らず何事にもメリットがあればデメリットもあるものですが・・・。）
大切なのは、メリットとデメリットを理解した上で「何を」選択していくかです。
ここでは不動産投資におけるメリットとデメリットについてもう一度おさらいしていきましょう。
不動産投資のメリット
まずは不動産投資のメリットについてご紹介していきましょう。不動産投資にはたくさんのメリットがあります。
不労所得
まずあげられるのが不労所得です。この不労所得を目的に不動産投資をされる方は多いのではないでしょうか。
そもそも不動産投資は物件を貸し出す対価として、賃料を得ることが目的になります。
この賃料に関しては株価のように大暴落するといった危険性は少ないため、通常あれば安定した賃料が確保できます。
私的年金
次に私的年金の確保につながるというものです。
多くの人が年金制度に疑問や不安、不平を持っている時代です。
年金を払っても受け取る年齢になったときに、期待した十分な金額を受け取ることができるのかは定かではありません。
そのため公的年金をあてにせず、
自分で不動産投資をして毎月収入を確保することで将来に備える方がより確実と考えられるのです。
私的年金として将来の収入を確保できれば、セカンドライフを楽しむ余裕が出てくるのです。
生命保険
また、不動産投資をしておくとそれが生命保険の代わりにもなります。
なぜなら不動産の購入にあたって、団体信用生命保険に加入する必要があるからです。
この団信はローン返済中に死亡、高度障害に対して団体信用生命保険が適用されるため、残された家族には完済された不動産を残せるのです。
受け取った家族は、その不動産を運用してもいいし、売却していいので、生命保険の代わりになるのです。
そのため不動産投資を始めるにあたってそれまで加入していた生命保険を解約するという人も少なくありません。
節税効果
そして不動産投資は節税効果も得られます。
不動産投資をして、毎月の家賃収入から固定資産税や修繕費など必要経費を引いて赤字になるようであれば、赤字になった分を給与所得から引くことができます。
これを損益通算というのですが、これが可能になることによって所得の合計が少なくなります。
それを確定申告することによって、所得税の還付を受けることができます。所得税の納税額で住民税も決まってきますので、住民税も節税できるようになるというわけなのです。
代表的な4つのメリット
ざっとあげただけでもこれだけのメリットがあるのです。
他にも現金よりも不動産で残したほうが相続や贈与の税金対策にもなるといったメリットがあり、将来のことを考えれば不動産投資は非常に魅力的なのです。
不労所得
不労所得：不動産投資は実際に何もしないというわけではありませんが、毎日拘束されるようなこともほとんどありません。こういった意味で不労所得の代表的なビジネスとされています。
私的年金
リタイア後の収入を確保する意味で、年金的な意味合いで私的年金といわれています。
生命保険の代わり
団体信用生命保険加入により、もしものときの不安が取り除かれています。またもしものときは団体信用生命保険によりローンは一括返済されますので、売却すればまとまった現金を、そのまま賃貸すれば家賃収入を得るここが可能です。
節税効果
投資物件に関わる費用が経費扱いできるために、収益よりも経費が多い場合は所得税・住民税と通算して申告をした場合に節税となります。
逆に黒字の場合は、税金が加算されます。ただしその場合は手元に現金が残っているため、そこから納税することでまかなえる場合がほとんどです。
不動産投資のデメリット
先では不動産投資のメリットについてご紹介しましたが、あくまでも不動産投資がうまった上でのメリットになります。
つまり不動産の運用上手くいかない場合、メリットがデメリットに入れ替わってしまうのです。
ではデメリットについて具体的にどのようなものがあるかみていきましょう。
空室のリスク
まずはあげられるのが空室のリスクです。
不動産投資において毎月の賃料が入ってくるのは、その物件に入居者がいるからこそです。
つまり空室であれば賃料も入ってこなくなる上に、管理費、修繕積立金などが持ち出しになってしまうのです。
物件があれば必ず借り主が見つかるとは限らないのです。
建物の老朽化
次にあげられるのが、建物の老朽化です。
建物は時間の経過と共に劣化していきます。物件のコンディションを維持するには修繕とメンテナンスが必要になってくるのですが、当然費用は発生します。
そしてそのメンテ費用を出し惜しみしていては、物件は老朽化したままですから、入居者の確保が困難になってしまいます。
そして空室になれば、さらにメンテンナンス費用の捻出が難しくなり、物件はどんどんひどい状態になってしまうのです。
これでは完全に負のスパイラルに陥ってしまいますので、無理のない修繕計画を建てこまめに手入れすることを心掛けましょう。
不動産投資では、建物の老朽化、そして修繕やメンテナンスの問題は誰もが直面するものです。
家賃の値下げ
通常家賃のピークは新築時です。そのため築年数が古くなるにつれて、家賃が下がるのは仕方のないことです。
また建物の老朽化以外にも、家賃設定は様々要因に影響を受けることがあります。
例えば賃貸需要が減少したり、地域の環境の変化により利便性が悪くなったりすれば、家賃も下がってしまいます。
当然家賃が下がれば収入も減少しますので、ローンの支払いに影響が出てくることもあるのです。
つまり不労所得どころか、持ち出しになってしまうケースもゼロではないのです。
資産価値の低下
更に建物の老朽化は資産価値の低下を招くことにもなります。
定期的な修繕・メンテナンスを行っても物件の価値を維持することは難しいですが、
資産価値の下落率を抑えることにはつながることもあります。
資産価値を考えた場合、定期的な修繕・メンテナンスは必須となるのです。
代表的な4つのデメリット
多くのメリットがある一方、デメリットも少なくありません。
これら以外にも、「金利の上昇の影響を受ける」、「初期費用である程度の資金が必要」といったこともデメリットになってくるでしょう。
自分ではどうしようもないこともありますが、
努力次第ではデメリットをかなり軽減することもできるのです。
大切なのはメリットとデメリットをよく理解した上で、デメリットの出にくい投資物件を妥協せずに購入することはないでしょうか？
空室リスク・・・リスクヘッジを行うのであればサブリースを活用する方法があります。また最近ではAirbibなどを活用した不動産ビジネスも注目されているため、空室をリスクと捕らえないビジネスに参入するのも一手となります。
建物の老朽化・・・経年劣化は避けて通れないものです。ただし手入れの頻度・方法によってその速度にはかなりの違いが見られます。
家賃の値下げ・・・対策としては空室リスク同様に、Airbibなどを活用した不動産ビジネスに参入することで今まで以上の収益を見込むことも可能です。
資産価値の低下・・・購入前に、どういった物件が資産価値が高いのかに注目して物件を購入することが一番のリスクヘッジになります。
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