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投資物件を探していると、「オーナーチェンジ」という言葉を目にすることがあります。

中古の投資物件を探している投資家の方にはそんなに珍しいものではないでしょう。

この「オーナーチェンジ」とは読んで時の如く、不動産の所有者が変わることなのですが、通常の取引と異なるのが入居者がいるまま物件を購入することになるのです。

ここで「なにか悪いことあるの??」と思う方もいるかもしれません。

確かに入居者を探す手間もなく、買ったその時から家賃を確保できるのですから特に悪いことはないようにも感じます。

しかし本当にメリットだけなのでしょうか?物事にはメリットがあれば、必ずデメリットもあるはずです。

またオーナーチェンジ物件の取引で、見栄えの良いデータ(利回りなど)を偽装して高値で売りつけるケースもありますので、こういったことを踏まえて、今回はオーナーチェンジ物件について検証していきましょう。

売却する理由を理解する

オーナーチェンジ物件

最初に簡単に説明しましたが、オーナーチェンジ物件とは入居者がいる状態で不動産の売買を行うことです。

これは区分マンションの一室であろうと、アパートやマンションまるまる一棟であろうと規模の大小に関わらず同様です。

つまり不動産投資を行う上で最大の命題となるのが家賃の確保=入居者の確保ですが、このオーナーチェンジ物件は、この命題をクリアした投資物件というわけです。

ではこのように運用条件が整った物件をどうして手放すのでしょうか?

理由として「入居者とのトラブル」、「相続」、「与信枠を確保」、「資金ショート」、「修繕費用がない」などが考えられます。そして中には不当に高く売り抜けるために色々な偽装を施すケースもあります。

実はこの手放す理由が、優良物件かどうかを見極めるポイントになるのです。

そしてそのポイントを見極めるために「契約内容、入居者、物件価格」は入念に調査する必要があります。

では1つずつみていきましょう。

賃貸契約内容を確認

物件調査

契約内容は契約書を見ればある程度のことはわかりますが、ここで特にチェックする必要があるのが契約期間、家賃(設定価格・支払状況)、保証内容です。

まず契約期間ですが、数ヶ月前に入居しているような契約であれば注意が必要があります。

また賃料については、相場と比較して割高な設定であればこちらも注意しなくてはなりません。もちろん延滞があるような状況は論外です。

特に最悪なのが、これらを同時に満たしているような状況です。

賃料が高いのは良いことなのに、なぜ最悪になってしまうでしょうか?

なぜならこういった条件の場合、高利回り物件に見えるようなオーナチェンジ物件を意図的に作り上げていることが考えられるからです。

実際にオーナチェンジ物件を購入して、数ヶ月で退去された、家賃を滞納されたなどのトラブルは少なからず発生しています。

そして意図的に作り上げられたオーナチェンジ物件であれば、こういったトラブルはすぐに発生するでしょう。

つまりこういったリスクを回避するために、賃貸契約内容の確認が重要となるのです。

さらに悪質なケース場合どうすればよいでしょうか?

例えば、これは完全に犯罪行為になってしまいますが、契約書を偽造して契約日を5年前に設定して、その間家賃の滞納もなく長期間入居していると状況を作り上げられたらどうでしょうか?

この状況から判断すれば、非常に安定した収入を確保できる優良物件に思えてしまいます。

どうやってチェックするのか?

一般的に家賃の確認をする場合、レントロールを用いることになります。しかしこのレントロールも信用できるものかどうかは作成者に依存するものです。

ですので、金融機関の入金記録で家賃のやり取りを確認できるものを提示してもらってはいかがでしょうか?

さすがに全期間分は難しいもしれませんが、直近一年分くらいであれば通帳の記帳をしてもらえば済むでしょう。こういった少しの行動でもリスク回避に繋がりますので積極的に行なってみて下さい。

そして保証内容についてですが、これは家賃の滞納が合った場合の連帯保証人の有無、連帯保証人の属性、保証会社の有無になります。

保証についての契約がなされていない、連帯保証人の確認がとれないのも論外になります。

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入居者の調査

これは投資物件の入居者を探す場合も同じですが、オーナチェンジ物件の場合は通常の審査に追加して、入居者と売り主の関係性を把握しておく必要があります。

厳密に把握することは困難でしょうが、不動産所有者に募集から入居までの経緯を確認しておきましょう。可能であれば仲介をした不動産屋も確認しておくと良いでしょう。

またあまり古くない入居募集であれば、ネット検索でその取引があったどうかを確認できるケースもありますので、自分でも調べてみて損はありません。

ではなぜこういった調査が必要かというと、仮に入居者が売り主の関係者であった場合、上記のような悪意がなければ問題ありませんが、悪意がある場合、取引後にすぐにトラブルが発生する恐れがあるからです。

またこれにあわせて入居者の属性を調査も行い、購入後の家賃の支払いに心配がないかを確認しておきましょう。

こういったリスクを避けるためにも、入居者の調査を行うことが大切なのです。

物件価格の調査

最後に物件価格についてです。利回りのみに注目して物件を購入する方は特に注意が必要です。

家賃設定を高くすると、相場よりも多少高い販売価格を設定しても高い利回りを得ることができます。

これを利用して売却価格を上げるために、相場を無視した家賃設定を行うケースがあります。

もちろん、しっかりと相場感を持って物件を購入する方であれば、特に問題はないでいのですが、利回りばかりを優先してしまうと、こういった状況に気付かずに購入してしまうケースもあるので注意が必要です。

そのため、価格調査は利回り重視というような単一的な調査ではなく、多角的に調査することが重要です。

オーナーチェンジ物件はあり?なし?

調査

オーナーチェンジ物件の落とし穴的なことを考察してきましたが、当然すべての物件がこういったリスクだらけの物件ではありません。

そして何よりもオーナーチェンジ物件のメリットである収益が確保できた状態からスタートできることは、投資を行う上で大きなアドバンテージになります。

要はハズレを引かないために、ポイントを押さえた物件選定をすればよいのです。

ネットや書面上の情報だけではなく、面倒でも取引相手から優良物件であるかどうかの判断材料となる情報、資料をできるだけ収集して分析を行うことが大切です。

その結果、投資に値する物件であれば購入すればよいし、そうでなければ固執せずに次を探せば良いのです。

オーナチェンジ物件のメリットとデメリット

最後にオーナチェンジ物件の一般的なメリットとデメリットをまとめましたので、よりリスクの少ない投資を行うために、物件購入の判断材料に追加しておきましょう。

オーナチェンジ物件のメリット

  1. 収益を確保した状態からスタートできる。
  2. 初期の設備投資がかからない。
  3. 相場よりも安く買えることがある。

オーナチェンジ物件のデメリット

  1. 詐欺的な物件がある。
  2. 問題のある入居者だった。
  3. 室内の確認ができない。

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