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新築or中古一棟収益物件?

不動産投資では新築物件と中古物件のどちらに投資をするのかは大きな問題であり、そこを悩んでいる人も少なくありません。ここでは不動産投資でも一棟投資に限定して、新築物件と中古物件のどちらが有利になるのかを考えていきます。

一棟投資における新築物件と中古物件のどちらが有利なのかという話をする前に、まずは一棟投資のメリットを押さえておきましょう。一棟投資のメリットは空き室リスクが比較的に少ない点です。仮に空き室が出たとしても収入がゼロになるワケではないので、安定した収入を期待できます。

また、金融機関での担保としての価値が高く、場合によっては自己資金が少なくても融資を受けることができるのもメリットです。一棟投資は区分マンション投資よりも資金が必要になるので、金融機関への受けが良いというのは頼もしいポイントでしょう。

新築一棟収益物件について

では、新築物件と中古物件の違いを見ていきます。まず新築物件ですが建物が新しいので修繕費が比較的にかからず、入居率が高いのが大きなメリットです。新築物件の場合、入居希望者が多いので家賃を相場よりも高めに設定することができます。

しかし、この家賃を相場よりも高くすることは数年後には、賃料の下落率という面でかえってくることになるでしょう。新築で入居した人が退居した場合、次からは中古物件としての募集になるので、どうしても賃料を下げざるを得ないのが現状です。場合によっては2割以上も賃料を下げなくてはいけないケースもあり、返済計画に支障をきたしてしまうかもしれません。

特に一棟投資で新築物件ともなってくると、投資物件の地域にもよりますが、億単位のお金がかかっても不思議ではないので、その点は大きなデメリットになるでしょう。つまり新築物件へ投資をしたとしても、そのメリットを享受できるのは最初の入居者が居住しているまでの短期間でしかないのです。

中古一棟収益物件について

反面で中古物件を一棟投資した場合のメリットは、資金が比較的に安くつくという面だけではなく、家賃収入も安定していることから利回りが高くなりやすいという点があります。また、中古物件であってもRC造の場合は金融機関からの融資も受けやすいので、資金面での問題もクリアしやすいでしょう。ただし、老朽化に伴うメンテナンスや補修費などがかかるリスクもあります。

入居率の面では物件によって大きく違いがでるようです。しかし、立地面さえ問題なければ中古物件でもそこまで高い空き室率にはならないでしょう。比較をしてみると一棟投資の場合も新築物件より中古物件の方が有利かもしれません。

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