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「横浜市」は不動産投資に適した地域か?

今回は神奈川県「横浜市」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では横浜市の地域情報から見ていきましょう。

横浜市の概要、特性

横浜市不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市の平成25年の空き家率は10.1%で、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.0%(136680戸)
平成15年:9.7%(148830戸)
平成20年:9.7%(160380戸)
平成25年:10.1%(178050戸)

横浜市の空き家率は概ね10%前後で推移してきました。

また横浜市による空き家対策は維持管理や相談対応だけではなく、弁護士会などの専門団体と連携・協力、そして平成28年には「空家の流通・活用の手引き」を策定といった積極的な空き家対策への取り組みを行なっています。

今後の横浜市の積極的な空き家対策に期待してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成16年:74667件
平成18年:46769件
平成20年:44830件
平成22年:35458件
平成25年:30323件
平成26年:26146件
平成27年:23668件

平成16年のピークから横浜市の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

横浜市では防犯パトロールなどの地域活動支援、防犯カメラ・LED防犯灯の設置、防犯活動への補助金交付などの防犯対策に取り組んでいます。

横浜市の取り組みと現在の状況から判断すると、横浜市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:971人
平成24年度:179人
平成25年度:0人
平成26年度:20人
平成27年度:8人
平成28年度:7人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後も、横浜市の待機児童数はかなり低い数値での推移しています。

横浜市は平成21年の「保育所待機児童解消プロジェクト」の発足後、多用な保育サービスの展開を行なっているため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか?

次に横浜市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内2位、全国37位となっています。

最高坪単価は1990年の310.5万円でしたが、2016年は33%程度の63.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2006年(0.51%)、2007年(7.67%)、2008年(8.02%)の3年間は上昇となりました。

しかし2009年(-6.40%)、2010年(-4.53%)、2011年(-2.12%)、2012年(-0.49%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(3.57%)、2014年(3.41%)、2015年(2.62%)、2016年(2.01%)と4年連続で上昇が続いています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した地区

西区(25.03%)、中区(1.72%)、港北区(0.52%)、神奈川区(0.27%)、都筑区(0.20%)、南区(2.62%)、緑区(0.21%)、保土ヶ谷区(0.30%)、泉区(0.43%)

下降した地区

青葉区(-0.64%)、鶴見区(-1.97%)、港南区(-0.77%)、戸塚区(-2.35%)、磯子区(-0.46%)、旭区(-0.80%)、金沢区(-0.65%)、瀬谷区(-1.71%)、栄区(-2.50%)

横浜市全体では上昇となっていますが、地域別動向では上昇・下降の地域が半数ずつとなっています。

横浜市西区の地価が25%以上の上昇と突出したもので、全体的には緩やかな動向となっています。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:1位
1LDK~2DK:1位
2LDK~3DK:1位
3LDK~4DK:1位

地価の2位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

ただし区によって地価、平均順位ともに変動しますので、注意が必要です。

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不動産価格

横浜市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:3,711,450人、2016年:3,724,695人、2017年:3,731,096人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:3,199,032人
1995年:3,303,057人
2000年:3,307,136人
2005年:3,559,867人
2010年:3,672,789人

1世帯あたりの人員

1990年:2.78人
1995年:2.64人
2000年:2.62人
2005年:2.39人
2010年:2.33人
2017年:2.25人

横浜市の人口は1980年代に300万を突破し、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約47.4万人(12.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと

年少人口:17.1%→14.9%→13.9%→13.5%→13.2%→12.8%
生産年齢人口:73.7%→74.0%→71.9%→68.7%→66.2%→63.6%
老齢人口:8.6%→11.0%→13.9%→16.9%→20.0%→22.9%

生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:3750511人
2025年:3713787人
2030年:3650671人
2035年:3566897人
2040年:3466837人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.7%→10.8%→10.0%→9.7%→9.7%
生産年齢人口:62.3%→61.9%→60.6%→57.9%→54.6%
老齢人口:26.0%→27.3%→29.4%→32.3%→35.7%

増加を続けてきた横浜市の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。

2020年と2040年の人口を比較すると28.4万人(7.6%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。

次に横浜市による将来人口を見ていきましょう。

横浜市による将来人口※2035年までの5年毎

2020年:3735021人
2025年:3717810人
2030年:3681020人
2035年:3628953人

年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口:11.8%→11.0%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:62.8%→62.6%→61.7%→59.0%
老齢人口:25.1%→26.1%→27.7%→30.3%

横浜市による将来人口も社人研の予測同様にに、将来に渡り減少傾向が続く予測となっています。

しかしその数値は社人研よりも多く、緩やかな減少スピードとなっています。

横浜市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2020年をピークに減少に転じ、以降は緩やかに減少が続く

横浜市のデータ:社人研同様の動向だが、社人研よりも人口は多く、緩やかな減少幅で推移

横浜市の人口はどちらのデータからも、2020年頃をピークに減少に転じ、年齢3区分別人口は現状の少子高齢化の傾向が継続する予測となっています。

ただし人口が減少するスピードは緩やかなもので激減する状況は考えづらいため、横浜市が2040年までに深刻な人口問題を迎える可能性は低いと考えられます。

また少子高齢化、核家族化の進行により、今後も世帯当たりの平均人員は減少傾向にあるため、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

不動産投資と交通

では横浜市の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市はJRの利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

横浜駅から品川駅まで16分程、横浜駅から東京駅まで26分ほどですので、都内への通勤や通学にも便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市の神奈川県内でのランキングは地価は2位、平均賃料は1位となります。(ただし区により異なる。)

地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また横浜市の最近4年間の地価の動向は上昇傾向にあり、地域別の動向は値動き幅は少なく安定した動向と言えます。

横浜市の地域別の地価を見ると、最高値の西区と最安値の栄区では7倍ほどと大きな差が見られます。

横浜市の不動産投資

以上、横浜市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市の人口は、2020年以降は緩やかな減少に転じる。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 地価は最大で7倍と地域による格差が大きい。
  4. 横浜市の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 空き家率は神奈川県の平均よりも優秀な数値。さらに横浜市による積極的な空き家対策にも期待。
  6. 都心へのアクセスは非常に良い。
  7. 待機児童対策は他の大都市と比較するとかなり進んでいる。これからも期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向あるため、今後に期待できる。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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