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「横浜市鶴見区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市鶴見区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

鶴見区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では地域情報から見ていきましょう。

横浜市鶴見区の概要、特性

横浜市鶴見区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市鶴見区の平成25年の空き家率は12.0%となりました。

横浜市平均が10.1%、神奈川県の平均が11.2%ですの、これらと比較すると高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.6%(11750戸)
平成15年:12.6%(15960戸)
平成20年:9.7%(12630戸)
平成25年:12.0%(17050戸)

横浜市鶴見区の空き家率は増減を繰り返して推移しています。

なお横浜市は空き家対策に積極的に取り組みだしたため、鶴見区の空き家状況が今後改善される可能性は高まるかもしれません。

横浜市の空き家対策は、空き家の維持管理と相談といった対応にプラスして、空家利活用にも取り組みはじめています。

刑法犯認知件数の推移

投資エリアの選定を行なう際に行なべき重要なことのひとつに、住環境や治安の状況調査が考えられます。

これらの悪化は賃貸需要や資産価値に大きな影響を与えるため、安定した不動産投資を行なうためにも慎重に行いたいところです。

では鶴見区の治安や住環境について、犯罪件数(刑法犯認知件数)と平成26年度区民意識調査をもとに考察してみましょう。

まずは犯罪件数から。

青葉署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4791件
平成17年:3630件
平成22年:2873件
平成25年:2210件
平成26年:1957件
平成27年:1817件

鶴見区の刑法犯認知件は減少傾向にあります。

平成12年と平成27年を比較すると、4791件→1817件、マイナス2974件(62%)減少してます。

防犯対策の満足度の調査では「肯定派:17.9%、否定派:26.6%」と否定派がおおくなっていますが、住み心地についての調査では「肯定派:74.88%、否定派:9.4%」と肯定派が圧倒的に多くなっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を対象とした不動産投資を行なう場合、入居者の属性として共働きの子育て世帯が考えれます。

そしてこういった世帯は安心して子どもを預けられる環境が整っているかを入居の条件にあげる方も少なくありません。

それでは鶴見区の待機児童対策はどうなっているでしょうか?

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:132人
平成24年度:31人
平成25年度:0人
平成26年度:6人
平成27年度:3人
平成28年度:3人

平成25年度に一度待機児童ゼロを達成しましたが、以降は一桁台ではありますが、待機児童は発生しています。

鶴見区の子育て支援の満足度調査では「肯定派:17.9%、否定派:26.6%」と否定派がおおくなっています。

しかし住み心地についての調査では「肯定派:78.1%、否定派:3.8%」と肯定派が圧倒的に多くなっています。

横浜市鶴見区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市鶴見区の地価は、神奈川県内10位、全国69位となっています。

最高坪単価は1991年の261.6万円でしたが、2016年は37%程度の97.8万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1995年以降、地価の下降が続きましたが、2007年(4.35%)、2008年(5.23%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-6.61%)、2010年(-4.86%)、2011年(-1.64%)の3年間は再び下げに転じました。

またここ最近は2012年(5.6%)、2014年(1.53%)、2015年(2.07%)の3年は上昇、2013年(-0.04%)、2016年(-1.97%)の2年は下降となりました。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した地区

鶴見小野エリア(1.99%)、安善エリア(1.05%)、矢向エリア(0.17%)

下降した地区

生麦エリア(-8.25%)、弁天橋エリア(-1.32%)、尻手エリア(-1.32%)、花月園前・国道エリア(-1%)、鶴見市場エリア(-0.43%)、鶴見駅エリア(-0.35%)、川崎新町エリア(-0.05%)

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:128.9万円( 鶴見駅エリア)、最安値:55.5万円( 安善エリア)となり、その差は万円(2..2倍)となります。

賃料相場

では横浜市鶴見区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:12位
1LDK~2DK:8位
2LDK~3DK:8位
3LDK~4DK:5位

地価の10位と比較すると、単身者向けの最も小さい間取り以外は、すべて上位にランクしています。

また間取りが大きくなるにつれて、その順位も上がっているのが特徴と言えます。

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不動産価格

横浜市鶴見区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には13の駅あり、JR(京浜東北線・鶴見線・南武線)と私鉄(京急本線)の利用が可能です。

JR京浜東北線:鶴見駅

JR鶴見線:鶴見駅、浅野駅、弁天橋駅、鶴見小野駅、安善駅、国道駅、新芝浦駅、海芝浦駅、安善駅

JR南武線:矢向駅

京急本線:京急鶴見駅、鶴見市場駅、生麦駅、花月園前駅

複数路線が利用できる駅は鶴見駅となります。

横浜市鶴見区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市鶴見区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:282084人、2016年:285404人、2017年:287437人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:249345人
1995年:251627人
2000年:252318人
2005年:263665人
2010年:270607人

1世帯あたりの人員

1990年:2.59人
1995年:2.46人
2000年:2.34人
2005年:2.26人
2010年:2.20人
2017年:2.14人

鶴見区の人口は増減を繰り返し増加してきました。

そして2017年現在も増加傾向にあり、2017年と1990年の人口を比較する約3.8万人(13.3%)増加しました。

その一方で、1世帯あたりの人員は年々減少が続いています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの鶴見区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:277923人
2025年:276405人
2030年:273120人
2035年:268167人
2040年:261767人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.4%→11.6%→10.8%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:64.2%→63.9%→63.0%→60.8%→57.5%
老齢人口:23.4%→24.5%→26.1%→28.6%→32.1%

現在増加傾向にある鶴見区の人口も、ここ数年でピークを迎えて、将来的には減少傾向に転じる予測となっています。

なお2020年と2040年の人口を比較すると1.6万人(5.8%)程度の減少が予測されています。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市算出による鶴見区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市鶴見区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:285,906人
2025年:290,002人
2030年:293,286人
2035年:295,207人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:13.1%→13.1%→12.6%→11.9%→11.5%→11.5%
生産年齢人口:68.7%→65.5%→64.1%→64.0%→63.2%→61.3%
老齢人口:18.1%→21.5%→23.2%→24.0%→25.3%→27.2%

横浜市が予測する鶴見区の将来人口は、2035年時点でも増加傾向となっています。

社人研の予測とは異なる動向となっています。

横浜市鶴見区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:ここ数年でピークを迎え、今後は緩やかに減少。

横浜市のデータ:2035年時点での人口が増加する予測。

両者のデータで予測が異なるため、どちらのデータを参考にするかで、鶴見区の不動産投資の将来的プランも異なってきます。

しかしネガティブな社人研の予測をみても、人口は減少はスピードは緩やかなため、鶴見区が2040年までに人口問題に直面する可能性は低いと考えて良いかもしれません。

ただし、世帯当たりの人員は今後も減少傾向にあるため、今後どういった物件に賃貸需要が集まるかは精査する必要はあるでしょう。

また今後の横浜市は本格的に人口対策に乗り出すことが想定できますので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では鶴見区の交通に関してみてきましょう。

鶴見区はJR、京急の利用で都心や横浜駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

鶴見駅から横浜駅まで9分程、品川駅まで17分程と通勤・通学の利便性の高さが伺えます。

不動産投資と不動産価格

戸塚区の不動産価格を確認しておきましょう。

戸塚区の神奈川県内でのランキングは地価は10位、平均賃料は5位(~12位)となります。

単車向けの小さめの間取り以外は、地価の順位を上回っています。

費用対効果がもっとも見込める間取りは、もっとも順位の高いファミリー向けの物件と言えるかもしれません。

また地価の動向は、ここ数年は上昇下降を繰り替えていますが、大きな価格変動はみられません。

なお2016年は鶴見駅周辺で322万円、311万円、京急鶴見駅周辺で193万円と高額な取引が確認できています。

横浜市鶴見区の不動産投資

以上、鶴見区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると鶴見区は・・・

  1. 鶴見区の人口は、社人研は緩やかな減少、横浜市は増加を予測。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 鶴見駅、京急鶴見駅周辺では突出した高値での取引があり、地域による地価の格差がみられる。
  4. 空き家率は上下を繰り返して推移。25年は平均以下。
  5. JR、京急の利用で品川、横浜駅へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童数は一桁で推移。
  7. 犯罪発生件数は減少傾向。住み心地の調査では肯定派が78.1%と高い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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