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「横浜市都筑区」の不動産投資を分析

「横浜市都筑区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市都筑区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

都筑区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では地域情報から見ていきましょう。

横浜市都筑区の概要、特性

「横浜市都筑区」の不動産投資を分析

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市都筑区の平成25年の空き家率は8.0%とかなり優秀な数値となりました。

これは横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%と比較するとわかりやすいと思います。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.9%(4990戸)
平成15年:8.1%(5110戸)
平成20年:6.9%(5230戸)
平成25年:8.0%(6860戸)

平成10年に10%近くまであった都筑区の空き家率は、以降は神奈川県平均を大きく下回る優秀な数値で推移してきました。

このように都筑区の空き家率は優秀な数値で推移してきましたが、今後も期待できる要素は多くあります。

それは横浜市が積極的な空き家対策に乗り出しことがあげられます。

一般的な空き家対策は、空き家の維持管理や相談への対応となりますが、横浜市では空き家の利活用・流通促進といった取り組み行われています。

こういった取組により、さらに都筑区の空き家状況は改善されることも期待できるのではないでしょか?

刑法犯認知件数の推移

投資エリアの治安や住環境に不安がある場合、不動産運用にさまざまな悪影響をおよぼすことが考えられます。

賃貸需要の減少、資産価値の低下など安定した不動産投資を行なうことが困難になることもあるでしょう。

そこで都筑区の治安や住環境の目安として、犯罪件数(刑法犯認知件数)と平成27年度都筑区区民意識調査をもとに考察してみましょう。

まずは犯罪件数から。

都筑署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2138件
平成17年:3022件
平成22年:1528件
平成25年:1431件
平成26年:1455件
平成27年:1210件

上記の通り、平姓17年以降都筑区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

平成17年と平成27年を比較すると、3022件→1210件、マイナス1812件(60%)減少してます。

また防犯対策への意識調査では「満足:24.2%、不満:16.4%」となっています。

では定住意向についてはどうでしょうか?

都筑区は「定住派:82.8%、移住派:4.4%」と定住肯定派が圧倒的に多くなっています。

「定住派:61.0%、移住派:19.9%」の横浜市平均(平成27年調査)と比較するとは、都筑区の定住意向の高さが伺えます。

待機児童数の推移

昨今都心部で問題となっている待機児童対策ですが、横浜市の待機児童対策は全国的にも進んでいることは周知の事実でしょう。

これは都筑区も例外ではなく、待機児童ゼロを平成25年度に達成後、現在(平成28年)に至るまで成果を出し続けています。

それではここ数年の待機児童数の推移をみてみましょう。

平成23年度:33人
平成24年度:3人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

このように待機児童対策が進んだ地域となる都筑区は、子育てと仕事を両立層には適した住環境を備えていると考えられます。

また「保育・学童など子育てのしやすさ」に関する意識調査では、「肯定派(満足):20.7%、否定派(不満):9.9%」と肯定派が否定派の2倍以上となっています。

横浜市都筑区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内11位、全国73位となっています。

最高坪単価は1990年の139.8万円でしたが、2016年は64%程度の89.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降、都筑区の地価は下降を続けましたが、1997年(2.44%)、1998年(35.81%)の2年間、2006年(0.61%)、2007年(10.09%)、2008年(9.78%)の3年間は上昇となりました。

特に1998年は35.81%UPとバブル期を彷彿する上昇となりました。

しかしその後再び、2009年~12年の4年間は下げに転じました。

ここ最近の動向を見ると、2013年(1.86%)、2014年(3.09%)、2015年(2.57%)、2016年(0.20%)と4年連続で上昇が続いています。

またエリア別の動向は下記の通りとなります。

上昇したエリア

東山田エリア(5.27%)、センター南エリア(2.21%)、北山田エリア(1.75%)、都筑ふれあいの丘エリア(1.56%)、センター北エリア(0.12%)

下降したエリア

仲町台エリア(-5.14%)、川和町エリア(-3.66%)、中川エリア(-1.46%)、港北ニュータウンエリア(-0.14%)

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:121万円(センター北エリア)、最安値:63.1万円(川和町エリア)となり、その差は57.9万円(1.92倍)となります。

賃料相場

では都筑区の家賃相場はどうなっているでしょうか?間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると下記ととなります。

1R~1DK:1位
1LDK~2DK:9位
2LDK~3DK:14位
3LDK~4DK:15位

地価の11位と比較すると、間取りによりかなりバラツキが見られます。

間取りが小さくなるほど、ランクが高い傾向が見られます。

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不動産価格

横浜市都筑区の交通・アクセス

では都筑区の電車状況はどうなっているでしょうか?

都筑区内には8つの駅あり、JRはなく、横浜市営地下鉄の利用が可能です。

横浜市営地下鉄ブルーライン:仲町台駅、センター南駅、中川駅、センター北駅

横浜市営地下鉄グリーンライン:川和町駅、センター南駅、都筑ふれあいの丘駅、センター北駅、東山田駅、北山田駅

複数路線が利用できる駅センター北駅となります。

横浜市都筑区の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市都筑区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:210751人、2016年:211899人、2017年:212132人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:112237人
2000年:148475人
2005年:174186人
2010年:199096人

1世帯あたりの人員

1995年:2.88人
2000年:2.81人
2005年:2.73人
2010年:2.64人
2017年:2.61人

1995年に新設された横浜市都筑区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約10万人(47.0%)と大きく増加してきたことがわかります。

しかし1世帯あたりの人員は減少が続いています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市都筑区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:227586人
2025年:235714人
2030年:242414人
2035年:247931人
2040年:252076人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:15.4%→14.1%→13.1%→12.8%→12.7%
生産年齢人口:66.8%→66.5%→64.3%→60.8%→57.4%
老齢人口:17.8%→19.4%→22.5%→26.5%→29.9%

増加を続けてきた横浜市都筑区の人口は、今後も増加傾向が続く予測となっています。

2020年と2040年の人口を比較すると2.4万人(10.8%)程度の増加が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市都筑区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市都筑区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:225,830人
2025年:239,063人
2030年:252,598人
2035年:265,851人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:18.5%→16.6%→15.1%→14.3%→13.9%→14.1%
生産年齢人口:67.9%→67.9%→68.5%→68.2%→66.2%→63.0%
老齢人口:13.5%→15.5%→16.4%→17.5%→19.9%→22.8%

横浜市都筑区の将来人口は、社人研同様に増加傾向が続く予測となっています。

またその数値は社人研よりも多く増加していく見込みとなっています。

横浜市都筑区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後も増加する予測。

横浜市のデータ:今後も増加する予測。社人研よりも人口は多い予測。

どちらのデータも都筑区の人口は増加する予測です。

そのため、都筑区が人口問題に直面する可能性は低いと考えられます。

さらに今後、横浜市が人口対策に乗り出すことが考えられるため、今後の動向にも期待できるのではないでしょうか。

不動産投資と交通

では都筑区の都心、横浜方面への交通状況について見ていきましょう。

横浜市はJRの利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

センター北駅から渋谷駅まで33分程、横浜駅まで23分と通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

都筑区の不動産価格を確認しておきましょう。

都筑区の神奈川県内でのランキングは地価は11位、平均賃料は1位(~15位)となります。

特筆すべきなのが単車向けの間取りが、県内1位となっている点でしょうか?

また地価の動向は、ここ数年は上昇傾向にあり、安定した価格動向となっています。

なお2016年はセンター南駅周辺で215万円、センター北駅周辺で205万円、174万円と高額な取引が確認できています。

横浜市都筑区の不動産投資

以上、鶴見区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると鶴見区は・・・

  1. 鶴見区の人口は、将来的にも増加傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. センター北、センター南駅周辺では相場の2倍以上取引あり。
  4. 空き家率は平成15年以降は優秀な数値をキープ。
  5. 横浜市営地下鉄の利用で渋谷、横浜駅へのアクセスは良い。
  6. 待機児童数ゼロを継続中。
  7. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は82.8%と非常に高い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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