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不動産投資エリアの選定をするときに、地域特性、人口・地価の動向、住環境・治安、交通などの調査は行なっておきたい事項でしょう。

そこでこのページでは「川崎市高津区」について以下の項目について調査を行いました。

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

高津区で不動産投資をお考えの方に役立つ情報が御座いましたらご活用下さい。

高津区の概要、特性

川崎市の不動産投資

不動産投資の最大のリスクにあげられるのが、空室リスクです。

安定した家賃収入が見込めないエリアに投資することは回避したいでしょう。

そこで高津区の空き家率の推移について調査しました。

空き家率の推移

高津区の平成25年の空き家率は10.7%で、高津区:10.1%、神奈川県:11.2%の間の数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.8%(7760戸)
平成15年:9.1%(8260戸)
平成20年:9.9%(10430戸)
平成25年:10.7%(12560戸)

高津区の空き家件数は年々増加、また空き家率は平成15年以降上昇しています。

神奈川県の空き家率(平成10年:10.2%→平成15年:10.4%→平成20年:10.5%→平成25年:11.2%)と比較すれば、すべての年で平均よりは低い数値での推移となっていますが、川崎市平均と比較すると平均以下の推移となります。

今後の動向は、積極的な空き家対策に乗り出した川崎市の成果に期待したいところです。

刑法犯認知件数の推移

安定した賃貸需要を望むのであれば、住環境や治安は良いにこしたとこはありません。やはり治安が悪化した地域は、賃貸需要だけではなく、賃料に関しても低下傾向にあるため、こうした地域は避けたいところでしょう。

そこで住環境や治安の良し悪しを推し量る目安として、犯罪件数(刑法犯認知件数)と定住意向を見ていきましょう。

まずは犯罪件数から。

下記は過去の犯罪件数となります。

平成23年:1,802件
平成24年:1,652件
平成25年:1,525件
平成26年:1,482件
平成27年:1,338件

高津区の刑法犯認知件は検証傾向にあり、平成27年には1,338件(-464件/26%)減となっています。

また平成28年度かわさき市民アンケート(第2回)の定住意向については、

「定住派:73.7%、移住派:9.4%」となり、移住派の転居理由として住環境(治安・騒音・日照など)の悪さをあげた回答は、30.0%となっています。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は51.6%と高津区平均:55.4%よりも少し低い数値となりました。

高津区の不動産価格

バブル期以前のようなキャピタルゲインを見込める不動産投資はなかなか難しいですが、出口戦略を考えた不動産投資はおこなっておきたいものです。

不動産価格の動向を調査することで、ある程度今後の推移が予測できるかもしれません。

では、バブル期以降の地価の動向を見ていきましょう。

高津区の地価は、神奈川県内8位、全国59位となっています。

最高坪単価は1988年の269万円、2016年現在は最高値の40%程度の107万円となっています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降、15年間連続の下落となりましたが、2006年(1.21%)、2007年(7.05%)、2008年(9.17%)の3年間は上昇となりました。

しかし再び下降に転じ、2009年(-7.13%)、2010年(-2.13%)、2011年(-0.37%)となりましたが、2012年以降は5年連続緩やかな上昇となりました。

では地域別の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

二子新地エリア(3.03%)、梶が谷エリア(1.87%)、久地エリア(1.65%)、津田山エリア(1.09%)、溝の口エリア(0.83%)

下降した地区

なし

すべてのエリアで上昇となりました。

賃料相場

では高津区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:4位
1LDK~2DK:3位
2LDK~3DK:11位
3LDK~4DK:10位

単身者から少人数の間取りの賃料が高い傾向が見られます。

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不動産価格

高津区の交通・アクセス

では高津区の交通状況をみていきましょう。

高津区には7の駅があり、JRと東急の利用が可能です。

JR南武線:武蔵溝ノ口駅、久地駅、津田山駅

東急大井町線:溝の口駅、高津駅、二子新地駅

東急田園都市線:溝の口駅、高津駅、梶が谷駅、二子新地駅

複数路線が利用できる駅は溝の口駅、高津駅、二子新地駅となります。

高津区の人口推移

人口減少→賃貸需要が減少

人口増加→賃貸需要は増加

人が増えれば、そのだけ住居が必要となります。

そのため人口の動向を予測することで、将来の空室リスクの回避につながることも。

では高津区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:228,119人、2016年:228888人、2017年:229810人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:165,081人
1995年:172,196人
2000年:182,112人
2005年:201,792人
2010年:217,360人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

2010年:2.14人
2015年:2.11人

高津区の人口は、2017年現在増加しています。

また1990年からの推移をみると、64729人(1.39倍)と大きく増加しています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの高津区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:234807人
2025年:239060人
2030年:241603人
2035年:242416人
2040年:241494人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:13.0%→12.1%→11.2%→10.7%→10.4%

生産年齢人口:67.0%→66.7%→65.3%→62.3%→58.5%

老齢人口:20.0%→21.2%→23.6%→27.0%→31.1%

高津区の人口のピークは2035年、2040年までの推移をみると6687人の増加が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、高齢化が進行することが予測されています。

次に高津区による将来人口を見ていきましょう。

◯高津区による将来人口※2040年までの5年毎

2020年:232,300人
2025年:235,600人
2030年:238,600人
2035年:240,700人
2040年:239,700人

◯高津区による年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口:12.7%→11.3%→10.0%→9.3%→9.3%

生産年齢人口:67.5%→67.8%→66.9%→64.4%→60.3%

老齢人口:19.8%→20.9%→23.1%→26.3%→30.4%

高津区による将来人口も社人研の予測同様に、2035年がピークとなり、数値的にも社人研に近い数値となっています。

高津区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に高津区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2035年をピークに緩やかな減少に転じる。

高津区のデータ:社人研同様の動向。

データからは2040年までに人口問題が起きる可能性は低いことがわかります。

そのため、賃貸需要への影響も少ないと考えられます。

不動産投資と交通

では高津区の交通に関してはどうでしょうか?

高津区はJRと私鉄の利用で都心へのアクセスは良好です。

溝ノ口駅から渋谷駅まで14分ですので、利便性の高い地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

高津区の神奈川県内でのランキングは地価は8位、平均賃料は3位(~11位)となります。

小さい間取りが高い傾向が伺えます。

またエリア別の地価を見ると、最高値の武蔵小杉(268万円)と最安値の武蔵新城(107万円)と2.5倍程度となります。

2016年の取引では、溝の口駅周辺で436万円、205万円、246万円、高津駅周辺で183万円と高値での取引が確認できます。

高津区の不動産投資

以上、高津区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると高津区は・・・

  1. 高津区の人口のピークは2035年頃。
  2. 高齢化の進行が今後も予想される。
  3. 溝の口駅周辺の地価は高いが、それ以外の地域の格差は少ない。
  4. 高津区の空き家率は悪化傾向。
  5. 都心(渋谷方面)へのアクセスは良い。
  6. 犯罪発生件数は減少傾向。
  7. 定住意向については、定住派が移住派よりも7.8倍ほど多い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、高津区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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高津区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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