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「横浜市瀬谷区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市瀬谷区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

瀬谷区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では瀬谷区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市瀬谷区の概要、特性

横浜市瀬谷区の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市瀬谷区の平成25年の空き家率は9.7%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.9%(4600戸)
平成15年:8.5%(4180戸)
平成20年:9.0%(4720戸)
平成25年:9.7%(5370戸)

横浜市瀬谷区の空き家率は概ね8~9%台の平均値に近い数値で推移してきました。

今後の動向は、横浜市による積極的な空き家対策への取り組みからも期待できるかもしれません。

なお横浜市の空き家対策は、一般的な空き家の維持管理や相談対応、さらに空家の利活用にも取り組んでいます。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資の物件選定を行なうときには、投資先の治安や住環境を考慮したいところです。

なぜなら治安や住環境は家賃設定や賃貸需要に影響を与えることが考えられるからです。

では瀬谷区の治安や住環境についてみていきましょう。

ここでは治安の目安のひとつとなる犯罪件数(刑法犯認知件数)と平成27年度瀬谷区区民意識調査から考察してみましょう。

まずは犯罪件数。

瀬谷署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2523件
平成17年:1787件
平成22年:1466件
平成25年:1461件
平成26年:1087件
平成27年:867件

瀬谷区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあります。

平成12年と平成27年を比較すると、2523件→867件とマイナス1656件(66%)減少してます。

防犯対策への満足は、「満足+やや満足:32.9%、「不満+やや不満:30.8%」となっています。また以前と比較すると「良くなった:7.7%、悪くなった:5.3%、変わらない:40.7」となっています。

瀬谷区は他の区と比較すると防犯対策への満足度はあまり高くないようです。

では定住意向についてはどうでしょうか?

瀬谷区は「定住派:62.6%、移住派:20.4%」となり、横浜市平均(平成27年調査)の「定住派:61.0%、移住派:19.9%」と比較的近い数値となっています。

なお周辺の総合的な環境についての満足度は「肯定派:63.1%、否定派:26.7%」となって肯定派が2倍以上となっています。

待機児童数の推移

では物件種別の選定時、瀬谷区は家族向け物件での不動産運用は適した地域でしょうか?

特に子育て世帯をターゲットとするときには、その地域の待機児童状況はきになるところでしょう。

安心して子どもを預けることができ、仕事に専念できる住環境はこういったファミリー層には魅力を感じる要素となります。

まずは瀬谷区の待機児童への取り組みからみていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:14人
平成24年度:0人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成24年度には待機児童ゼロを達成し、現在に至るまで待機児童ゼロが続いています。

この数値から瀬谷区の待機児童対策はかなり進んでいることがわかります。

しかし「子育てのための施設・サービス」の意識調査では、「肯定派:20.6%、否定派:19.8%」とほぼ同数の回答となっています。

横浜市瀬谷区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市瀬谷区の地価は、神奈川県内30位、全国150位となっています。

最高坪単価は1988年の136.5万円でしたが、2016年は45%程度の60.9万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降、地価は下降を続けましたが、2007年(3.45%)、2008年(3.18%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-4.39%)、2010年(-2.75%)、2011年(-1.33%)の3年間は再び下げに転じました。

以降は2013年に8%以上の大きな上昇がありましたが、2013~16年は上昇下降を繰り返していますが、小さな値幅での動向となっています。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:33位
1LDK~2DK:32位
2LDK~3DK:32位
3LDK~4DK:25位

地価の30位と比較すると、ファミリー向けの大きめの間取り以外は少し下のランクとなります。

ただしそれ以外の間取りはほぼ同ランクとなり、間取りによる差は少ない地域です。

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不動産価格

横浜市瀬谷区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には2つの駅ありますが、JRはなく私鉄の相模鉄道本線のみ利用が可能です。

相模鉄道本線:三ツ境駅、瀬谷駅

複数路線が利用できる駅は御座いません。

横浜市瀬谷区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市瀬谷区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:125326人、2016年:124626人、2017年:124144人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:118959人
1995年:122739人
2000年:121577人
2005年:126143人
2010年:126952人

1世帯あたりの人員

1990年:3.05人
1995年:2.86人
2000年:2.73人
2005年:2.59人
2010年:2.54人
2017年:2.45人

1970年に新設された横浜市瀬谷区は、2006年をピークに人口は減少に転じています。2017年現在も緩やかな減少となっています。

しかし2017年と1990年の人口を比較する約0.5万人(4.2%)と増加していることがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:124345人
2025年:121053人
2030年:116927人
2035年:112338人
2040年:107569人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.0%→11.1%→10.4%→10.1%→10.1%
生産年齢人口:58.5%→58.3%→57.2%→54.6%→51.0%
老齢人口:29.5%→30.6%→32.4%→35.3%→38.9%

横浜市瀬谷区の人口は、将来的にも減少傾向が続く見込みとなっています。

2020年と2040年の人口を比較すると1.7万人(13.5%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市による将来人口を見ていきましょう。

横浜市瀬谷区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:122,780人
2025年:119,134人
2030年:114,287人
2035年:108,994人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:14.5%→13.6%→12.5%→11.7%→11.1%→11.0%
生産年齢人口:62.7%→59.9%→59.4%→59.4%→58.5%→55.8%
老齢人口:22.8%→26.4%→28.1%→28.9%→30.4%→33.2%

こちらも社人研同様に、減少傾向が続く予測となっています。また年齢3区分別人口も同様に、少子高齢化の傾向が見て取れます。

しかしその数値は社人研よりも多く、緩やかな推移となっています。

横浜市瀬谷区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:減少が続く

横浜市のデータ:減少が続く

どちらのデータも減少となり、年齢3区分別人口は少子高齢化はさらに進行する予測となっています。

また2020年から40年までに13.5%と大きな減少が見込まれるため、不動産投資に与える影響は少なからず考えられるでしょう。

ただし横浜市による人口対策への取り組みが期待できるため、今度の動向に注目してみてはいかがでしょうか?

不動産投資と交通

瀬谷区の交通状況をみていきましょう。

瀬谷区にはJRがなく、相模鉄道本線のみ利用可能です。

三ツ境駅から横浜駅まで16分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

瀬谷区の不動産価格をおさらいしてみましょう。

瀬谷区の神奈川県内でのランキングは地価は30位、平均賃料は25位(~33位)となります。

最も大きい間取りのみ地価のランクよりも高くなりますが、その他のすべての間取りは低いランクとなっています。

また地価の動向については、全体的には下降傾向にありますがその変動幅は小さいものとなります。

なお三ツ境駅周辺では、100万円以上の取引が確認できています。

横浜市瀬谷区の不動産投資

以上、横浜市瀬谷区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 瀬谷区の人口は減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 三ツ境駅周辺は高値での取引はあるが、全体的には地価の差は少ない地域。
  4. 瀬谷区の地価は下降傾向。
  5. 空き家率は平均値あたり。横浜市による積極的に空き家対策に期待。
  6. 相模鉄道本線の利用で横浜駅へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は横浜市平均値並の62.6%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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