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不動産投資を行う前に、投資エリアの地域特性、将来人口、地価の動向、住環境などの調査は必須事項と言えます。

そこでこのページでは「川崎市幸区」について下記について調査しました。

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

これらの情報を元に、「川崎市幸区」の不動産投資について分析していきたいと思います。

幸区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

幸区の概要、特性

不動産投資

不動産投資のリスクと言えば、多くの方が空室と回答されると思います。

そこで幸区の空き家率の推移について調査しました。

空き家率の推移

幸区の平成25年の空き家率は9.0%です。

川崎市:10.1%、神奈川県:11.2%ですので、優秀な数値であることがわかります。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移をみると、

平成10年:10.3%(6020戸)
平成15年:10.5%(6530戸)
平成20年:9.3%(6540戸)
平成25年:9.0%(7130戸)

幸区の空き家件数は緩やかに増加してきましたが、平成15年以降の空き家率は年々改善されています。

神奈川県の空き家率(平成10年:10.2%→平成15年:10.4%→平成20年:10.5%→平成25年:11.2%)と比較すると、平成10年以外は、県平均よりも優秀な数値での推移となりました。

現在優秀な数値で推移する幸区ですが、幸区が取り組みだした積極的な空き家対策もあり、今後も期待できるでしょう。

刑法犯認知件数の推移

安定した不動産運用を行う上で、住環境や治安は重要な要素となります。

では治安や住環境の状況の目安となる、犯罪件数(刑法犯認知件数)の推移と定住意向について見てみましょう。

まずは犯罪件数から。

下記は過去の犯罪件数となります。

平成23年:1,494件
平成24年:1,261件
平成25年:1,240件
平成26年:1,182件
平成27年:1,113件

幸区の刑法犯認知件は減少傾向にあり、平成23年(1,494件)→平成27年(1,113件)、-381件(26%)減となっています。

次に平成28年度かわさき市民アンケート(第2回)の定住意向をみて行くと、

「定住派:71.3%、移住派:16%」となり、移住派の転居理由として住環境(治安・騒音・日照など)の悪さをあげた回答は、48.0%となっています。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は53.5%と幸区平均:55.4%に近い数値となりました。

幸区の不動産価格

不動産投資を行なう場合、投資物件を売却することを視野に入れることも重要です。

そのため、不動産価格の動向は調査しておく必要があります。

では、バブル期以降の幸区の地価の動向を見ていきましょう。

幸区の地価は、神奈川県内5位、全国42位となっています。

最高坪単価は1993年の203万円、2016年現在は最高値の70%程度の142万円と大きく値下がりしていないことがわかります。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

最高価格を記録した1993年以降は下落が続きましたが、2006年(1.00%)、2007年(6.05%)、2008年(29.25%)の3年間は上昇、特に2008年はバブル期を彷彿する高騰となりました。

しかし再び下降に転じ、2009年(-6.57%)、2010年(-1.97%)、2011年(-0.23%)と3年連続の下降となりました。

また2012年以降は4年連続の上昇となりましたが、2016年は-0.21%と下降に転じています。

では地域別の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

鹿島田エリア(2.40%)、新川崎エリア(1.17%)

下降した地区

なし

すべてのエリアで緩やかな上昇となりました。

賃料相場

では幸区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:5位
1LDK~2DK:8位
2LDK~3DK:4位
3LDK~4DK:3位

間取りによる大きなバラツキはみられません。

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不動産価格

幸区の交通・アクセス

では川崎区の交通状況をみていきましょう。

川崎区には3つの駅があり、JRのみ利用が可能です。

JR南武線:尻手駅、鹿島田駅

JR横須賀線:新川崎駅

JR湘南新宿ライン:新川崎駅

複数路線が利用できる駅は新川崎駅となります。

幸区の人口推移

人口が減少すれば賃貸需要が減り、人口が増加すれば、賃貸需要は増えます。

このように人口の動向が不動産投資に与える影響は少なくありません。

では幸区の人口動向についてみていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:160,864人、2016年:161821人、2017年:164502人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:142,320人
1995年:139,134人
2000年:136,487人
2005年:144,487人
2010年:154,212人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

2010年:2.18人
2015年:2.14人

幸区の人口は、2017年現在増加しています。

また1990年からの推移をみると、約22182万人(1.16倍)増加しています。

今後人口推計

では今後の動向はみていきましょう。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの幸区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:159816人
2025年:162037人
2030年:163364人
2035年:163977人
2040年:163854人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.7%→12.4%→11.9%→11.5%→11.4%

生産年齢人口:64.5%→65.0%→65.1%→63.9%→61.0%

老齢人口:22.8%→22.6%→22.9%→24.6%→27.6%

幸区の人口のピークは2035年、2040年には微減する予測となり、2020年と2040年の人口を比較すると4038人の増加が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、少子高齢化は進行しますが、他地域と比較すると老齢人口の増加はそこまでおおきくありません。

次に幸区による将来人口を見ていきましょう。

◯幸区による将来人口※2040年までの5年毎

2020年:163,300人
2025年:166,100人
2030年:167,400人
2035年:165,800人
2040年:162,700人

◯幸区による年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口: 13.2%→12.1%→11.0%→10.5%→10.6%

生産年齢人口:63.2%→64.2%→64.9%→63.5%→60.2%

老齢人口: 23.7%→23.7%→24.1%→25.9%→29.1%

幸区による将来人口では、人口のピークは2030年で、以降は緩やかな減少となります。

幸区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に幸区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:大きな増加はないが、増加傾向が続く。

幸区のデータ:社人研に近い動向。

幸区の人口は緩やかに増加する見込みです。そのため人口の動向が不動産投資に与える影響は少ないと考察できます。

また川崎市の取り組みで「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を制定され、各種人口対策が取られるため、さらに安定した動向が見込めるかもしれません。

不動産投資と交通

では幸区の交通に関してはどうでしょうか?

幸区はJRの利用で都心、横浜駅方面へのアクセスは抜群のロケーションとなります。

新川崎駅から横浜駅まで8分、品川駅まで13分、東京駅まで20分ほどと、通勤・通学の利便性が高い地域です。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

幸区の神奈川県内でのランキングは地価は5位、平均賃料は3位(~8位)となるため、バランスは取れた地域となります。

またエリア別の地価を見ると、最高値の武蔵小杉(268万円)と最安値の武蔵新城(107万円)と2.5倍程度となります。

2016年の取引では、川崎駅周辺で846万円、350万円、246万円、鹿島田駅周辺で203万円と高値での取引が確認できます。

幸区の不動産投資

以上、幸区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると幸区は・・・

  1. 幸区の人口は緩やかに増加。ピークは2030~35年頃。
  2. 少子高齢化は進むが、他地域よりもそのペースは遅い。
  3. 川崎駅周辺の地価は高いが、それ以外の地域の格差は少ない。
  4. 幸区の空き家率は改善傾向。
  5. 都心へのアクセスは良い。
  6. 犯罪発生件数は減少傾向。
  7. 定住意向については、定住派が移住派よりも4.5倍ほど多い。

となります。

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幸区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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