記事の詳細

ここでは相模原市で不動産投資をお考えの方のために、不動産投資を行なう上で知っておきたい相模原市の地域情報を調査しています。

下記が調査項目一覧となります。

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

お役立つ情報が御座いましたらご活用下さい。

相模原市の概要、特性

昭島市の概要、特性

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

投資エリアの空き家状況を知ることで、不動産投資最大のリスクである「空室リスク」をある程度回避することにつながります。

不動産を運用する上で、安定した家賃収入は必須条件だからこそ、投資エリアの空き家状況を把握しておくと良いでしょう。

では相模原市の空き家率の推移をみていきましょう。

平成10年:9.9%(24310戸)
平成15年:8.8%(23250戸)
平成20年:10.4%(33540戸)
平成25年:10.6%(35920戸)

また平成25年度の各区毎の空き家率は下記となります。

緑区:10.9%(8,500戸)

中央区:10.5%(13,010戸)

南区:10.6%(14,410戸)

相模原市の空き家件数は平成15年を境に一気に上昇し、それにともない空き家率も悪化しています。

とは言え、神奈川県の平均(11.2%)よりは低い数値で推移しています。

また区による空き家率の差は見られません。

2017年現在、相模原市による空き家対策は空き家トラブルの相談対応が中心で、利活用や流通促進といった取り組みは行われていないようです。

しかしこういった積極的な空き家対策に取り組む検討がはじまっているため、今後の動向に着目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

では次に相模原市の住環境及び治安の状況についてみていきましょう。

調査項目は犯罪件数(刑法犯認知件数)と定住意識調査(市政に関する世論調査)となります。

まずは犯罪件数から。犯罪件数の推移を御覧ください。

平成22年:9879件
平成23年:8308件
平成24年:6829件
平成25年:6530件
平成26年:5866件
平成27年:5304件

相模原市の刑法犯認知件は年々減少していて、平成22年と平成27年を比較するとマイナス4575件、約47%と大きく減少していることがわかります。

また平成28年度に行わた定住意識調査(これからも住み続けたいか?)によると、

住みたい:72.5%

住みたくない:4.3%

と圧倒的に「住みたい」という肯定的な意見が多数となっています。

また過去に行われた調査でも、平成19年:70.3%、平成22年:72.7%、平成25年:75.1%と定住意識の高さが伺えます。

なお防犯体制に関する調査では、「良い:26.8%、どちらとも言えない:62.7%、悪い:8.7%」という結果となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。※4月1日時点

平成22年:511人
平成23年:460人
平成24年:244人
平成25年:132人
平成26年:93人
平成27年:0人
平成28年:0人
平成29年:0人

平成22年をピークに減少を続け、平成27年度には待機児童ゼロを達成しました。

平成29年時点でも待機児童ゼロと、相模原市の待機児童対策は横浜市なみに進んでいることがわかります。

次に相模原市の不動産価格の動向について考察していきましょう。

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相模原市の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず相模原市の地価は、神奈川県内10位、全国92位となっています。

最高坪単価は1988年の232万円でしたが、2016年は23%程度の53万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1993年以降、相模原市地価は下降を続けましたが、2007年(1.65%)、2008年(3.65%)の2年間は上昇に転じました。

しかし2009年(-2.04%)、2010年(-3.09%)、2011年(-1.12%)、2012年(-1.17%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(0.27%)、2014年(0.82%)、2015年(0.37%)、2016年(1.19%)と4年連続で上昇が続いています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇した区

南区(0.37%)、中央区(0.00%)、緑区(3.68%)

下降した区

なし

中央区は横ばいですが、南区、緑区では上昇となりました。

また2016年の平均坪単価をみると、南区:66万円、中央区:52万円、緑区:38万円となっています。

賃料相場

では相模原市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると・・・

南区

1R~1DK:13位
1LDK~2DK:9位
2LDK~3DK:7位
3LDK~4DK:9位

緑区

1R~1DK:14位
1LDK~2DK:8位
2LDK~3DK:6位
3LDK~4DK:7位

中央区

1R~1DK:17位
1LDK~2DK:13位
2LDK~3DK:13位
3LDK~4DK:14位

緑区>南区>中央区の順で賃料が高くなっています。

相模原市の交通・アクセス

では相模原市の電車状況はどうなっているでしょうか?

相模原市内には16の駅あり、中央区(6駅)、緑区(3駅)、南区(7駅)となります。

中央区

JR横浜線:淵野辺駅、矢部駅、相模原駅

JR相模線:番田駅、上溝駅、南橋本駅

緑区

JR横浜線:橋本駅

JR相模線:橋本駅

JR中央本線:相模湖駅、藤野駅

京王相模原線:橋本駅

南区

JR横浜線:古淵駅

JR相模線:原当麻駅、相武台下駅、下溝駅

小田急小田原線:相模大野駅、小田急相模原駅

小田急江ノ島線:相模大野駅、東林間駅

複数路線が利用できる駅は橋本駅、相模大野駅となります。

相模原市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは相模原市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:722534人、2016年:721078人、2017年:720986人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:526023人
1995年:572050人
2000年:597399人
2005年:623642人
2010年:712604人

1世帯あたりの人員

1990年:2.90人
1995年:2.74人
2000年:2.60人
2005年:2.48人
2010年:2.37人
2017年:2.32人

増加を続けてきた相模原市の人口は、2015年以降は減少に転じています。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの相模原市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:721271人
2025年:711310人
2030年:695450人
2035年:674876人
2040年:650993人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口(0~14才):11.6%→10.7%→10.0%→9.6%→9.5%
生産年齢人口(15~64才):62.0%→61.4%→60.2%→57.6%→54.2%
老齢人口(65才以上):%→26.5%→27.9%→29.8%→32.7%→36.3%

相模原市の人口は今後減少傾向が続く予想となっています。

2020年と2040年の人口を比較すると70278人(9.7%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、今後も少子高齢化が進行することが予測されています。

次に相模原市による将来人口(既存推計)を見ていきましょう。

相模原市による将来人口※2035年までの5年毎

2020年:732,077人
2025年:726,364人
2030年:714,890人
2035年:699,104人
2040年:674,615人

年齢3区分別人口※2040年までの5年毎

年少人口:8.5%→7.8%→7.2%→6.7%→6.4%
生産年齢人口:45.6%→44.9%→43.3%→40.7%→37.1%
老齢人口:19.1%→19.9%→21.0%→22.4%→24.0%

社人研同様に、減少傾向が予測されています。

平均削減額はなんと約450万円の実績。

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相模原市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に相模原市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:人口は減少

相模原市のデータ:人口は減少

どちらのデータも減少が予測され、少子高齢化がさらに進行することが予測されています。

社人研は70278人(9.8%)、相模原市は57462人(7.8%)と決して少ない数値ではないため、2040年時点での賃貸需要に与える影響も少なくないことが考えられます。

しかし相模原市では「相模原市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン」を策定して、人口対策に乗り出しているため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

相模原市の神奈川県内でのランキングは地価は10位、平均賃料は7位(~14位)となります。

地価と賃料のバランスは取れている地域と言えます。

また最近4年間の地価の動向は上昇傾向にあります。

相模原市は区毎の地価に大きな差は見られませんが、相模大野駅周辺で310万円・166万円、橋本駅周辺で140万円、126万円/坪以上と高額の取引が確認できています。

相模原市の不動産投資

以上、相模原市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると相模原市は・・・

  1. 相模原市の人口は減少傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化が進む。
  3. 相模大野駅、橋本駅周辺は地価は高い。
  4. 地価は上昇傾向。
  5. 空き家件数、空き家率ともに悪化している。
  6. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  7. 犯罪発生件数は減少傾向。
  8. 定住意識は高い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、相模原市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

相模原市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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