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「横浜市西区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市西区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市西区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では西区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市西区の概要、特性

横浜市西区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市西区の平成25年の空き家率は12.1%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:13.1%(5170戸)
平成15年:8.7%(9780戸)
平成20年:14.0%(7570戸)
平成25年:12.1%(7090戸)

横浜市西区の空き家率は平静年度を除くと平均値より高い数値で増減を繰り返して推移してきました。

平成25年の空き家率は平均値よりも高い数値ですが、現在横浜市では積極的に空き家対策に取り組みはじめました。

自治体で行われる一般的な空き家対策は維持管理や相談対応にプラスして、空家の流通・活用にも着手しました。

そのため横浜市西区の空き家状況の動向に着目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

投資物件周辺の治安や住環境は、不動産投資に多くな影響をあたえることが考えられます。

治安や住環境が悪化すれば、賃貸需要や資産価値などは下がることが考えられるからです。

では横浜市西区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準のひとつとなる犯罪件数(刑法犯認知件数)、西区で行われた市民意識調査の結果を元に、西区の住環境について考察してみましょう。

まずは犯罪件数。

戸部警察署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4143件
平成17年:3304件
平成22年:2002件
平成25年:2095件
平成26年:1634件
平成27年:1243件

横浜市西区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2900件(70%)と大きく減少してます。

また定住意向については、居住継続意向あり「71.1%」、居住継続意向なし「13.5%」となっています。

横浜市平均(平成27年調査)は定住派「61.0%」、移住派「19.9%」となり、西区は定住意向が高い地域であることが伺えます。

待機児童数の推移

ファミリー向けの投資物件での運用を考えたときに、ターゲットとなるのは子どもがいる世帯となります。

共働き家庭が増加する中、住居選びにおいて安心して子育てと仕事を共立できる環境は重要な要素となります。

そのため子供を安心して預けられる環境、子育て支援、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では西区の待機児童への取り組みはどうなっているでしょうか?

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:12人
平成24年度:3人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

横浜市は全国的にも待機児童対策が進んでいる年ですが、西区も例外ではありません。

西区の待機児童数は平成25年度に待機児童ゼロとなり、平成28年現在も待機児童がない状況を維持しています。

待機児童の成果をみると西区は子供を預けられる環境が整った地域と言え、子育て家庭が安心して働ける地域と言えるでしょう。

横浜市西区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内1位、全国9位となっています。

最高坪単価は1987年の1438.5万円でしたが、2016年は1/3以下の411.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

西区の地価は1988年以降は下げ続きましたが、2002年(11.86%)、2006年(6.10%)、2007年(18.76%)、2008年(14.61%)の4年間は大きく上昇しました。

しかし2009年(-10.41%)、2010年(-6.94%)、2011年(-3.17%)、2012年(-2.40%)の4年間は下げに転じました。

また2013年(29.82%)、2014年(2.53%)、2015年(5.45%)、2016年(25.03%)の4年連続の上昇となりした。

では西区内のエリア別の動向をみていきましょう。

上昇したエリア

横浜駅エリア(29.98%)、みなとみらいエリア(5.65%)、高島町エリア(3.79%)、戸部エリア(%)、エリア(2.54%)、日ノ出町エリア(1.92%)

下降したエリア

西横浜エリア(-1.91%)、平沼橋エリア(-1.30%)

上記のように上昇したエリアが多くなっています。また横浜駅エリアは30%近いかなり大きな上昇がみられました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:787.3万円(横浜駅リア)、最安値:87.2万円(西横浜エリア)となり、その差は700万円(9.23倍)となります。

このように西区は、エリアにより地価に大きな差が見られます。

賃料相場

では横浜市西区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:5位
1LDK~2DK:1位
2LDK~3DK:1位
3LDK~4DK:1位

地価の1位と比較すると、単身者向けの間取りを除けば同ランクの1位となっています。

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不動産価格

横浜市西区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には7つの駅あり、JR各線と横浜市営地下鉄ブルーライン、横浜高速鉄道みなとみらい線、京急本線、相模鉄道本線、東急東横線の利用が可能です。

JR東海道本線、京浜東北線、根岸線、湘南新宿ライン:横浜駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:横浜駅、高島町駅

横浜高速鉄道みなとみらい線:横浜駅、みなとみらい駅、新高島駅

京急本線:横浜駅、戸部駅

相模鉄道本線:横浜駅、平沼橋駅、西横浜駅

東急東横線:横浜駅

複数路線が利用できる駅は横浜駅となります。

横浜市西区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市西区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:97711人、2016年:98554人、2017年:98716人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:77364人
1995年:75148人
2000年:76992人
2005年:83603人
2010年:93022人

1世帯あたりの人員

1990年:2.50人
1995年:2.29人
2000年:2.14人
2005年:2.02人
2010年:1.95人
2017年:1.90人

1995年以前は減少傾向にあった横浜市西区の人口は、1996年以降は増加傾向に転じています。そして2017年現在も増加が続いています。

2017年と1990年の人口を比較する約2.1万人(21.6%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続け、すでに二人を割り込んでいます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市西区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:97255人
2025年:96771人
2030年:95666人
2035年:93932人
2040年:91601人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.8%→9.9%→9.0%→8.4%→8.1%
生産年齢人口:66.9%→66.7%→65.6%→62.5%→57.9%
老齢人口:22.3%→23.4%→25.4%→29.1%→34.0%

横浜市西区の人口は2020年以降、緩やかな減少傾向が続きます。

2020年と2040年の人口を比較すると5.7千人(5.8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市西区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市西区による将来人口※2035年までの5年毎

2020年:104,329人
2025年:108,176人
2030年:112,451人
2035年:117,091人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:10.5%→10.9%→10.8%→10.3%→10.0%→9.9%
生産年齢人口:70.8%→68.4%→68.2%→68.7%→68.3%→66.3%
老齢人口:18.7%→20.7%→21.0%→21.0%→21.8%→23.8%

横浜市西区による将来人口では、2035年時も人口は増加を続けている見込みとなります。

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横浜市西区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後は緩やな減少傾向

横浜市西区のデータ:2035年時点でも増加傾向で社人研よりも人口は多い推移。

両者のデータは異なる解釈となります。

ただしネガティブなデータである社人研をみても急激な人口減少はみられないため、横浜市西区が2040年までに深刻な人口問題を抱えることは考えづらいでしょう。

さらに横浜市が今後人口対策に乗り出せば、さらに優秀な数値での動向が期待できるでしょう。

不動産投資と交通

では横浜駅のある横浜市西区の交通はどうでしょうか?

JRと私鉄の利用で渋谷駅、品川駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

横浜駅から渋谷駅まで27分程度、品川駅まで16分程度のため、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市の東京都内でのランキングは地価は1位、平均賃料は1位(~5位)となります。

単身者向け以外の間取りは地価と同ランクの1位となり、地価と賃料のバランスが取れた地域と言えるでしょう。

また最近4年間の地価の動向は全体、エリア別どちらも上昇傾向にあり、特に2013年と2016年は25%以上とバブル期を彷彿する大きな上昇となっています。

大きな地域格差がある横浜市西区ですが、2016年は横浜駅周辺で3570万円、3338万円、1950万円と高額な取引が行われています。

横浜市西区の不動産投資

以上、横浜市西区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 市の予測では、西区の人口はこの先も増加が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 横浜駅周辺の地価は高いが、JR・地下鉄・私鉄が利用でき、利便性が高いエリア。
  4. 横浜市西区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は平均以下。空き家対策に期待。
  6. 渋谷、品川駅方面へのアクセスが良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は平均以上の71%

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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