記事の詳細

「川崎市中原区」のエリアの地域特性、将来人口、地価の動向、住環境などの調査は必要でしょう。

いきなり何の話と思われた方もいるでしょうが、これは中原区で不動産投資を行なうときに最低限は把握しておきたい情報となります。

そこでこのページでは「川崎市中原区」について調査してみました。

調査内容は・・・

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

では「川崎市中原区」の不動産投資について分析していきたいと思います。

中原区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

中原区の概要、特性

「川崎市中原区」の不動産投資を分析

あなたが不動産投資の最大のリスクをあげるとしたらそれは何ですか?

多くの方が空室リスクと回答されるのではないでしょうか?

そこで宮前区の空き家率の着目してみました。

空き家率の推移

中原区の平成25年の空き家率は10.1%です。

川崎市:10.1%、神奈川県:11.2%ですので、川崎市と同等の数値となっています。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移をみると、

平成10年:11.0%(10400戸)
平成15年:10.0%(10440戸)
平成20年:9.4%(11150戸)
平成25年:10.1%(13170戸)

平成10年以降、中原区の空き家件数は増加していますが、空き家率は横ばいでの推移となっています。

全国的に空き家率が上昇する中、この動向は悪くはありません。

また川崎市は積極的な空き家対策に取り組みだしたため、今後の空き家状況にも期待できるのではないでしょうか?

刑法犯認知件数の推移

投資エリアの住環境は安定した不動産運用を行う上で、大切な要素となります。

特に治安が悪いエリアや今後悪化が予想できるエリアは避けたほうが無難でしょう。

そこで、治安の目安となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年:2,190件
平成24年:2,021件
平成25年:1,853件
平成26年:1,926件
平成27年:1,627件

中原区の犯罪件数は年々減少中です。

平成23年(2,190件)→平成27年(1,627件)、-563件(26%)減となっています。

また平成28年度かわさき市民アンケート(第2回)の定住意向については、

「定住派:76.0%、移住派:9.5%」となり、移住派の転居理由として住環境(治安・騒音・日照など)の悪さをあげた回答は、47.6%となっています。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は61.5%と中原区平均:55.4%よりも高い数値となりました。

中原区の不動産価格

出口戦略を考えた不動産投資を行なうためにも、投資エリアの不動産価格の動向はチェックして起きたいところです。

そこでここでは、バブル期以降の中原区の地価の動向を見ていきましょう。

中原区の地価は、神奈川県内3位、全国36位となっています。

最高坪単価は1991年の423万円、2016年現在は最高値の38%程度の159万円となっています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992年以降下降が続きましたが、2006年(2.97%)、2007年(11.11%)、2008年(10.25%)の3年間は上昇となりました。特に2007~8年は10%以上と大きく上昇しました。

以降、2009年(-7.97%)と2011年(-0.33%)を除けば、すべての年で上昇となり、2016年は0.60%の微増となりました。

では地域別の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

平間エリア(13.18%)、武蔵小杉エリア(5.32%)、向河原エリア(3.34%)、武蔵新城エリア(2.52%)、武蔵中原エリア(1.26%)、元住吉エリア(0.78%)

下降した地区

新丸子エリア(-1.33%)

新丸子エリア以外はすべてのエリアで地価は上昇し、特に平間エリアは13%以上と大きな上昇となりました。

賃料相場

では中原区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:4位
1LDK~2DK:4位
2LDK~3DK:5位
3LDK~4DK:7位

このように間取りによるバラツキはみられません。

住まいサーフィンでは、新築・中古の価格情報・評価を無料で公開!

◯マンションの適正価格を知りたい!

◯モデルルームに行かなくても価格表を見たい!

◯客観的なマンション評価を知りたい!

◯中古マンションの売却相場を知りたい!

不動産価格

中原区の交通・アクセス

では中原区の交通状況をみていきましょう。

中原区には16の駅があり、JR各線、京急各線の利用が可能です。

JR東海道本線:川崎駅

JR鶴見線:浜川崎駅、武蔵白石駅、扇町駅、昭和駅、大川駅

JR南武線:川崎駅、浜川崎駅、八丁畷駅、川崎新町駅、小田栄駅

JR京浜東北線:川崎駅

京急本線:京急川崎駅、八丁畷駅

JR京急大師線:京急川崎駅、川崎大師駅、港町駅、小島新田駅、東門前駅、鈴木町駅、産業道路駅

複数路線が利用できる駅は川崎駅、浜川崎駅、京急川崎駅、八丁畷駅となります。

中原区の人口推移

投資エリアの人口の増減が不動産投資に与える影響は少なくありません。

人口が減少すれば、当然賃貸需要にも影響があると考えられるからです。

では中原区の人口動向はどうなっているでしょうか?

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:247,476人、2016年:249002人、2017年:252233人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:187,707人
1995年:190,385人
2000年:198,300人
2005年:210,543人
2010年:233,925人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

2010年:2.00人
2015年:2.01人

中原区の人口は、2017年現在も増加を続けています。

1990年からの推移をみると、64526人(1.34倍)と大きく増加していることがわかります。

今後人口推計

次に将来人口をみていきましょう。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの中原区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計

2020年:238529人
2025年:237795人
2030年:235541人
2035年:231692人
2040年:226328人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.7%→11.7%→10.6%→9.8%→9.4%

生産年齢人口:70.3%→70.1%→68.8%→65.8%→61.5%

老齢人口:17.0%→18.2%→20.6%→24.4%→29.1%

中原区の人口は2020年頃がピークとなり、以降はゆるやかな減少となり、2020年から2040年までの20年で1.7万人程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口からは、継続して少子高齢化の傾向が予測されています。

次に川崎市による将来人口を見ていきましょう。

◯中原区による将来人口

2020年:265,100人
2025年:269,300人
2030年:272,300人
2035年:274,400人
2040年:272,300人

◯中原区による年齢3区分別人口

年少人口: 12.4%→11.2%→9.7%→8.9%→8.4%

生産年齢人口: 71.1%→71.2%→70.4%→67.7%→63.5%

老齢人口:16.4%→17.6%→19.9%→23.5%→28.1%

社人研の予測とは異なり、2035年がピークの予測です。数値的にも社人研よりも多い数値となっています。

中原区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に中原区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2030年をピーク、以降は緩やかなに減少が続く

中原区のデータ:社人研同様の動向。

2030年をピークに減少が予測される中原区ですが、これらの予測からは2040年までに人口減少問題に直面することは考えづらいでしょう。

また「中原区まち・ひと・しごと創生総合戦略」よる各種人口対策にも乗り出しているため、今後の中原区の人口動向には期待できるのではないでしょうか?

不動産投資と交通

では中原区の交通に関してはどうでしょうか?

中原区はJRの利用で都心、横浜駅方面へのアクセスは抜群のロケーションとなります。

横浜駅まで8分、品川駅まで8分、東京駅まで17分ほどと、通勤や通学に利便性の高い地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

中原区の神奈川県内でのランキングは地価は3位、平均賃料は4位(~7位)となります。

すべての間取りが地価の順位を下上回りますが、バランスは取れています。

またエリア別の地価を見ると、最高値の武蔵小杉(268万円)と最安値の武蔵新城(107万円)と2.5倍程度となります。

2016年の取引では、武蔵小杉駅周辺で545万円、476万円、323万円、元住吉駅駅周辺で288万円、新丸子駅周辺で239万円と高値での取引が確認できます。

中原区の不動産投資

以上、中原区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると中原区は・・・

  1. 中原区の人口のピークは2030年頃(川崎市予測)。
  2. 少子高齢化が進行。
  3. エリア毎の地価は最大で2.5倍程度。駅周辺は高額取引あり。
  4. 中原区の空き家率は川崎市平均値で推移。今後の空き家状況の改善に期待。
  5. 都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 犯罪発生件数は減少傾向。
  7. 定住意向については、定住派が移住派よりも8倍ほど多い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、中原区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

不動産特化型クラウドファンディングサービス【OwnersBook】

1万円からの不動産投資に興味のある方は↓こちらから。

中原区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

関連記事

ページ上部へ戻る