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「横浜市中区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市中区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市中区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では中区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市中区の概要、特性

横浜市中区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市中区の平成25年の空き家率は14.2%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりもかなり高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:14.7%(8280戸)
平成15年:14.5%(9830戸)
平成20年:13.3%(10190戸)
平成25年:14.2%(11690戸)

横浜市中区の空き家率は概ね14%台と高い数値で推移してきました。

しかし横浜市は積極的な空き家対策に着手し、空き家の維持管理や相談対応以外に、空家の流通・活用にも取り組みはじめています。

そのため今後の横浜市中区の空き家状況にも何かしらの影響を与えることが考えられるため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安や住環境の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

そこで横浜市中区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と中区の市民意識調査の結果を元に、中区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

横浜市中区の犯罪件数の推移となります。

加賀町警察署

平成12年:1728件
平成17年:1158件
平成22年:742件
平成25年:705件
平成26年:608件
平成27年:548件

山手警察署

平成12年:1385件
平成17年:1147件
平成22年:619件
平成25年:539件
平成26年:469件
平成27年:469件

伊勢佐木警察署

平成12年:3229件
平成17年:2503件
平成22年:1583件
平成25年:1778件
平成26年:1253件
平成27年:1293件

中区を管轄する3つの警察署の動向をみると、すべての地域で刑法犯認知件は年々減少してい6ます。

平成12年と平成27年を比較すると、加賀町警察署はマイナス1180件(68%程)、山手警察署はマイナス916件(66%程)、伊勢佐木警察署はマイナス1936件(60%程)、すべての警察署で大きく減少しています。

また平成27年度意識調査の定住意識について、

「住み続ける:26.7%、たぶん住み続ける:25.3%」の合計:53%となり、ネガティブな意見は32%となりました。

横浜市の平均が定住意向:61.0%、移転意向:19.9%となるため、どちらも高い数値であることがわかります。

「防災・防犯などの安心さ」については、

「満足:16.0%、どちらかというと満足:24.0%」の合計:40%(市平均は40.9%)、

「不満:12.0%、どちらかというと不満:4.0%」は16%(市平均は11.5%)となっています。

防犯に対して不満に思う割合が高いことがわかります。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がターゲットとなります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、地域で行われる待機児童対策は注目すべき項目と言えるでしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:53人
平成24年度:5人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、中区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

今後もこの傾向は続くと考えられるため、中区は働く子育て世帯が安心して子供を預けられる環境が整った地域と言えるでしょう。

横浜市中区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市中区の地価は、神奈川県内2位、全国31位となっています。

最高坪単価は1990年の984.8万円でしたが、2016年は18%程度の173.1万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1991年以降、地価は下降を続けましたが、2006年(1.32%)、2007年(10.75%)、2008年(12.42%)の3年間は上昇となりました。

特に2007年、2008年は10%と大きな上昇となりました。

しかし2009年(-5.95%)、2010年(-6.22%)、2011年(-3.22%)、2012年(-1.01%)の4年間は再び下げに転じましたが、その後は2013年(1.72%)、2014年(7.56%)、2015年(3.51%)、2016年(1.72%)と4年連続で上昇が続いています。

エリア別の動向は下記の通りとなります。

上昇したエリア

山下町エリア(5.07%)、桜木町エリア(4.84%)、石川町エリア(4.79%)、元町・中華街エリア(4.60%)、馬車道エリア(4.36%)、日本大通りエリア(3.55%)、新山下エリア(2.33%)、山手エリア(2.30%)、 日ノ出町エリア(1.92%)、エリア(%)、エリア(%)、エリア(%)

下降したエリア

伊勢佐木長者町エリア(-5.11%)、関内エリア(-2.19%)

エリア別動向では上昇したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:357.5万円(山下町エリア)、最安値:94.5万円(新山下エリア)となり、その差は263万円(3.78倍)となります。

この数値から中区の地価は、エリアによる格差が大きいと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:2位
1LDK~2DK:2位
2LDK~3DK:3位
3LDK~4DK:2位

地価の2位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

また間取りによる格差もなく、非常にバランスが取れて言えるでしょう。

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横浜市中区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には10の駅あり、JR根岸線、横浜市営地下鉄ブルーライン、横浜高速鉄道みなとみらい線、京急本線の利用が可能です。

JR根岸線:桜木町駅、石川町駅、関内駅、山手駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:桜木町駅、関内駅、伊勢佐木長者町駅、阪東橋駅

横浜高速鉄道みなとみらい線:元町・中華街駅、日本大通り駅、馬車道駅

京急本線:日ノ出町駅

複数路線が利用できる駅は桜木町駅、関内駅となります。

横浜市中区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市中区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:147600人、2016年:148356人、2017年:149032人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:117953人
1995年:116144人
2000年:122225人
2005年:137488人
2010年:146684人

1世帯あたりの人員

1990年:2.34人
1995年:2.34人
2000年:2.06人
2005年:1.93人
2010年:1.92人
2017年:1.88人

増加を続けてきた横浜市中区の人口は、2011年、2012年の2年間は減少に転じました。

しかし再び増加へと転じ、2017年現在も増加傾向が続いています。

2017年と1990年の人口を比較する約3.1万人(20.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市中区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:149059人
2025年:147366人
2030年:144763人
2035年:141318人
2040年:137103人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.2%→9.5%→8.7%→8.4%→8.3%
生産年齢人口:64.1%→63.7%→62.3%→59.3%→55.7%
老齢人口:25.7%→26.8%→29.0%→32.3%→36.0%

増加を続ける横浜市中区の人口は、2020年にピークを迎えて、以降は減少に転じる見込みです。

2020年と2040年の人口を比較すると1.2万人(8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市中区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市中区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:150,713人
2025年:150,923人
2030年:151,202人
2035年:150,789人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:11.0%→10.5%→9.9%→9.3%→8.8%→8.8%
生産年齢人口:67.8%→64.6%→63.9%→63.8%→62.3%→59.7%
老齢人口:21.2%→24.9%→26.2%→26.9%→28.8%→31.4%

横浜市中区の将来人口は、2030年にピークを迎え、以降減少傾向となる見込みです。

社人研よりもピークは遅く、人口は多い数値での動向が予測されています。

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横浜市中区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2020年にはピークを迎え、以降は減少

横浜市のデータ:2030年にピークを迎え、以降は緩やかに減少。社人研よりも人口は多い推移。

社人研と横浜市の予測に違いがみられるため、どちらのデータを優先するかで解釈が変わります。

また横浜市による人口対策への取り組みが考えられますので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市中区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市中区はJRと私鉄の利用で品川駅、横浜駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

桜木町駅から横浜駅まで3分程度、桜木町駅から品川駅まで24分程度と、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市中区の神奈川県内でのランキングは地価は2位、平均賃料は2位(~3位)となります。

地価と賃料はほぼ同ランクとなり、バランスが取れていると地域といえるでしょう。

また中区の地価は4年連続上昇中で、エリア別の動向も同様に上昇しえいるエリアが多い状況となっています。

エリア毎の地価に格差のある横浜市中区ですが、特に元町・中華街駅周辺では829万円、545万円、関内駅周辺で575万円、馬車道駅周辺で446万円、380万円と高額な取引が2016年には確認できています。

横浜市中区の不動産投資

以上、横浜市中区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市中区は・・・

  1. 横浜市中区の人口は今後減少となる。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 山下町周辺の地価は高い、複数路線が利用可能な利便性が高いエリア。
  4. 横浜市中区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は平均よりも高い数値で推移。今後の空き家対策に期待。
  6. JRと私鉄の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスはに良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は平均以下の53%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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