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「横浜市南区」の不動産投資を分析

「横浜市南区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市南区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市南区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では南区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市南区の概要、特性

横浜市南区

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市南区の平成25年の空き家率は12.7%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.1%(8880戸)
平成15年:12.4%(12020戸)
平成20年:13.4%(13240戸)
平成25年:12.7%(13250戸)

横浜市南区の空き家状況は、空き家戸数、空き家率ともに増加傾向にあり、神奈川県平均よりも悪い数値となっています。

なお横浜市は積極的に空き家対策へ取り組んでいるため、維持管理や相談対応にプラスして、空家の流通や利活用にも取り組んでいるため、今後の動向に着目してみてはイカガでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市南区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

南署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4231件
平成17年:2889件
平成22年:1927件
平成25年:1535件
平成26年:1348件
平成27年:1211件

南区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス3020件(71%程)と大きく減少しています。

これは南区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:82人
平成24年度:5人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成依頼、横浜市旭区の待機児童数はゼロで推移しています。

安心して子供を預けることができる環境が整備されている南区は、仕事を持つ子育て世代にとって素晴らしい地域と言えるでしょう。、

次に横浜市南区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市南区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市南区の地価は、神奈川県内13位、全国82位となっています。

最高坪単価は1990年の210.1万円でしたが、2016年は33%程度の84.6円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後下降が続いた横浜市南区の地価も、2007年(3.88%)、2008年(3.60%)の2年間は上昇となりました。

しかし再び2009年(-2.33%)、2010年(-4.07%)、2011年(-2.02%)、2012年(-1.25%)、2013年(-0.30%)の5年間は下降となりました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(5.52%)、2015年(2.50%)、2016年(2.62%)と3年連続で上昇となりした。

ではエリア別の動向を見ていきましょう。

上昇したエリア

阪東橋エリア(4.31%)、弘明寺エリア(4.10%)、南太田エリア(3.56%)、井土ヶ谷エリア(3.33%)、吉野町エリア(2.21%)、黄金町エリア(1.54%)、蒔田エリア(1.41%)、六ツ川エリア(0.77%)

上記のようにすべてのエリアが上昇しました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:113.7万円(阪東橋エリア)、最安値:64.9万円(六ツ川エリア)となり、その差は18.1万円(1.75倍)となります。

この数値から横浜市南区の地価は、エリアにより大きな格差はないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:17位
1LDK~2DK:14位
2LDK~3DK:12位
3LDK~4DK:13位

地価の13位と比較すると、ほぼ同ランクとなります。

また間取りによる差は見られません。

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不動産価格

横浜市南区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には7の駅あり、横浜市営地下鉄ブルーライン、京急本線の利用が可能です。

横浜市営地下鉄ブルーライン:蒔田駅、弘明寺駅、吉野町駅

京急本線:黄金町駅、弘明寺駅、南太田駅、井土ケ谷駅

複数路線が利用できる駅弘明寺駅となります。

横浜市南区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市南区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:194363人、2016年:194927人、2017年:194598人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:193874人
1995年:193437人
2000年:194455人
2005年:197146人
2010年:197283人

1世帯あたりの人員

1990年:2.62人
1995年:2.45人
2000年:2.30人
2005年:2.16人
2010年:2.14人
2017年:2.02人

横浜市南区の人口は2010年をピークに減少に転じて以降、横ばいに近い数値で緩やかに減少を続けてきました。

2016年は再び増加となりましたが、2017年現在は減少に転じています。

2017年と1990年の人口を比較する約700人(0.3%)増加となり、ほぼ変動がないことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市南区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:189892人
2025年:184051人
2030年:177248人
2035年:169724人
2040年:161574人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:9.9%→9.3%→8.7%→8.4%→8.3%
生産年齢人口:62.0%→61.8%→60.8%→58.7%→55.9%
老齢人口:28.1%→28.9%→30.5%→32.9%→35.8%

増加を続けてきた横浜市南区の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少に転じます。

2020年と2040年の人口を比較すると2.8万人(14.9%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市南区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市南区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:191,790人
2025年:186,819人
2030年:180,664人
2035年:174,252人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:11.1%→10.5%→9.9%→9.3%→8.9%→8.8%
生産年齢人口:66.1%→62.4%→61.0%→60.5%→59.3%→56.6%
老齢人口:22.8%→27.0%→29.1%→30.1%→31.8%→34.6%

横浜市南区の将来人口は社人研同様、減少傾向が続く見込みです。

また人口は社人研よりも多い数値での動向が見込まれています。

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横浜市南区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後も減少が続く

横浜市のデータ:今後も減少が続く。社人研よりは多い人口での推移。

どちらのデータも横浜市南区の人口は減少が続く予測です。

2040年までに約28,000人、14.8%と大きな減少となるため、賃貸需要への影響が懸念されます。

ただし今後横浜市が人口対策に乗り出す可能性は高いため、今後の人口推移に着目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市南区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市南区はJRはありませんが、京急本線の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。

弘明寺駅から横浜駅まで8分程、品川駅まで29分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市南区の神奈川県内でのランキングは地価は14位、平均賃料は12位(~17位)となります。

単身向けの間取り以外は、地価よりも賃料のランクが高くなっています。

また最近3年間の地価の動向は3年連続の上昇となり、2016年のエリア別の動向をみてもすべてのエリアが上昇となりました。

横浜市南区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、阪東橋駅周辺で143万円・114万円、蒔田駅周辺で136万円・108万円、吉野町駅周辺で136万円・101万円など100万円以上の取引が確認できています。

横浜市南区の不動産投資

以上、横浜市南区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市南区の人口は減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 阪東橋駅周辺の地価は高い。
  4. 横浜市南区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は平均以下。今後に期待。
  6. 京急の利用で横浜駅、品川駅方面へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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