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「横浜市緑区」の不動産投資を分析

「横浜市緑区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市緑区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市緑区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では緑区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市緑区の概要、特性

横浜市緑区

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市緑区の平成25年の空き家率は8.5%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:6.4%(3650戸)
平成15年:7.6%(5030戸)
平成20年:8.3%(6140戸)
平成25年:8.5%(6700戸)

横浜市緑区の空き家率は8%以下と優秀な数値で推移しています。

また横浜市では空き家対策は維持管理や相談対応だけではなく、空家の流通・利活用といった積極的な取り組みが確認できています。

優秀な数値で推移してきた横浜市緑区の空き家率は、横浜市の積極的な空き家対策へ取り組みもプラスして、今後も期待できるのはないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市緑区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と緑区の市民意識調査の結果を元に、横浜市緑区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

緑署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2567件
平成17年:2692件
平成22年:1595件
平成25年:1294件
平成26年:1212件
平成27年:1071件

緑区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス1496件(58%程)と大きく減少しています。

これは緑区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成28年の定住意識について、

「住み続ける:31.7%、たぶん住み続ける:34.3%」の合計:66%となり、ネガティブな意見は15.7%となりました。

なお緑区民の定住意識は平成元年の76.8%をピークに、ここ10年以上は60%台で推移しています。

また「住まいの満足度」は「満足:28.8%、どちらかというと満足:42.1%」合計:70.9%となっています。

そして今の住まいを選んだ理由としては

1位:交通などの利便性:37.1%

2位:不動産価格が手頃:21.9%

3位:住環境が良い:21.2%

となっています。

「防災・防犯などの安心さ」については、

「満足:8.7%、どちらかというと満足:34.0%」の合計:42.7%、

「不満:3.0%、どちらかというと不満:8.5%」は11.5%となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:27人
平成24年度:9人
平成25年度:0人
平成26年度:5人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成した後、平成26年度に待機児童が発生しました。しかしそれ以降は、緑区の待機児童数はゼロで推移しています。

また平成28年度緑区の意識調査の「保育所や公園などの子育ての環境のよさ」については、

「満足:13.9%、どちらかというと満足:29.4%」の合計:43.3%、

「不満:2.8%、どちらかというと不満:5.7%」は8.5%と肯定的な回答が多くなっています。

横浜市緑区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市の地価は、神奈川県内19位、全国105位となっています。

最高坪単価は1991年の214.6万円でしたが、2016年は35%程度の75.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後の地価はしばらく下降となりましたが、2007年(4.48%)、2008年(4.46%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-5.20%)、2010年(-2.76%)、2011年(-1.14%)、2012年(-0.90%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(1.96%)、2014年(0.93%)、2015年(0.22%)、2016年(0.21%)と緩やかながら4年連続で上昇となりました。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

霧が丘エリア(6.28%)、長津田エリア(1.35%)

下降したエリア

鴨居エリア(-1.04%)、十日市場エリア(-0.43%)、中山エリア(-0.22%)

エリア別動向では下降したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:82.5万円(長津田エリア)、最安値:64.4万円(鴨居エリア)となり、その差は18.1万円(1.28倍)となります。

この数値から横浜市緑区の地価は、エリアによる格差は小さいと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市緑区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:15位
1LDK~2DK:19位
2LDK~3DK:22位
3LDK~4DK:26位

このように間取りが大きくなるにつれ、順位が下る傾向が見られます。

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横浜市緑区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には4つの駅あり、JR横浜線と横浜市営地下鉄グリーンライン、こどもの国線、東急田園都市線の利用が可能です。

JR横浜線:十日市場駅、長津田駅、中山駅、鴨居駅

横浜市営地下鉄グリーンライン:中山駅

こどもの国線:長津田駅

東急田園都市線:長津田駅

複数路線が利用できる駅中山駅長津田駅となります。

横浜市緑区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市緑区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:179513人、2016年:180426人、2017年:181109人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:149317人
2000年:154483人
2005年:169484人
2010年:176176人

1世帯あたりの人員

1995年:2.89人
2000年:2.68人
2005年:2.54人
2010年:2.48人
2017年:2.40人

1987年に再編成された横浜市緑区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約3.2万人(17.6%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市緑区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:185835人
2025年:186383人
2030年:185570人
2035年:183691人
2040年:180944人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.7%→11.7%→10.9%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:61.3%→60.8%→59.5%→56.7%→53.5%
老齢人口:26.0%→27.5%→29.6%→32.7%→36.0%

増加を続ける横浜市緑区の人口は、2025年頃にピークを迎え、以降は減少に転じる予測です。

2020年と2040年の人口を比較すると4.9千人(2.6%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市緑区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市緑区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:183,733人
2025年:185,189人
2030年:185,515人
2035年:184,866人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:14.6%→13.9%→13.0%→12.3%→11.9%→12.0%
生産年齢人口:66.0%→63.7%→63.2%→63.2%→62.2%→59.9%
老齢人口:19.5%→22.3%→23.7%→24.5%→25.9%→28.1%

横浜市緑区の将来人口は、2030年がピークの予測となっています。以降は減少する見込みです。

また2035年の数値は、2017年現在の人口よりも多い予測となっています。

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横浜市緑区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市緑区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:人口のピークは2025年。以降は緩やかに減少

横浜市のデータ:人口のピークは2030年。以降はさらに緩やかに減少

どちらのデータからも緑区の人口はもう少し先まで増加が続きます。

また人口が減少に転じた後もそのスピードは緩やかなため、2040年までに緑区が人口問題に直面することは考えづらいでしょう。

不動産投資と交通

では横浜市の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市緑区はJRの利用で横浜駅、渋谷駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

長津田駅から渋谷駅まで32分程、中山駅から横浜駅まで22分程度ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市緑区の神奈川県内でのランキングは地価は19位、平均賃料は15位(~26位)となります。

平均値をみれば地価と賃料はほぼ同ランクとなりますが、間取りによる格差は見られます。

また最近4年間の地価の動向は緩やな上昇となりましたが、一方2016年の地域別の動向では下降したエリアが多くなっています。

横浜市緑区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、中山駅周辺で141万円、115万円、鴨居駅周辺で134万円、長津田駅周辺で130万円と100万円以上の取引が確認できています。

横浜市緑区の不動産投資

以上、横浜市緑区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市緑区の人口は、今暫くは増加傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 中山駅、長津田駅周辺の地価は近いが、複数路線が利用可能な利便性が高いエリア。
  4. 横浜市緑区の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 横浜市緑区の空き家率は優秀な数値で推移。今後にも期待できる。
  6. 横浜駅、渋谷駅方面へのアクセスが良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は66%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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