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「横浜市港南区」の不動産投資を分析konan

「横浜市港南区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市港南区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市港南区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では港南区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市港南区の概要、特性

横浜市港南区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市港南区の平成25年の空き家率は8.7%、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.1%(7700戸)
平成15年:7.6%(6880戸)
平成20年:7.7%(7390戸)
平成25年:8.7%(8630戸)

平成15年以降、港南区の空き家数は増加傾向にありますが、空き家率は7~8%台と優秀な数値で推移してきました。

また横浜市では、維持管理や相談対応といった空き家対策だけではなく、空家の流通促進・利活用といった積極的な空き家対策が行われています。

そのため今後の港南区の空き家状況にも期待できるのではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市港南区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と実際に横浜市港南区に住んでいる区民の意識調査の結果を元に、港南区の暮らしやすさを確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

港北署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:3727件
平成17年:3203件
平成22年:1921件
平成25年:1731件
平成26年:1376件
平成27年:1259件

港南区の刑法犯認知件は年々減少しています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2468件(66%)と大きく減少が見られます。

これは港南区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成27年度港南区区民意識調査の定住意向について、

「住み続けたい:66%、やや住み続けたい:14%」の合計:80%となりました。

このように8割の方が港南区への定住を望む回答となりました。

また「防犯対策(防犯パトロール・防犯灯の設置・防犯講習会)が行われている」については、

「そう思う・どちらかというとそう思う」は48%、

「そう思わない・どちらかというとそう思わない」は13%となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:61人
平成24年度:4人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、港南区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

また平成27年度港南区区民意識調査の「保育所や幼稚園などが利用しやすい」については、肯定的な回答は27%、否定的な回答は15%と、肯定的な回答が多い結果となっています。

横浜市港南区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市港南区の地価は、神奈川県内16位、全国96位となっています。

最高坪単価は1991年の263.7万円でしたが、2016年は29.4%程度の77.6万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(2.78%)、2008年(6.94%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-2.38%)、2010年(-4.37%)、2011年(-2.09%)、2012年(-1.84%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(1.03%)、2014年(1.98%)、2015年(1.08%)の3年間は上昇となりましたが、2016年はマイナス1.89%と下げに転じました。

2016年の地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

下永谷エリア(0.36%)

下降した地区

港南台エリア(-0.99%)、港南中央エリア(-0.73%)、上永谷エリア(-0.29%)、上大岡エリア(-0.26%)

エリア別動向をみても、下降したエリアが大き結果となりました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:108.5万円(上大岡エリア)、最安値:58.8万円(下永谷エリア)となり、その差は49.7万円(1.85倍)となります。

この数値から横浜市港南区は、エリアによる地価の格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:25位
1LDK~2DK:23位
2LDK~3DK:25位
3LDK~4DK:21位

地価の16位と比較すると、間取りによるバラツキはありませんが、すべての間取りで下位のランクとなります。

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横浜市港南区の交通・アクセス

では横浜市港南区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市港南区内には5つの駅あり、JR根岸線、横浜市営地下鉄ブルーライン、京急本線の利用が可能です。

JR根岸線:港南台駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:上永谷駅、上大岡駅、港南中央駅、下永谷駅

京急本線:上大岡駅

複数路線が利用できる駅は上大岡駅となります。

なお平成27年度港南区区民意識調査の「最寄駅までの交通の便が良く、通勤・通学が楽である」に関する回答では、肯定的な意見が63%、否定的な意見が17%となっています。

横浜市港南区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市港南区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:216715人、2016年:215775人、2017年:214394人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:224470人
1995年:222789人
2000年:222856人
2005年:223141人
2010年:221559人

1世帯あたりの人員

1990年:3.03人
1995年:2.85人
2000年:2.68人
2005年:2.52人
2010年:2.47人
2017年:2.34人

横浜市港南区の人口は1992年をピークに、増減を繰り返していますが、減少傾向となっています。

また2017年現在も緩やかな減少となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約1.0万人(4.7%)減少したことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市港南区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:216571人
2025年:210152人
2030年:201954人
2035年:192653人
2040年:182845人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:10.8%→9.9%→9.1%→8.8%→8.8%
生産年齢人口:59.6%→59.0%→57.6%→55.0%→51.8%
老齢人口:29.6%→31.1%→33.2%→36.1%→39.5%

減少傾向にある横浜市港南区の人口は、今後も減少となる予測です。

2020年と2040年の人口を比較すると3.4万人(15.6%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市港南区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市港南区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:214,065人
2025年:206,716人
2030年:197,209人
2035年:186,462人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:12.8%→11.9%→11.0%→10.0%→9.3%→9.1%
生産年齢人口:65.0%→61.3%→59.7%→59.1%→57.5%→54.7%
老齢人口:22.2%→26.7%→29.3%→30.9%→33.2%→36.3%

社人研同様、減少が続き、数値的にも社人研に近い動向となっています。

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横浜市港南区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:今後も減少が続く

横浜市のデータ:社人研同様の動向で、同等の数値での推移。

横浜市港南区の人口は減少傾向が継続し、少子高齢化・核家族化はさらに進行する見込みです。

また2020年から2040年で15%以上の人口減少が予測されているため、賃貸需要への影響は少なからずあると考えられます。

ただし横浜市による人口対策への取り組みが考えられるため、今後の動向には注目したいところです。

不動産投資と交通

では横浜市港南区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市港南区は京急本線の利用で横浜駅、品川駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

上大岡駅から横浜駅まで8分程、上大岡駅から品川駅まで29分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市港南区の神奈川県内でのランキングは地価は16位、平均賃料は21位(~25位)となります。

賃料はすべての間取りで、地価よりも下位にランクしています。

また最近の地価の動向は、2016年は下げましたが、値動きの幅は小さく安定した動向となっています。

横浜市港南区はエリア毎の地価に大きな差はありませんが、上大岡駅周辺で188万円、410万円、港南台駅周辺で167万円、港南中央駅周辺で111万円と高値での取引が確認できています。

横浜市港南区の不動産投資

以上、横浜市港南区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 港南区の人口は、今後も減少が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 上大岡駅周辺は地価が高い。
  4. 港南区の地価は緩やかな動向。
  5. 港南区の空き家率はかなり優秀な数値で推移。
  6. 京急本線の利用で品川駅、横浜駅へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は80%。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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