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「横浜市港北区」の不動産投資を分析

「横浜市港北区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市港北区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市港北区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では港北区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市港北区の概要、特性

横浜市港北区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市港北区の平成25年の空き家率は10.0%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.1%(13190戸)
平成15年:10.1%(14740戸)
平成20年:9.6%(15710戸)
平成25年:10.0%(17890戸)

横浜市港北区の空き家総数は年々増加してきましたが、空き家率は概ね10%前後で推移してきました。

また横浜市では、空き家の維持管理や相談対応のみならず、空家の流通促進・利活用といった積極的な取り組みがスタートしています。

そのため今後の横浜市港北区の空き家の状況にも期待できるかもしれません。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市港北区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)と実際に横浜市港北区に住んでいる区民の意識調査の結果も参考にして、横浜市港北区の暮らしやすさも確認していきましょう。

まずは犯罪件数。

港北署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:7704件
平成17年:5542件
平成22年:3437件
平成25年:2316件
平成26年:2494件
平成27年:2535件

上記のように、横浜市港北区の刑法犯認知件は年々減少していることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス5169件(67%)、約1/3まで減少していることがわかります。

これは横浜市港北区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成24年度港北区区民意識調査の定住意向について、

「住み続ける:27.2%、たぶん住み続ける:43.9%」の合計:71.1%、

「移転する:7.0%、たぶん移転する:7.8%」の合計:14.8%となりました。

7割以上の方が港北区への定住を望む回答をしています。

そして「治安の良さ」を理由とした回答は、全体の5位となっています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:101人
平成24年度:28人
平成25年度:0人
平成26年度:3人
平成27年度:3人
平成28年度:2人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後も横浜市港北区の待機児童数は低い水準で推移しています。

これは横浜市の待機児童対策の成果と言えるでしょう。

しかし平成24年度港北区区民意識調査の定住意向の理由に「子育てや教育環境が良いから」と回答されている方は、8.7%(11位)と決して高い数値ではありません。

また港北区に実現して欲しい業務として「子育て不安の軽減などの子育て支援」と回答された方は、17.6%となりこれは全体の3位となっています。

横浜市の待機児童対策は全国的にも進んでいますが、さらなら横浜市港北区による子育て支援を区民は望んでいることが伺えます。

横浜市港北区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市港北区の地価は、神奈川県内6位、全国52位となっています。

最高坪単価は1991年の325.0万円でしたが、2016年は36.2%程度の117.6万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

横浜市港北区の地価はバブル崩壊後しばらく下降が続きましたが、2007年(8.05%)、2008年(8.52%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-7.13%)、2010年(-5.11%)、2011年(-2.21%)、2012年(-0.84%)、2013年(-0.04%)の5年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(2.88%)、2015年(2.29%)、2016年(0.52%)と3年連続で上昇となっています。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

菊名(4.63%)、日吉(2.90%)、岸根公園(2.12%)、大倉山(1.85%)、日吉本町(1.79%)、新羽(1.33%)、小机(0.77%)、北新横浜(0.53%)

下降したエリア

新横浜(-3.13%)、高田(-1.74%)、妙蓮寺(-1.45%)、綱島(-0.41%)

エリア別動向でも上昇したエリアが多くなっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:265.6万円(新横浜エリア)、最安値:72.3万円(小机エリア)となり、その差は193.3万円(3.67倍)となります。

しかし、新横浜エリアの地価が飛び抜けているため、2位以下の地価を見ると2倍以内となっています。

そのため横浜市港北区の地価は、エリアによる格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:9位
1LDK~2DK:7位
2LDK~3DK:9位
3LDK~4DK:10位

地価の6位と比較すると、すべての間取りが下位のランクとなります。

しかし間取りによる差はなく、すべての間取りがベスト10位内にランクインしています。

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横浜市港北区の交通・アクセス

では横浜市港北区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には12の駅あり、JR(横浜線・東海道新幹線)、横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン、東急東横線、東急目黒線の利用が可能です。

JR横浜線:新横浜駅、菊名駅、小机駅

JR東海道新幹線:新横浜駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:新横浜駅、岸根公園駅、北新横浜駅、新羽駅

横浜市営地下鉄グリーンライン:日吉駅、高田駅、日吉本町駅

東急東横線:菊名駅、日吉駅、大倉山駅、綱島駅、妙蓮寺駅

東急目黒線:日吉駅

複数路線が利用できる駅は新横浜駅、日吉駅、菊名駅となります。

横浜市港北区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市港北区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:341733人、2016年:344261人、2017年:346860人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:277956人
2000年:291779人
2005年:308123人
2010年:325659人

1世帯あたりの人員

1990年:2.56人
1995年:2.37人
2000年:2.28人
2005年:2.20人
2010年:2.14人
2017年:2.10人

1994年に都筑区に北西部地域が編入された横浜市港北区の人口は、編入以降も増加を続け2017年現在に至ります。

2017年と1990年の人口を比較する約6.9万人(19.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市港北区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:348322人
2025年:351357人
2030年:351802人
2035年:349690人
2040年:345110人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.4%→10.5%→9.7%→9.3%→9.0%
生産年齢人口:67.0%→66.5%→64.9%→62.0%→58.6%
老齢人口:21.6%→23.0%→25.4%→28.7%→32.4%

増加を続ける横浜市港北区の人口は、2030年がピークに予測となり、以降は減少傾向となります。

2020年と2040年の人口を比較すると3.2千人(1%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市港北区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市港北区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:352,538人
2025年:361,791人
2030年:370,003人
2035年:376,948人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:12.5%→12.2%→11.8%→11.1%→10.6%→10.5%
生産年齢人口:70.8%→68.6%→67.9%→67.9%→66.7%→64.2%
老齢人口:16.7%→19.2%→20.3%→21.1%→22.7%→25.2%

横浜市港北区の将来人口は、2035年時点も増加が続く予測となっています。

また人口も社人研よりもかなり多い数値での動向が見込まれています。

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横浜市港北区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2030年をピークに減少に転じる。以降は緩やかに減少

横浜市港北区のデータ:2035年時点も増加傾向。さらに社人研よりも多い人口で推移。

横浜市港北区の人口は今暫く増加傾向が続く予想となっています。

そのため、横浜市港北区が2040年までに人口問題に直面する可能性はかなり低いと考えられます。

ただし、少子高齢化と核家族化は進行し、高齢者の単身世帯、二人世帯の増加が見込まれています。

また今後、横浜市による人口対策への取り組み始まるでしょうから、今後の横浜市港北区の人口動向に期待してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市港北区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市港北区はJRと私鉄の利用で渋谷駅、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

新横浜駅から横浜駅まで8分程、菊名駅から渋谷駅まで20分ほどですので、通勤や通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市港北区の神奈川県内でのランキングは地価は6位、平均賃料は7位(~10位)となります。

地価よりも賃料はやや順位は下となりますが、間取りによるバラツキもなく、バランスが取れていると言るでしょう。

また最近3年間の地価の動向は横浜市港北区全体、地域別のどちらをみても上昇傾向にあると言えるでしょう。

横浜市港北区は新横浜エリアを除くとエリア毎の地価に大きな差はありませんが、新横浜駅周辺で4~500万円/坪以上、日吉駅周辺で300万円/坪程度と高値での取引が確認できています。

横浜市港北区の不動産投資

以上、横浜市港北区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市港北区の人口は、しばらく増加が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 新横浜駅周辺の地価は突出して高い。
  4. 横浜市港北区の地価は緩やかな上昇傾向。
  5. 空き家率は平均的な数値。積極的に空き家対策に期待。
  6. JRと私鉄の利用で渋谷駅、横浜駅へのアクセスは非常に良い。
  7. 待機児童数は一桁で推移。今後に期待。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は7割程度。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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