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不動産投資を考えている。

ではどのように選定基準で投資エリアを決定すればよいでしょうか。

このページでは、地域特性、将来人口、地価の動向、住環境などの調査を行なっていきます。

調査内容は・・・

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

それでは今回は「川崎市川崎区」の不動産投資について分析していきたいと思います。

川崎区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

川崎区の概要、特性

川崎市の不動産投資

ではまずはじめに、空き家状況から見ていきましょう。

不動産投資における最大のリスクとなる空室について、川崎区の空き家率から推察してみて下さい。

空き家率の推移

川崎区の平成25年の空き家率は9.8%となります。

川崎区:10.1%、神奈川県:11.2%ですので、川崎区の空き家状況は比較的良い状況と言えるでしょう。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。

平成10年:11.7%(10460戸)
平成15年:12.3%(11800戸)
平成20年:10.3%(10860戸)
平成25年:9.8%(11490戸)

空き家件数は緩やかに増加していますが、空き家率は平成15年以降改善されています。

また今後も川崎市が空き家対策に乗り出したため、さらに空き家状況が改善される可能性はあるでしょう。

刑法犯認知件数の推移

次は治安や住環境についてみていきましょう。

まず治安の目安として、犯罪件数(刑法犯認知件数)の推移から。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年:3,553件
平成24年:3,195件
平成25年:3,198件
平成26年:2,852件
平成27年:2,543件

川崎区の刑法犯認知件は年々減少、平成23年(3,553件)→平成27年(2,543件)、-1010件(28%)減となっています。

また平成28年度かわさき市民アンケート(第2回)の定住意向については、

「定住派:66.5%、移住派:14.1%」と定住派が多数となりました。

なお移住派の転居理由を、住環境(治安・騒音・日照など)の悪さとの回答が53.3%となっています。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は34.4%と川崎区平均:55.4%よりもかなり低い数値となります。

川崎区の不動産価格

不動産投資で出口戦略を考えることは重要です。

なぜなら購入した投資物件が今後どのような価格で売却できるのかを想定することで、購入資金の算出ができるからです。

費用対効果の高い投資を行なうには、高すぎる投資は回避しなくてはなりません。

そこでバブル期以降の川崎区の地価の動向を調査しましたので、今後の地価の推察にお使い下さい。

まず川崎区の地価は、神奈川県内4位、全国39位となっています。

最高坪単価は1991年の511万円、2016年現在は最高値の29%程度の150万円で推移しています

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992年以降、川崎の地価は下降を続けましたが、2006年(9.56%)、2007年(8.27%)、2008年(33.12%)の3年間は大きな上昇がみられました。特に2008年はバブル期並みの上昇となりました。

しかし2009年(-8.35%)、2010年(-3.22%)、2011年(-1.45%)、2012年(-0.08%)と再び下降に転じました。

また2013年以降は3年連続の上昇しましたが、2016年はマイナス4.23%の下降となっています。

では地域別(区別)の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

港町エリア(11.29%)、小島新田エリア(10.80%)、浮島町エリア(2.38%)、大川エリア(2.02%)、八丁畷エリア(1.79%)

下降した地区

産業道路エリア(-15.22%)、川崎駅エリア(-3.15%)、小田栄エリア(-1.79%)、東門前エリア(-1.47%)、川崎大師エリア(-0.39%)、川崎新町エリア(-0.05%)

下降したエリアが多く、10%以上大きな変動があった地域が3エリアありました。

賃料相場

では川崎区の家賃相場はどうなっているでしょうか?間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:6位
1LDK~2DK:10位
2LDK~3DK:7位
3LDK~4DK:8位

すべての間取りがトップ10に入っていて、間取りにより格差はみられません。

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不動産価格

川崎区の交通・アクセス

では川崎区の交通状況をみていきましょう。

川崎区には16の駅があり、川崎市最多となります。JR各線、京急各線の利用が可能です。

JR東海道本線:川崎駅

JR鶴見線:浜川崎駅、武蔵白石駅、扇町駅、昭和駅、大川駅

JR南武線:川崎駅、浜川崎駅、八丁畷駅、川崎新町駅、小田栄駅

JR京浜東北線:川崎駅

京急本線:京急川崎駅、八丁畷駅

京急大師線:京急川崎駅、川崎大師駅、港町駅、小島新田駅、東門前駅、鈴木町駅、産業道路駅

複数路線が利用できる駅は川崎駅、八丁畷駅、浜川崎駅、京急川崎駅となります。

川崎区の人口推移

人口が減少したときに不動産投資が受ける影響は何でしょうか?

それは賃貸需要の減少ではないでしょうか。そして賃貸需要が減少すれば、空室リスクにつながります。

逆に人口が増加すれば賃貸需要も増えますので、結果的に空室のリスクも下がり、安定した運用につながるのです。

それでは川崎区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:223440人、2016年:224741人、2017年:228363人で推移しています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:200,056人
1995年:196,338人
2000年:194,091人
2005年:203,804人
2010年:217,328人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

2010年:2.06人
2015年:2.04人

川崎区の人口は2000年にかけて減少傾向でしたが、増加に転じてから、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約25.2万人(1.21倍)と大きく増加しています。

一方で1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:223930人
2025年:223971人
2030年:222837人
2035年:220626人
2040年:217232人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.7%→11.3%→10.8%→10.4%→10.2%

生産年齢人口:65.8%→66.2%→66.0%→64.7%→62.0%

老齢人口:22.4%→22.5%→23.2%→24.9%→27.8%

川崎区の人口は横ばいから緩やかな減少に転じ、2020年と2040年の人口を比較すると1.7万人程度の減少となります。

また年齢3区分別人口からは、少子高齢化の進行が予測されます。

次に川崎区による将来人口を見ていきましょう。

◯川崎区による将来人口※2040年までの5年毎

2020年:224,600人
2025年:225,900人
2030年:225,300人
2035年:224,000人
2040年:220,400人

◯川崎区による年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口:11.7%→11.1%→10.4%→10.1%→10.1%

生産年齢人口:64.2%→64.9%→65.2%→64.4%→62.0%

老齢人口:24.1%→24.0%→24.4%→25.5%→27.9%

川崎区による将来人口も社人研の予測の予測です。緩やかな減少に転じる予測です。

川崎区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に川崎区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:横ばいから緩やかな減少に転じる。

川崎区のデータ:社人研同様の動向。

川崎区の人口は緩やかな減少が予測されているため、2040年までに人口問題に発展することは考えづらいでしょう。

そのため、川崎区での不動産投資に与える影響も少ないと考えられます。

また川崎市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」よる人口対策に取り組みだしたこともあり、川崎区の今後の人口状況が悪化することは考えづらいと言えるでしょう。

不動産投資と交通

では川崎区の交通に関してはどうでしょうか?

川崎区はJRと京急の利用で品川、横浜駅方面へのアクセスは抜群です。

川崎駅から横浜駅まで8分、品川駅まで9分、東京駅まで18分ほどと、通勤や通学の利便性に優れた地域と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

川崎区の神奈川県内でのランキングは地価は4位、平均賃料は6位(~10位)となります。

すべての間取りの賃料で地価の順位を下回りますが、バランスは悪くはありません。

また川崎区は、川崎駅周辺の地価が突出していますが、これを除けば大きな地価の格差はみられません。

なお2016年の取引をみると、川崎駅駅周辺で1190万円、707万円、631万円とかなり高額な取引がされています。

川崎区の不動産投資

以上、川崎区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると川崎区は・・・

  1. 川崎区の人口の横ばいから緩やかな減少にシフト。
  2. 少子高齢化、核家族化が進む。
  3. 川崎駅周辺の地価は突出して高い。
  4. 川崎区の空き家率は改善傾向にある。
  5. 都心、横浜方面へのアクセスは抜群。
  6. 犯罪発生件数は減少傾向。
  7. 定住意向は定住派が移住派よりも4倍以上多い。

となります。

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川崎区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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