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「川崎市」は不動産投資に適した地域か?

今回は「川崎市」の不動産投資について分析していきたいと思います。

不動産投資をするとき、重視する物はなんでしょうか?

利回り、物件価格、築年数、間取りといった投資物件に関わることでしょうか?

このページでは物件本体ではなく、投資エリアについて調査を行なっていきます。

調査内容は・・・

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

川崎市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

川崎市の概要、特性

川崎市の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

川崎市の平成25年の空き家率は10.1%で、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:10.8%(59380戸)
平成15年:10.3%(62000戸)
平成20年:10.1%(69520戸)
平成25年:10.4%(78460戸)

川崎市の空き家件数は年々増加してきました。

しかし空き家率は10%台で推移しています。

なお神奈川県の空き家率は平成10年:10.2%→平成15年:10.4%→平成20年:10.5%→平成25年:11.2%と推移しています。

川崎市と神奈川県を比較すると、平成20年までは同じような数値でしたが、平成25年は平均よりもかなり改善されてました。

なお川崎市では空き家の適正管理や相談、さらに空き家の利活用といった積極的な空き家対策にも乗り出しています。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資のエリアを決定する前に、その地域の治安や住環境は調査しておきたいところでしょう。

そこで治安や住環境の状況を判断する目安として、犯罪件数(刑法犯認知件数)と地域住民の意識調査を見ていきましょう。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年:12965件
平成24年:11536件
平成25年:11287件
平成26年:10685件
平成27年:9,458件

川崎市の刑法犯認知件は年々減少を続け、平成27年には1万件を切りました。

また平成28年かわさきアンケートの「風紀上・防犯上の安心感」では、「肯定派:54.4%、否定派:35.7%」と肯定派が多くくなっています。

待機児童数の推移

川崎市内でファミリー層を対象とした不動産投資を行う場合、その入居者は子どもがいるファミリー世帯になります。

また共働き世帯が増加する中で、子育てと仕事を共立をする世帯も増加しています。

そしてこの世帯が望む住環境のひとつに、安心して子供を預けることができる環境ではないでしょうか?

つまり社会問題にもなっている待機児童対策の状況は重要な要素となるのはないでしょうか?

そこで川崎市の待機児童対策の状況についてみていきましょう。

下記は平成23年以降の待機児童数の推移となります。

平成23年度:851人
平成24年度:615人
平成25年度:438人
平成26年度:62人
平成27年度:0人
平成28年度:6人

平成27年に待機児童ゼロを達成した川崎市の待機児童対策は、平成28人は6人増加しましたが一応の成果が見られると言っていいでしょう。

平成23年からの推移を見ればそれは一目瞭然です。

このように川崎市の待機児童対策は進んでいることがわかります。

川崎市の不動産価格

出口戦略を考えた不動産投資を行なうためにも、投資エリアの不動産価格の動向はチェックして起きたいところです。

そこでここでは、バブル期以降の川崎市の地価の動向を見ていきましょう。

川崎市の地価は、神奈川県内1位、全国30位となっています。

最高坪単価は1991年の312.5万円、2016年現在は最高値の36%程度の112.0万円となっています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992年からはじまった川崎の地価の下降も、2006年(2.88%)、2007年(7.71%)、2008年(15.78%)の3年間は上昇となりました。

しかし再び下降に転じ、2009年(-7.56%)、2010年(-1.90%)、2011年(-0.70%)となりました。

また2012年以降は5年連続の上昇となりましたが、大きな値動くはなく安定した動向となっています。

2016年は+0.02%の微増で、横ばいに近い上昇となりました。

では地域別(区別)の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

高津区(1.33%)、中原区(0.6%)、麻生区(0.28%)

下降した地区

川崎区(-4.23%)、宮前区(-1.94%)、多摩区(-0.59%)、幸区(-0.21%)

このように2016年は大きな変動が見られませんでした。

賃料相場

では川崎市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:3位(高津区)~26位(麻生区)
1LDK~2DK:3位(高津区)~19位(麻生区)
2LDK~3DK:3位(幸区)~20位(麻生区)
3LDK~4DK:3位(幸区)~23位(多摩区)

地域によりかなりの格差が見られますが、地価についても地域差があるため当然の数値と言えるでしょう。

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不動産価格

川崎市の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは川崎市の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:1475213人、2016年:1489477人、2017年:1491577人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:1173603人
1995年:1202820人
2000年:1249905人
2005年:1327011人
2010年:1425512人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

1990年:2.52人
1995年:2.38人
2000年:2.30人
2005年:2.21人
2010年:2.13人
2015年:2.13人

川崎市の人口は1995年頃に120万人を突破し、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約25.2万人(1.21倍)増加しています。

一方で1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。

年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと

年少人口:17.1%→14.9%→13.9%→13.5%→13.2%→12.8%
生産年齢人口:73.7%→74.0%→71.9%→68.7%→66.2%→63.6%
老齢人口:8.6%→11.0%→13.9%→16.9%→20.0%→22.9%

生産年齢人口と年少人口は減少、老年人口は増加となり、少子高齢化の傾向が伺えます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの川崎市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:1492321人
2025年:1502615人
2030年:1502960人
2035年:1493964人
2040年:1475587人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.9%→12.5%→11.7%→10.9%→10.4%→10.2%

生産年齢人口:67.4%→66.4%→66.1%→65.0%→62.4%→59.0%

老齢人口:19.7%→21.2%→22.2%→24.2%→27.2%→30.8%

川崎市の人口は2030年をピークに以降はゆるやかに減少し、2020年と2040年の人口を比較すると1.7万人程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、現状の傾向が続きさらに少子高齢化が進行することが予測されています。

次に川崎市による将来人口を見ていきましょう。

◯川崎市による将来人口※2035年までの5年毎

2020年:1,503,500人
2025年:1,515,700人
2030年:1,522,000人
2035年:1,517,200人
2040年:1,492,500人

◯川崎市による年齢3区分別人口※※2035年までの5年毎

年少人口:12.5%→11.5%→10.8%→10.5%→10.5%

生産年齢人口:67.2%→67.5%→66.7%→65.1%→62.3%

老齢人口:20.3%→21.0%→22.5%→24.4%→27.2%

川崎市による将来人口も社人研の予測同様に、2030年がピークで、以降は緩やかな減少となります。

数値的にも社人研に近い数値となっています。

川崎市で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に川崎市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2030年をピーク、以降は緩やかなに減少が続く

川崎市のデータ:社人研同様の動向。

2030年をピークに減少が予測される川崎市ですが、これらの予測からは2040年までに人口減少問題に直面することは考えづらいでしょう。

また「川崎市まち・ひと・しごと創生総合戦略」よる各種人口対策にも乗り出しているため、今後の川崎市の人口動向には期待できるのではないでしょうか?

不動産投資と交通

では川崎市の交通に関してはどうでしょうか?

川崎市はJRと私鉄の利用で都心、横浜駅方面へのアクセスは抜群のロケーションとなります。

川崎駅から横浜駅まで8分、品川駅まで8分、東京駅まで17分ほどですので、通勤や通学に非常に利便性の高い地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

川崎市の神奈川県内でのランキングは地価は1位、平均賃料は横浜市に次いで2位となります。

ただし区によりかなり格差がありますので、地価と賃料のバランスを見る際は、区毎に調査する必要があるでしょう。

地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また川崎市の最近4年間の地価の動向は上昇傾向にあり、地域別の動向は値動き幅は少なく安定した動向と言えます。

川崎市の地域別の地価を見ると、最高値の中原区(159.3万円)と最安値の麻生区(73.7万円)では2.16倍程度と大きな格差は見られません。

川崎市の不動産投資

以上、川崎市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると川崎市は・・・

  1. 川崎市の人口のピークは2030年頃。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 地価は最大で2.1倍程度と地域による格差は少ない。
  4. 川崎市の地価は10%台で推移。神奈川県の平均程度。今後の積極的な空き家対策に期待。
  5. 都心へのアクセスは非常に良い。
  6. 待機児童対策は他の大都市と比較するとかなり進んでいる。これからも期待できる。
  7. 犯罪発生件数は減少傾向あるため、今後に期待できる。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、川崎市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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川崎市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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