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「横浜市神奈川区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市神奈川区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・定住意向・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市神奈川区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では神奈川区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市神奈川区の概要、特性

横浜市神奈川区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市神奈川区の平成25年の空き家率は12.2%なり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:11.8%(11790戸)
平成15年:8.7%(9780戸)
平成20年:9.4%(11040戸)
平成25年:12.2%(15830戸)

平成10年以降の横浜市神奈川区の空き家状況をみると、平成15年と20年の空き家率は10%未満と良好な数値で推移してきましたが、平成25年には空き家戸数の急増により、空き家率は大きく上昇しました。

しかし横浜市は、空き家の維持管理や相談対応の他に、空家の流通促進や利活用に取り組んでいるため、今後の横浜市神奈川区の空き家状況の改善にも期待できるのはではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市神奈川区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

泉署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4112件
平成17年:3614件
平成22年:1944件
平成25年:1611件
平成26年:1601件
平成27年:1413件

上記のように、横浜市神奈川区の刑法犯認知件は年々減少傾向にあることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2699件(65.6%)と1/3程度まで減少していることがわかります。

これは横浜市神奈川区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成28年度神奈川区区民意識調査によると、「防災・防犯などの安心さ」について「よい・どちらかというとよい」と回答した方は38.2%、「悪い・どちらかというと悪い」と回答した方は11.9%となっています。

そして「以前と比べて」については、「良くなった:8.4%、かわらない:68.3%、悪くなった:6.4%」、「今後充実すべきだと思うサービス」については、防犯対策は50.9%と全体2位となってます。

このように横浜市神奈川区は防犯対策への高い関心が伺えます。

また定住意向については、「住み続ける:42.6%、たぶん住み続ける:37.3%」の合計:79.9%、「たぶん住み続けない:7.3%、住み続けたくない:1.7%」の合計:9.0%となりました。

8割近い方は神奈川区への定住を望む回答をしています。

なお横浜市平均(平成27年調査)は「住み続ける:27.4%、たぶん住み続ける:33.6%」の合計:61.0%、「たぶん住み続けない:13.9%、住み続けたくない:6.0%」の合計:19.9%となります。

このことからも横浜市神奈川区の定住意向が高さが伺えます。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:82人
平成24年度:11人
平成25年度:0人
平成26年度:3人
平成27年度:0人
平成28年度:2人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、横浜市神奈川区の待機児童数は低い水準で推移しています。

これは横浜市の待機児童対策の成果と言えるでしょう。

また今後も横浜市の待機児童対策は継続されれば、仕事をもつ子育て世帯にとって働きやすい環境が期待できるのではないでしょうか?

また平成28年度神奈川区区民意識調査の「あなたが満足しているサービス」として子育て支援は24.4%となり、前回調査の26.4%から2%下げています。

そして「今後、充実すべきだと思うサービス」として子育て支援は45.6%(全体で4位)と高い数値となっていて、前記調査の40.8%からも大きく上昇しています。

待機児童対策が進む横浜市ですが、横浜市神奈川区の子育て支援は今後の課題と言えるかもしれません。

横浜市神奈川区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市神奈川区の地価は、神奈川県内7位、全国55位となっています。

最高坪単価は1994年の295.5万円でしたが、2016年は39.3%程の116万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後は、横浜市神奈川区の地価はしばらく下降が続きましたが、2007年(9.20%)、2008年(8.40%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-6.43%)、2010年(-5.53%)、2011年(-2.16%)、2012年(-1.60%)の4年間は下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(1.42%)、2014年(12.09%)、2015年(3.42%)、2016年(0.27%)と4年連続で上昇が続き、特に2014年は12.09%と大きく上昇しました。

地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。

上昇したエリア

神奈川駅(5.56%)、東神奈川(5.56%)、仲木戸(3.12%)、白楽(2.75%)、片倉町(2.47%)、神奈川新町(2.37%)、子安(2.14%)、三ツ沢下町(1.96%)、東白楽(1.50%)、菅田町(0.86%)、反町(0.17%)

下降したエリア

三ツ沢上町(-6.36%)、 新子安(-1.08%)、大口(-0.38%)

エリア別でも上昇した地域が多くなりました。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:175.7万円(神奈川駅エリア)、最安値:54.4万円(菅田町エリア)となり、その差は121.1万円(3.23倍)となります。

この数値から横浜市神奈川区の地価は、エリアによる格差があると言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:13位
1LDK~2DK:12位
2LDK~3DK:4位
3LDK~4DK:5位

地価の7位と比較すると、少人数向けの間取りは下位、ファミリー向けの間取りは上位にランクインしています。

このように間取りによるバラツキが見られます。

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横浜市神奈川区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には14の駅あり、JR(京浜東北線、横浜線)と横浜市営地下鉄ブルーライン、私鉄(京急本線、東急東横線)の利用が可能です。

JR京浜東北線:東神奈川駅、大口駅

JR横浜線:東神奈川駅、新子安駅

横浜市営地下鉄ブルーライン:片倉町駅、三ツ沢下町駅、三ツ沢上町駅

京急本線:仲木戸駅、神奈川駅、神奈川新町駅、京急新子安駅、子安駅

東急東横線:東白楽駅、白楽駅、反町駅

複数路線が利用できる駅は東神奈川駅となります。

横浜市神奈川区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市神奈川区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:235901人、2016年:239109人、2017年:240158人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:204311人
1995年:205944人
2000年:209091人
2005年:221199人
2010年:230400人

1世帯あたりの人員

1990年:2.51人
1995年:2.36人
2000年:2.23人
2005年:2.12人
2010年:2.06人
2017年:1.99人

1994年に減少に転じた横浜市神奈川区の人口は、1995年以降は増加傾向となり、2017年現在も増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約3.6万人(14.9%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市神奈川区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:244125人
2025年:244825人
2030年:243871人
2035年:241284人
2040年:237065人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口
11.2%→10.4%→9.7%→9.3%→9.1%

生産年齢人口
65.0%→64.8%→63.8%→61.2%→57.8%

老齢人口
23.8%→24.8%→26.5%→29.4%→33.1%

増加傾向にある横浜市神奈川区の人口も2025年にはピークを迎え、以降は減少に転じる予測です。

2020年と2040年の人口を比較すると0.7万人(2.9%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市神奈川区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市神奈川区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:246,065人
2025年:250,571人
2030年:255,063人
2035年:258,939人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口
11.5%→11.6%→11.4%→10.8%→10.4%→10.4%

生産年齢人口
69.5%→66.7%→65.9%→66.2%→65.6%→63.6%

老齢人口
19.0%→21.7%→22.7%→23.0%→24.0%→26.0%

社人研の予測とは異なり、横浜市神奈川区による将来人口は、2035年時点でも増加が続く予測となっています。また少子高齢化についても緩やかな動向が予測されています。

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横浜市神奈川区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2025年をピークに、以降はゆるやかな減少傾向が続く

横浜市神奈川区のデータ:2035年時点も増加傾向にあり、社人研よりも人口は多い予測。

データにより予測がことなりますが、横浜市神奈川区が大きな人口問題に直面する可能性は低いことが読み取れます。少子高齢化は進行しますが、他地域よりも緩やかな推移となっています。

ただし、世帯当たりの人員は今後も減少傾向にあり、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

不動産投資と交通

では横浜市神奈川区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市神奈川区はJRと私鉄の利用で都心、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

横浜駅まで4分程、品川駅まで20分程、渋谷駅まで26分ほどですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市神奈川区の神奈川県内でのランキングは地価は7位、平均賃料は4位(13位)となります。

間取りによるバラツキがあり、ファミリー向けの間取りのほうが上位に位置いています。

また最近4年間の横浜市神奈川区の地価の動向は、市全体、エリア別ともに上昇傾向と言えます。

横浜市神奈川区はエリア毎の地価に大きな差が見られ、横浜駅周辺の鶴屋町は300から600万円/坪以上と高値での取引が確認できています。

横浜市神奈川区の不動産投資

以上、横浜市神奈川区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市神奈川区は・・・

  1. 横浜市神奈川区の人口は、しばらく上昇傾向が続く。
  2. 他地域より少子高齢化の進行は緩やか。
  3. 横浜駅周辺の地価は非常に高い。
  4. 横浜市神奈川区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は上昇傾向にあり、平均以上で推移。今後の空き家対策に期待。
  6. JRと私鉄の利用で品川駅、渋谷駅、横浜駅方面のアクセスは良い。
  7. 待機児童数は一桁で推移。今後に期待。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は8割程度。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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