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「横浜市磯子区」は不動産投資に適した地域か?

今回は「横浜市磯子区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市磯子区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では磯子区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市磯子区の概要、特性

横浜市磯子区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市磯子区の平成25年の空き家率は10.4%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:12.5%(8780戸)
平成15年:12.4%(9150戸)
平成20年:10.9%(8110戸)
平成25年:10.4%(8200戸)

横浜市磯子区の空き家率は横浜市平均よりも高い数値ではありますが、平成10年以降徐々に改善され、空き家数も減少傾向にあります。

また横浜市による空き家対策は維持管理や相談対応にプラスして、空家の流通促進や利活用にも積極的取り組んでいることが確認出来ます。

そのため今後の横横浜市磯子区の空き家率の動向にも期待できるのではないでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市磯子区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

磯子署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2419件
平成17年:1913件
平成22年:1257件
平成25年:1043件
平成26年:769件
平成27年:672件

平成12年からの推移を見ると、横浜市磯子区の刑法犯認知件は年々減少を続けていることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス1747件(27.8%)と1/4近くまで減少していることになります。

これは横浜市磯子区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成27年度磯子区民意識調査によると、「防犯対策」について「満足・やや満足」と回答した方は29.9%、「不満・やや不満」と回答した方は24.4%となっています。

以前と比較して防犯対策は改善されたと回答した方(10.0%)は、悪化したと回答された方(4.2%)の2.38倍となっています。

また定住意向については、「住み続ける: 36.5%、たぶん住み続ける:35.7%」の合計:72.2%、「たぶん移転する:6.6%、移転する: 2.3%」の合計:8.9%となりました。

7割以上の方は磯子区に定住したいと回答しています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:58人
平成24年度:7人
平成25年度:0人
平成26年度:3人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後、横浜市磯子区の待機児童数は平成28年現在までゼロで推移しています。

これは横浜市による積極的な待機児童対策によるもので、今後も安定したサービスの提供が期待できるのではないでしょうか?

次に横浜市磯子区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市磯子区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市磯子区の地価は、神奈川県内22位、全国119位となっています。

最高坪単価は1991年の181.5万円でしたが、2016年は38%程度の68.8万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(1.99%)、2008年(5.10%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-2.25%)、2010年(-4.53%)、2011年(-1.76%)、2012年(-2.64%)、2013年(-2.20%)の5年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(1.09%)、2015年(0.92%)は上昇、2016年(-1.10%)は下降となっています。

地域別の動向を見ると、根岸(0.66%)、磯子駅(0.65%)、洋光台(0.86%)、杉田・新杉田(0.31%)、屏風浦(1.09%)とすべてエリアでゆるやかな上昇となりました。

横浜市磯子区の最近の地価動向は、全体的には緩やかな動向となっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:80.5万円(根岸エリア)で最安値:64.6万円(屏風浦エリア)となり、坪単価:15.9万円(1.25倍)となり、エリアによる地価の格差は少ないと言えるでしょう。

賃料相場

では横浜市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:20位
1LDK~2DK:28位
2LDK~3DK:19位
3LDK~4DK:24位

地価の22位と比較すると、間取りによるバラツキは見られますが、ならすとほぼ同ランクとなります。

横浜市磯子区の交通・アクセス

では横浜市磯子区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には6つの駅あり、JR(根岸線)と私鉄(横浜シーサイドライン、京急本線)の利用が可能です。

JR根岸線:磯子駅、洋光台駅、新杉田駅、根岸駅

横浜シーサイドライン:新杉田駅

京急本線:杉田駅、屏風浦駅

複数路線が利用できる駅は新杉田駅となります。

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不動産投資

横浜市磯子区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市磯子区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:163861人、2016年:166263人、2017年:166448人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:168616人
1995年:169256人
2000年:166428人
2005年:163189人
2010年:163462人

1世帯あたりの人員

1990年:2.72人
1995年:2.62人
2000年:2.49人
2005年:2.37人
2010年:2.29人
2017年:2.21人

横浜市磯子区の人口は1990年代は減少傾向、2000年に入ってからは横ばいで推移してきました。しかし2015年には増加に転じて、2017年現在増加傾向となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約2.2千人(13.0%)の減少となりました。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市磯子区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:159306人
2025年:154759人
2030年:149132人
2035年:142700人
2040年:135807人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口
10.6%→9.8%→9.1%→8.8%→8.6%

生産年齢人口
59.6%→59.2%→58.2%→56.1%→53.1%

老齢人口
29.8%→31.0%→32.7%→35.1%→38.3%

現在増加傾向にある横浜市磯子区の人口は、今後は減少傾向が続く予測となってます。

2020年と2040年の人口を比較すると2.3万人(14.8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市磯子区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市磯子区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:156,552人
2025年:150,743人
2030年:144,296人
2035年:137,267人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口
12.0%→11.8%→11.2%→10.4%→9.8%→9.6%

生産年齢人口
64.9%→604.7%→58.9%→58.5%→57.2%→54.7%

老齢人口
23.0%→27.5%→29.9%→31.1%→33.0%→35.7%

横浜市磯子区の将来人口も社人研同様に、減少傾向が続く予測となっています。

また社人研よりも少ない人口での推移が予測されています。

横浜市磯子区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:現在の増加傾向は長くは続かず、今後は減少が続く見込み

横浜市磯子区のデータ:社人研同様の動向だが、社人研よりも少ない人口での推移。

どちらのデータも横浜市磯子区の人口は近々減少に転じ、以降は減少傾向が続く見込みで、さらに少子高齢化も進行する見込みとなっています。

そして2020年から2040年で15%近い人口が減少する予測のため、少なからず賃貸需要への影響は考えられます。

ただし今後横浜市が人口対策に乗り出す可能性は高いため、今後の人口推移がどのように変化するか注目したいところです。

不動産投資と交通

では横浜市磯子区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市はJR、私鉄の利用で都内、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

根岸駅から横浜駅まで12分程、杉田駅から品川駅まで31分程と通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市磯子区の神奈川県内でのランキングは地価:22位、平均賃料:19位(~28位)となります。

間取りによるバラツキありますが、地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また最近4年間の地価は上昇下降が見られますが、その変動幅小さいため安定した動向と言えるでしょう。

横浜市磯子区はエリア毎の地価に大きな差が見られませんが、磯子駅、根岸駅、洋光台駅、杉田駅周辺では100万円/坪以上での取引が確認できています。

横浜市磯子区の不動産投資

以上、横浜市磯子区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市磯子区の人口は、今後は減少傾向が続く。
  2. 少子高齢化、核家族化。二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 磯子駅、根岸駅、洋光台駅、杉田駅周辺は高値での取引が確認されている。
  4. 横浜市磯子区の地価は、ここ数年は安定した動向。
  5. 空き家率は平均以下だが、改善傾向にある。今後の空き家対策に期待。
  6. JR根岸線、京急本線の利用で都内、横浜駅へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は7割以上。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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