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「横浜保土ケ谷区」は不動産投資に適した地域か?

今回は横浜市「保土ケ谷区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市保土ケ谷区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では保土ケ谷区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市保土ケ谷区の概要、特性

横浜市保土ケ谷区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市保土ケ谷区の平成25年の空き家率は12.1%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも高い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:12.2%(10160戸)
平成15年:9.1%(8250戸)
平成20年:11.8%(11060戸)
平成25年:12.1%(12480戸)

横浜市保土ケ谷区の空き家率は平成15年に改善されて以降、上昇傾向にあります。また空き家数も同様に上昇傾向にあります。

今後も空き家率の上昇傾向が続くようであれば、横浜市保土ケ谷区ので不動産投資にマイナスの影響を与えることも考えられます。

しかし横浜市では、空き家の維持管理・相談対応のみにならず、空き家の利活用や流通促進といった積極的な空き家対策に乗り出したため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか?

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市保土ケ谷区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

保土ヶ谷署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:2708件
平成17年:2268件
平成22年:1768件
平成25年:1634件
平成26年:1296件
平成27年:1149件

平成12年からの推移を見ると、横浜市保土ケ谷区の刑法犯認知件は年々減少を続けていることがわかります。

平成12年と平成27年を比較すると、1559件、42.4%まで減少していることになります。

これは横浜市保土ケ谷区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成24年度保土ケ谷満足度調査によると、「防犯対策」について「満足・やや満足」と回答した方は21.1%、「不満・やや不満」と回答した方は11.4%となっています。

そして住みやすい理由として「治安が良い」と回答された方は28.5%となり、住みにくい理由として「治安が悪い」と回答された方は7.6%となりました。

以前と比較して防犯対策は改善されたと回答した方は、悪化したと回答された方の3倍以上となっています。

また定住意向については、今の場所に住み続けたいと回答された方は72.1%、同じ区内に住みたいと回答された方は7.7%となり、79.8%の方は保土ケ谷区に定住したいと回答しています。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:34人
平成24年度:6人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成以来、横浜市保土ケ谷区の待機児童数はゼロで推移しています。

横浜市の待機児童対策は全国的にも進んでいますが、今後も安定した動向が期待できるのではないでしょうか?

仕事を持つ子育て世帯にとって横浜市保土ケ谷区は、安心して子供を預ける環境が整っていると言えるでしょう。

次に横浜市保土ケ谷区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市保土ケ谷区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市保土ケ谷区の地価は、神奈川県内21位、全国117位となっています。

最高坪単価は1991年の190.4万円でしたが、2016年は36.5%程度の69.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(3.78%)、2008年(4.20%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-4.01%)、2010年(-3.68%)、2011年(-1.42%)、2012年(-0.77%)の4年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2013年(0.92%)、2014年(0.82%)、2015年(4.38%)、2016年(0.30%)と4年連続で上昇が続いています。

地域別の動向を見ると、和田町エリアが-17.91%と大きく下降した以外は、星川エリアの5.62%を最高にすべてのエリアで上昇となりました。

上昇したエリア

星川エリア(5.62%)、天王町エリア(2.47%)、保土ケ谷駅エリア(1.47%)、上星川エリア(0.55%)、津久見台エリア(0.46%)、西谷エリア(0.12%)

下降したエリア

和田町エリア(-17.91%)

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:103万円(天王町エリア)で最安値:54.4万円(上星川エリア)となり、坪単価:48.6万円(1.89倍)となり、エリアによる大きな格差は見られません。

賃料相場

では横浜市保土ケ谷区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。

1R~1DK:27位
1LDK~2DK:21位
2LDK~3DK:23位
3LDK~4DK:19位

地価の21位と比較すると、1R~1DKは若干低くなりますが、その他の間取りはぼ同ランクとなります。

地価と賃料のバランスは取れた地域と言えるでしょう。

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不動産価格

横浜市保土ケ谷区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には6つの駅あり、JR(横須賀線、湘南新宿ライン)、相模鉄道本線の利用が可能です。

JR横須賀線:保土ケ谷駅

JR湘南新宿ライン:保土ケ谷駅

相模鉄道本線:和田町駅、上星川駅、星川駅、西谷駅、天王町駅

複数路線が利用できる駅保土ケ谷駅となります。

横浜市保土ケ谷区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市保土ケ谷区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:204774人、2016年:205560人、2017年:206541人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:193491人
1995年:198364人
2000年:199994人
2005年:204678人
2010年:206088人

1世帯あたりの人員

1990年:2.83人
1995年:2.62人
2000年:2.49人
2005年:2.38人
2010年:2.28人
2017年:2.20人

1970年後半から80年代前半に掛けて横ばいでの推移となりましたが、以降増加傾向が続き、2001年には20万人を突破しました。

しかし2011年頃をピークに減少へと転じましたが、ここ最近は再び増加傾向となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約1.3万人(6.3%)増加したことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市保土ケ谷区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:204973人
2025年:200574人
2030年:194831人
2035年:188146人
2040年:180735人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口
10.3%→9.4%→8.8%→8.5%→8.4%

生産年齢人口
61.5%→61.0%→59.5%→57.0%→54.0%

老齢人口
28.2%→29.6%→31.7%→34.5%→37.5%

ここ最近増加傾向に転じた横浜市保土ケ谷区も再び減少傾向になり、以降減少が続く見込みです。

2020年と2040年の人口を比較すると2.4万人(11.8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市保土ケ谷区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市保土ケ谷区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:201,353人
2025年:195,811人
2030年:188,718人
2035年:181,231人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口
12.2%→11.2%→10.3%→9.7%→9.2%→9.1%

生産年齢人口
65.6%→63.0%→62.0%→61.5%→59.9%→57.0%

老齢人口
22.2%→25.8%→27.6%→28.8%→30.9%→33.9%

横浜市保土ケ谷区の将来人口も社人研同様、減少傾向が続く見込みです。

また数値的にも社人研に近い動向となっています。

横浜市保土ケ谷区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:ここ数年増加傾向に転じたが、再び減少傾向となり、今後は減少が続く見込み

横浜市のデータ:社人研のデータよりも人口は少ないが、動向は似たような推移。

どちらのデータも横浜市保土ケ谷区の人口は近々減少に転じ、少子高齢化がさらに進行する見込みとなっています。

また世帯当たりの人員も減少傾向が続き、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

横浜市保土ケ谷区の人口は2035年までに10%以上の減少予測となっていますので、今後の横浜市による人口対策に期待したいところです。

不動産投資と交通

では横浜市の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市はJRの利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

保土ヶ谷駅から東京駅まで33分、横浜駅まで3分程と通勤や通学に非常に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市保土ケ谷区の神奈川県内でのランキングは地価は21位、平均賃料は19位(~27位)となり、地価と賃料のバランスは取れている地域と言えるでしょう。

また最近4年間の横浜市保土ケ谷区の地価は上昇傾向にあり、地域別の動向も同様に上昇傾向にあります。

横浜市保土ケ谷区はエリア毎の地価に大きな差が見られませんが、保土ケ谷駅、天王町駅、星川駅周辺は100万円/坪以上での取引が確認できています。

特に保土ケ谷駅は、都内や横浜駅へのアクセスもよいのが特徴です。

横浜市保土ケ谷区の不動産投資

以上、横浜市保土ケ谷区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市保土ケ谷区の人口は、今後減少傾向となる。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 保土ケ谷駅、天王町駅周辺の地価は高いが利便性は高い。
  4. 横浜市保土ケ谷区の地価は上昇傾向。
  5. 空き家率は悪化傾向。今後の空き家対策に期待。
  6. 都心、横浜駅へのアクセスは非常に良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の定住意向は8割ほど。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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