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不動産投資をするとき、何を重視して投資エリアを選定しますか?

利回り、物件価格、築年数、間取りといったことでしょうか?

このページでは、投資エリアについて人口、地価、住環境といったことについての調査を行なっていきます。

調査内容をまとめると、

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

それでは今回は「川崎市麻生区」の不動産投資について分析していきたいと思います。

麻生区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

麻生区の概要、特性

川崎市麻生区の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資の大きなリスクのひとつ、空室リスクに関連する空き家率の推移から見ていきましょう。

空き家率の推移

麻生区の平成25年の空き家率は10.6%です。

なお川崎市:10.1%、神奈川県:11.2%の間の数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年以降の空き家率の推移は下記の通りです。

平成10年:13.6%(7680戸)
平成15年:11.1%(7070戸)
平成20年:10.8%(8180戸)
平成25年:10.6%(8890戸)

平成15年以降、麻生区の空き家件数は増加しました、空き家率に関しては減少傾向、つまり改善されているのがわかります。

また川崎市では空き家の適正管理や相談といった一般的な空き家対策だけでなく、空き家の利活用などの積極的な対策に乗り出しました。

そのため今後も麻生区の空き家状況が改善されることに期待できるかもしれません。

刑法犯認知件数の推移

次に麻生区の住環境、治安の状況をみていきましょう。

まずは犯罪件数(刑法犯認知件数)から。

過去の犯罪件数は下記になります。

平成23年:953件
平成24年:795件
平成25年:737件
平成26年:840件
平成27年:770件

麻生区の刑法犯認知件は年々減少し、平成23年(953件)→平成27年(770件)、-183件(19%)減となっています。

また平成28年度かわさき市民アンケート(第2回)の定住意向については、

「定住派:70.7%、移住派:16.5%」となり、移住派の転居理由として住環境(治安・騒音・日照など)の悪さをあげた回答は、7.4%となっています。

防犯上・風紀上の安心感について生活環境の満足度は、肯定派は64.6%と川崎市平均:55.4%とかなり高い数値となりました。

麻生区の不動産価格

出口戦略を考えた不動産投資を行なうためにも、投資エリアの不動産価格の動向はチェックして起きたいところです。

そこでここでは、バブル期以降の麻生区の地価の動向を見ていきましょう。

川崎市の地価は、神奈川県内20位、全国107位となっています。

最高坪単価は1988年の205.2万円、2016年現在は最高値の36%程度の73.7万円となっています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

麻生区の地価は1991年以降が下降が続きましたが、1998年(8.87%)の1年、2006年(0.25%)、2007年(6.25%)、2008年(6.36%)の3年間は上昇しました。

しかし再び下降に転じ、2009年(-6.52%)、2010年(-3.45%)、2011年(-0.37%)、2012年(-0.52%)となりました。

また2013年以降は4年間は、緩やかな上昇となっています。なお2016年は0.28%の微増となりました。

では地域別(区別)の動向を見ていきましょう。

上昇した地区

新百合ヶ丘エリア(1.67%)、はるひ野エリア(1.56%)、百合ヶ丘エリア(1.08%)、栗平エリア(0.41%)、五月台エリア(0.35%)、黒川エリア(0%)

下降した地区

なし

大きな上昇はみられませんが、マイナスの地域はありませんでした。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、

最高値:99.3万円(新百合ヶ丘エリア)で最安値:57.9万円(黒川エリア)となり、坪単価:41.4万円(1.72倍)となります。

賃料相場

麻生区の家賃相場を間取り別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R~1DK:26位
1LDK~2DK:16位
2LDK~3DK:21位
3LDK~4DK:21位

1LDK~2DK以外は地価の20位よりも低いものとなります。

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麻生区の交通・アクセス

では麻生区の交通状況をみていきましょう。

麻生区内には8つの駅あり、JRはありませが、京王相模原線、小田急小田原線、小田急多摩線の利用が可能です。

京王相模原線:若葉台駅

小田急小田原線:新百合ケ丘駅、柿生駅、百合ケ丘駅

小田急多摩線:新百合ケ丘駅、五月台駅、黒川駅、栗平駅、はるひ野駅

複数路線が利用できる駅は新百合ケ丘駅となります。

川崎市の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは麻生区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:175,557人、2016年:175745人、2017年:176724人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:125,127人
1995年:132,240人
2000年:142,238人
2005年:153,101人
2010年:169,926人

1世帯あたりの人員(一般世帯)

2010年:2.37人
2015年:2.36人

麻生区の人口はここ最近は緩やかな増加ですが、2017年現在に至るまで増加を続けています。

なお2017年と1990年の人口を比較する51597人(1.41倍)の増加です。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの川崎市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

◯社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:181664人
2025年:183792人
2030年:184599人
2035年:184245人
2040年:182736人

◯社人研による年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:12.7%→11.7%→10.8%→10.5%→10.3%

生産年齢人口:63.3%→62.9%→61.5%→58.7%→55.4%

老齢人口:24.0%→25.4%→27.7%→30.8%→34.2%

麻生区の人口は2030年をピークを迎えますが、2040年の人口は2020年以上の数値となります。

また年齢3区分別人口からは年少人口は緩やかな減少ですが、老齢人口は増加するため高齢化が進行することがわかります。

では川崎市による将来人口はどのようになっているでしょうか。

◯川崎市による麻生区の将来人口※2040年までの5年毎

2020年:177,800人
2025年:178,500人
2030年:179,700人
2035年:178,000人
2040年:173,200人

◯川崎市による麻生区の年齢3区分別人口※2040年までの5年毎

年少人口:13.4%→12.8%→11.5%→11.0%→10.9%

生産年齢人口:61.6%→60.5%→59.7%→57.3%→53.9%

老齢人口:25.0%→26.7%→28.8%→31.8%→35.2%

川崎市による将来人口も社人研の予測同様に、2030年がピークで、以降は緩やかな減少となります。

数値的は社人研よりも少ない数値となっています。

麻生区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に川崎市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:2030年がピーク。緩やかなに減少にシフト

川崎市のデータ:社人研よりも少ない数値だが、動向は同じ。

このように極端な人口減少は予測されていません。

また川崎市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」よる人口対策に乗り出しているため、麻生区の今後の人口動向に期待できるでしょう。

不動産投資と交通

では麻生区の交通に関してはどうでしょうか?

麻生区は私鉄の利用で渋谷駅方面へのアクセスは良い地域となります。

新百合ヶ丘駅から渋谷駅まで31分、新宿駅まで39分ほどですので、通勤や通学に利便性の高い地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

麻生区の神奈川県内でのランキングは地価は20位、平均賃料は16位(~26位)となります。

地価と賃料のバランスは悪くはないでしょう。

また麻生区の地価は、ここ4年間緩やかなに上昇、また地域別の地価もすべての地域で上昇しています。

なお2016年の取引をみると、麻生区はエリア毎の地価に大きな差がありませんが、新百合ヶ丘駅周辺で343万円、170万円、百合ヶ丘駅周辺で133万円と高額の取引が確認できています。

川崎市の不動産投資

以上、麻生区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると麻生区は・・・

  1. 麻生区の人口のピークは2030年頃。
  2. 高齢化がさらに進行。
  3. 地価は最大で1.7倍程度と地域格差は少ない。
  4. 麻生区の空き家率は川崎市平均より少し高い10%台で推移。ただし改善傾向にある。
  5. 渋谷、新宿方面へのアクセスは良い。
  6. 犯罪発生件数は減少傾向。生活環境の満足度も高い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、川崎市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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川崎市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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