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横浜市「旭区」は不動産投資に適した地域か?

今回は横浜市「旭区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市旭区を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では旭区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市旭区の概要、特性

横浜市旭区の不動産投資

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市旭区の平成25年の空き家率は9.4%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.2%(8800戸)
平成15年:7.6%(7710戸)
平成20年:8.5%(8770戸)
平成25年:9.4%(10410戸)

横浜市旭区の空き家率はかなり優秀な数値で推移してきましたが、空き家総数は平成15年以降増加し、平成25年には1万戸を突破しています。

では横浜市旭区で行われている空き家対策はどういった状況でしょうか?

横浜市では空き家の維持管理や相談対応だけではなく、空き家流通促進や利活用といった積極的な取り組みが確認できます。

今後の横浜市旭区の空き家の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市旭区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

旭署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:3541件
平成17年:2333件
平成22年:2035件
平成25年:1940件
平成26年:1545件
平成27年:1530件

横浜市旭区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2011件、43.2%まで減少したことがわかります。

これは横浜市旭区が地域の防犯活動の支援や防犯環境の整備といった防犯対策に取り組んできた成果と言えるでしょう。

また平成26年度旭区区民意識調査によると、「旭区の住み心地」について「住みやすい・普通」と回答した方は88.4%となっています。

そして住みやすい理由として「治安が良い」と回答された方は28.5%となり、住みにくい理由として「治安が悪い」と回答された方は7.6%となりました。

このような結果から横浜市旭区の治安は、今後も良好であることが期待できるのはないでしょうか。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:52人
平成24年度:12人
平成25年度:0人
平成26年度:0人
平成27年度:0人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成依頼、横浜市旭区の待機児童数はゼロで推移しています。

マスコミ等で大きく取り上げられましたが、横浜市による待機児童対策の成果によるもので、今後も安定した動向が期待できるのではないでしょうか?

そのため、働く子育て世帯にとって仕事と子育てを両立しやすい環境と言えるでしょう。

次に横浜市旭区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市旭区の不動産価格

不動産投資の出口戦略や資産価値の変動に関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市旭区の地価は、神奈川県内27位、全国130位となっています。

最高坪単価は1988年の149.5万円でしたが、2016年は33%程度の65.9万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後しばらく続いた地価の下降も、2007年(3.51%)、2008年(3.93%)の2年間は上昇となりました。

しかし2009年(-3.85%)、2010年(-2.97%)、2011年(-1.31%)、2012年(-0.66%)の4年間は再び下げに転じました。

ここ最近の動向を見ると、2013年(2.45%)、2014年(1.160%)、2015年(0.65%)の3年は上昇しましたが、2016年(-0.8%)は下げに転じています。

また地域別の動向を見ても、南万騎が原エリア(1.79%)以外の地域はすべて下降となっています。

上昇した地区

南万騎が原エリア(1.79%)

下降した地区

二俣川エリア(-3.72%)、希望ヶ丘エリア(-0.51%)、鶴ヶ峰エリア(-0.99%)、今宿エリア(-2.33%)、白根エリア(-0.9%)

ただし大きな値動きはなく、安定した動向となっています。

またエリア別の地価(坪単価)を見ると、最高値:71.6万円(南万騎が原エリア)で最安値:57.5万円(白根エリア)となり、坪単価:14.1万円の差しかないため、エリアによる格差は見られません。

賃料相場

では横浜市旭区の家賃相場はどうなっているでしょうか?

ホームズ家賃相場情報を参考に、間取り別の順位を確認してみましょう。

1R~1DK:33位
1LDK~2DK:26位
2LDK~3DK:27位
3LDK~4DK:32位

地価の27位と比較すると、多少のバラツキは見られますがほぼ同ランクとなります。

また間取りによって大きな差は見られません。

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不動産価格

横浜市旭区の交通・アクセス

では横浜市の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市内には4つの駅あり、相模鉄道本線、相模鉄道いずみ野線の利用が可能です。

相模鉄道本線:二俣川駅、希望ケ丘駅、鶴ケ峰駅

相模鉄道いずみ野線:二俣川駅、南万騎が原駅

複数路線が利用できる駅二俣川駅となります。

横浜市旭区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市旭区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:247907人、2016年:247234人、2017年:246347人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1990年:247671人
1995年:253037人
2000年:252262人
2005年:253213人
2010年:249018人

1世帯あたりの人員

1990年:3.01人
1995年:2.82人
2000年:2.66人
2005年:2.53人
2010年:2.48人
2017年:2.38人

横浜市旭区は1970年に新設されて以来、平成6年に至るまで人口は増加してきました。

以降は増減を繰返しながら徐々に増加してきましたが、2012年以降は減少傾向となっています。

2017年と1990年の人口を比較する約1.3千人(0.5%)の微増となっています。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続け、核家族化の進行が見て取れます。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市旭区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:247681人
2025年:241502人
2030年:233567人
2035年:224655人
2040年:215249人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:11.0%→10.2%→9.6%→9.4%→9.3%
生産年齢人口:58.2%→57.9%→56.9%→54.6%→51.6%
老齢人口:30.8%→31.9%→33.5%→36.0%→39.0%

減少傾向にある横浜市旭区の人口は、今後も同様の動向が予測されています。

2020年と2040年の人口を比較すると3.2万人(15%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市旭区による将来人口を見ていきましょう。

横浜市旭区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:235,160人
2025年:223,991人
2030年:210,551人
2035年:196,486人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口:12.7%→11.9%→11.0%→10.1%→9.4%→9.2%
生産年齢人口:63.0%→59.4%→58.1%→57.4%→56.1%→53.0%
老齢人口:24.3%→28.6%→30.9%→32.4%→34.5%→37.8%

横浜市旭区の将来人口も社人研同様に減少傾向が続く予測となっていて、さらに社人研よりも少ない数値での動向となっています。

横浜市旭区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:現在同様、今後も緩やかな減少傾向が続く

横浜市のデータ:今後も緩やかな減少傾向が続く。社人研よりも少ない人口での推移。

将来的な横浜市旭区の人口は減少傾向にあり、年齢3区分別人口から少子高齢化の進行が読み取れます。

ただし急激な人口減少はないため、横浜市旭区の不動産投資に深刻な影響を与える可能性は低いと考えられます。

また世帯当たりの人員は今後も減少傾向が続く、2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

そのため賃貸需要に則した投資物件の選定がさらに重要になってくるでしょう。

不動産投資と交通

では横浜市旭区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市は相模鉄道の利用で都内、横浜駅へのアクセスは良いと言えるでしょう。

二俣川駅から品川駅まで35分程、二俣川駅から横浜駅まで11分程ですので、通勤や通学に便利な地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市旭区の神奈川県内の各ランキングは、地価は27位、平均賃料は26位(~33位)となります。

地価と賃料はほぼ同ランクとなりますので、バランスが取れていると言えます。

また最近4年間の地価の動向は3年間上昇した後、2016年に下降となりましたが、その変動幅は少なく安定した動向となっています。

横浜市旭区はエリア毎の地価に大きな差が見られませんが、二俣川駅周辺は100万円/坪以上での取引が複数確認できています。

また二俣川駅は複数路線が利用でき、都内や横浜駅へのアクセスもよいのが特徴です。

横浜市旭区の不動産投資

以上、横浜市旭区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市は・・・

  1. 横浜市旭区の人口は、今後も緩やかな減少傾向。
  2. 少子高齢化、核家族化が進行。二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 南万騎が原、二俣川駅周辺は地価は高い。
  4. 横浜市旭区の地価は安定した動向。
  5. 空き家率は優秀な数値で推移。今後の積極的な空き家対策に期待。
  6. 相模鉄道の利用で都内、横浜駅へのアクセスは良い。
  7. 待機児童数ゼロを継続中。今後も期待できる。
  8. 犯罪発生件数は減少傾向。住民の治安への満足度は高い。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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