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横浜市「青葉区」は不動産投資に適した地域か?

今回は横浜市「青葉区」で行なう不動産投資について分析していきたいと思います。

調査内容は下記のとおりです。

  1. 地域情報(空き家・治安・子育て)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

横浜市「青葉区」を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。

では青葉区の地域情報から見ていきましょう。

横浜市青葉区の概要、特性

横浜市青葉区の概要

ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

横浜市青葉区の平成25年の空き家率は8.9%となり、横浜市平均:10.1%、神奈川県の平均:11.2%よりも低い数値となりました。(平成25住宅土地統計調査より)

また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎

平成10年:9.6%(9280戸)
平成15年:9.1%(10470戸)
平成20年:10.1%(12970戸)
平成25年:8.9%(11590戸)

横浜市青葉区の空き家数は増加傾向にありましたが、平成25年には減少に転じてます。

このように横浜市青葉区の空き家率は平成25年の改善され、かなり優秀な数値なりました。

また横浜市では空き家の維持管理や相談対応にプラスして、空き家の利活用を推進する取り組みをスタートしているため、今後の横浜市青葉区の空き家対策の動向に着目してみてはいかがでしょうか。

刑法犯認知件数の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では横浜市青葉区は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

下記は青葉署の犯罪件数の推移となります。

平成12年:4121件
平成17年:3344件
平成22年:1921件
平成25年:1615件
平成26年:1303件
平成27年:1307件

横浜市青葉区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

平成12年と平成27年を比較すると、マイナス2841件、31.7%まで減少したことがわかります。

また平成28年度青葉区区民意識調査によれば、生活環境について「暮らしやすい・どちらかというと暮らしやすい」と回答された方は83.2%となっています。

地域の防犯体制の整備については、「不満・やや不満」と回答された方は12.7%となっています。

また定住意識については、「青葉区に住み続けたい」と回答された方は84.3%となっていて、平成23年度調査以来、常に80%以上の数値で推移してきました。

このような結果からも横浜市青葉区の治安の良さは、今後も期待できるのはないでしょうか。

待機児童数の推移

ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。

また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。

では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。

平成23年度:66人
平成24年度:22人
平成25年度:0人
平成26年度:5人
平成27年度:2人
平成28年度:0人

平成25年度に待機児童ゼロを達成後も、横浜市青葉区の待機児童数はかなり低い数値での推移して、平成28年度には再度待機児童ゼロを実現しました。

横浜市は平成21年の「保育所待機児童解消プロジェクト」の発足後、多用な保育サービスの展開を行なっているため、今後も安定した動向が期待できるのではないでしょうか?

働く子育て世帯には、優れた環境と言えるでしょう。

青葉区にある6つの大学

横浜市青葉区には下記の6つの大学があります。

・日本体育大学横浜(健志台キャンパス)
・國學院大学(横浜たまプラーザキャンパス)
・桐蔭横浜大学
・横浜美術大学
・玉川大学
・カリタス女子短期大学

そのため学生を対象とした賃貸ビジネスを視野に、投資物件を選定するのも面白いかもしれません。

次に横浜市青葉区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

横浜市青葉区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず横浜市青葉区の地価は、神奈川県内9位、全国65位となっています。

最高坪単価は1988年の287.2万円でしたが、2016年は35.7%程度の102.5万円で推移しています。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

バブル崩壊後の地価は下降傾向にありましたが、1997年(0.34%)、2006年(2.62%)、2007年(10.03%)、2008年(7.97%)は上昇となりました。

しかし2009年から2013年までの5年間は再び下げに転じました。

またここ最近の動向を見ると、2014年(2.43%)、2015年(1.87%)、2016年(-0.64%)となります。

2016年の横浜市青葉区の地価は下降となりましたが、地域別の動向でも上昇した地域は11地区中4地域と下降した地域の方が多い状況となりました。

ただし、変動率は+1.18%~-1.17%と大きな値動きは確認できませんでした。

また横浜市青葉区のエリア別の地価は59.7万円~135.8万円、最大2.27倍となります。

賃料相場

では横浜市青葉区の家賃相場はどうなっているでしょうか?

ホームズ家賃相場情報を参考に、間取り別の順位を確認してみましょう。

1R~1DK:12位
1LDK~2DK:6位
2LDK~3DK:14位
3LDK~4DK:17位

地価の9位と比較すると、1LDK~2DK以外の間取りはすべて下位のランクとなります。

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不動産価格

横浜市青葉区の交通・アクセス

では横浜市青葉区の電車状況はどうなっているでしょうか?

横浜市青葉区内には9つの駅あり、横浜市営地下鉄、こどもの国線、東急田園都市線の利用が可能です。

横浜市営地下鉄:あざみ野駅

東急田園都市線:あざみ野駅、江田駅、たまプラーザ駅、藤が丘駅、市が尾駅、青葉台駅、田奈駅

こどもの国線:こどもの国駅、恩田駅

複数路線が利用できる駅はあざみ野駅となります。

横浜市青葉区の人口推移

人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは横浜市青葉区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:308880人、2016年:309859人、2017年:310518人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。1世帯あたりの人員の推移とあわせてご確認下さい。

人口推移

1995年:246658人
2000年:266064人
2005年:290977人
2010年:302769人

1世帯あたりの人員

1995年:2.67人
2000年:2.65人
2005年:2.57人
2010年:2.52人
2017年:2.45人

1995年に新設された横浜市青葉区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。

2017年と1990年の人口を比較する約6.4万人(20.6%)と大きく増加してきたことがわかります。

また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの横浜市青葉区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:314086人
2025年:313625人
2030年:310821人
2035年:305907人
2040年:298947人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口
12.0%→10.8%→9.9%→9.6%→9.5%
生産年齢人口
65.1%→63.6%→60.7%→56.6%→53.2%
老齢人口
22.9%→25.5%→29.4%→33.8%→37.3%

増加を続けてきた横浜市青葉区の人口も2020年にはピークを迎え、以降は減少傾向になる見込みです。

2020年と2040年の人口を比較すると1.5万人(4.8%)程度の減少が見込まれます。

また年齢3区分別人口を見ると、年少人口と年少人口は減少、老齢人口は増加となり、少子高齢化の傾向が見て取れます。

次に横浜市青葉区の将来人口を見ていきましょう。

横浜市青葉区の将来人口※2035年までの5年毎

2020年:311,409人
2025年:311,688人
2030年:310,038人
2035年:306,334人

年齢3区分別人口※2010年から2035年までの5年毎

年少人口
15.3%→13.7%→12.3%→11.4%→10.8%→10.7%
生産年齢人口
68.8%→67.1%→66.6%→65.3%→62.3%→58.2%
老齢人口
15.9%→19.1%→21.1%→23.3%→26.9%→31.1%

横浜市青葉区の将来人口は、2025年頃にもピークを迎え、以降は減少傾向になる見込みです。

社人研よりもピークは遅く、人口は多く、緩やかな減少スピードでの動向が見込まれています。

横浜市青葉区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に横浜市青葉区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:減少傾向にある人口は、今後も減少が続き、2040年には20%以上減少。

横浜市青葉区のデータ:緩やかに減少。社人研よりも人口は多い推移。

どちらのデータからも横浜市青葉区の人口は、減少が続く予測となっています。さらに年齢3区分別人口より少子高齢化が進行する予測となっています。

またどちらの予測データを優先するかで横浜市青葉区が直面する人口問題に関する解釈は変わってくるでしょう。

横浜市青葉区の人口の将来展望に近い推移であれば、横浜市青葉区が2040年までに深刻な人口問題を迎える可能性は低いと考えられますが、社人研のデータであればその可能性は低いとは言えないでしょう。

ただし1世帯当たりの平均人員は今後も減少傾向にあることは共通の予測で、特に2人以下の高齢者の世帯が増加する予測となります。

横浜市青葉区による取り組みがどれだけの成果を出すか、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。

不動産投資と交通

では横浜市青葉区の交通に関してはどうでしょうか?

横浜市青葉区はJRの利用で都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。

河辺駅から新宿駅まで50分程ですので、通勤や通学に問題はない地域となります。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

横浜市青葉区の東京都内でのランキングは地価は48位、平均賃料は47位(~49位)となります。

地価と賃料が同ランクとなりますので、バランスが取れている地域と言えます。

また最近3年間の地価の動向は上昇傾向にありますが、地域別の動向では河辺エリアのみが上昇傾向となっています。

横浜市青葉区は地価に地域格差があり、河辺駅周辺が特に地価が高い地域となっています。

しかしこのエリアは都心へのアクセスもよく、商業施設と人口が集中していることもあり、安定した賃貸需要が見込めるエリアと言えるでしょう。

利回りよりも安定した稼働を目的とする不動産投資に適したエリアと言えるかもしれません。

横浜市青葉区の不動産投資

以上、横浜市青葉区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると横浜市青葉区は・・・

  1. 横浜市青葉区の人口は2020~25年がピーク。以降は緩やかな減少に。
  2. 少子高齢化、核家族化により、二人以下の高齢者世帯の増加が見込まれる。
  3. 複数路線が利用できるあざみ野駅周辺は安定した賃貸需要見込める。
  4. 横浜市青葉区の地価は安定した動向。
  5. 空き家率は優秀な数値で推移。横浜市による積極的に空き家対策に期待。
  6. 都心(渋谷)、横浜駅へのアクセスは非常に良い。
  7. 横浜市青葉区には6つの大学があるため、学生の賃貸需要が見込める。
  8. 待機児童対策はかなり進んでいる。今後も期待できる。
  9. 犯罪発生件数は減少傾向。治安は今後も期待できる。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、横浜市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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横浜市国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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