記事の詳細

不動産投資」億万長者への最も近道とは?

サラリーマンを辞めて億万長者になりたいという方には、すぐに1億円以上の収益不動産を購入することをお勧めします。かなり乱暴な言い方になってしまいましたが、しかしこの方法が、資金のない方でも資産家になれる手っ取り早い方法なのです。

ここで十中八九の方が違和感を感じると思います。その違和感は「初期費用として、数百、数千万円は必要」とういうことではないでしょうか。しかしこれは正しいとは言えない先入観なのです。

必ずしも頭金は必要ではない?

誰しもが、収益不動産を購入するには頭金として最低でも2~3割程度の自己資金を用意しないといけないと考えていると思います。ですが、その認識には違いがあり、銀行によってはフルローンで融資してくれるケースもあるのです。

その秘密は、「収益還元法」で評価してくれる銀行であれば100%フルローンで融資してくれるケースも多いということです。特別な収入も資産もない、ごく一般的な年収300万円台のサラリーマンが、不動産取得にかかる費用をフルローンで融資してくれるのです。

実際に、サラリーマンを辞め、買値5000万円の築5年鉄骨2階建てのアパートをまるまるフルローンで購入し、不動産仲介手数料や登記費用、火災保険料などの諸費用270万円のみで不動産投資を始め、今では次々と不動産を取得し、中堅の不動産投資家になった方も存在します。

「不動産」の鑑定評価方式の「収益還元法」とは?

「不動産」の鑑定評価方式には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」があります。

以前までは土地のみの値段を周辺の取引事例と比較して評価する「取引事例比較法」が多くとられてきました。ですので、土地の値段が高すぎたため、「収益還元法」では極端に利回りが低くなり、まったく投資物件としての価値を見出せなかったのです。

バブルの頃、キャピタルゲインのみを目的として、土地やマンションに融資が実行されていたのです。つまり、物件の価格が上がりすぎて「収益還元法」では説明がつかないほど価格が上がってしまったのです。その後、バブル崩壊とともに地価が大きく下がったため、「収益還元法」でも説明がつく値段になったのです。

バブル崩壊後、真っ先に東京の「不動産」を買い占めた外資は、「収益還元法」で評価しても十分採算が取れることを真っ先に見抜いていたのです。

「原価法」

現在、日本のほとんどの銀行では、「原価法」で土地建物が評価されています。「原価法」は、評価対象の建物と同様の建築物を新たに新築したらどれくらいかかるか「再調達原価」を算出し、そこから経過年数分の原価修正を行い、対象建物の価格を求めます。これに、相続税路線価に一定係数を掛けて算出した土地価格を加えます。こうして求められた価格を「積算価格」といいます。

最近の土地の値下がりによって、土地の評価は相続税路線価よりも低く評価される傾向ですので、結果的に物件の7割程度の評価になるケースが一般的です。ですが、それでは1億円の不動産を購入する場合には、自己資金3,000万円を用意しないといけません。

「収益還元法」

そこで、大手都市銀行で登場したのが「収益還元法」による評価方式です。周辺のマンション価格や建築費用にいくらかかったかにまったく関係なく、購入予定の「不動産」が、どれくらいの年間収益を生み出すかによって評価をします。そして、年間収益の利回りのことを「還元利回」と呼びます。

「収益還元法」では、できるだけ利回りのいい物件を銀行に持っていけば、1億でも2億でもフルローンで融資を受けることは可能なのです。

「収益還元法」を利用して「不動産投資」の融資を受ける知識

「収益還元法」を利用して「不動産」を購入することで少ない諸費用のみで「不動産投資」を始める事ができます。

ですが、銀行側も大金を融資するわけですから、空室時の対処法や、修繕の知識、基本的な税金の知識、本人がどの程度不動産に関する知識を持ち合わせているのか、ということも考慮して融資の判断を行います。実際に、申し込みの際には、開業の目的や動機、事業の経緯などを聞かれます。

経営者としての資質

重要なのは、融資する側は、この人に融資しても大丈夫だろうか、という点を見極めて融資を行うということです。つまり、不動産に何の知識もない方が、長年にわたって安定経営を続けていくことは難しいからです。

ですので、「不動産投資」を始める方は、不動産の基礎知識や、建築基準法、都市計画法の規制、宅地建物の取引にかかわる税務など基本的なことを学ぶことができる「宅建建物取引取得者」について勉強することをお勧めします。練習問題を解いていくうちに自然と不動産取引の知識が身についてくるはずです。

また、現在では不動産投資セミナーなども多く存在します。その気にさえなれば短期間で不動産投資についての知識を吸収することは簡単ではないでしょうか。

関連記事

ページ上部へ戻る