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今回は、日本一大きな面積を誇る都道府県で、観光地としても人気が高く、ビジネスでの往来も多い都市、北海道をクローズアップしてみましょう。

ブランド総合研究所の調査によれば、魅力的な都道府県のNO.1に8年連続君臨しているのが北海道です。また魅力的な市区町村(2016年)では函館市は3年連続全国1位、札幌市は3位、小樽市が5位、富良野市が6位にランクインしています。

全国トップ6に4つの都市がランクインする調査結果からも、北海道には魅了的な都市が多くあるのがおわかり頂けれると思います。

テレビでは多くの特集が組まれ、デパートで物産展を行えば大盛況。また多くの転勤族がずっと住み続けたい都市としてあげるのが札幌市です。

そしてその札幌市は200万人近い人口を有する大都市であり、政令指定都市でもあります。

そんな北海道で行う不動産投資について考察してみましょう。

北海道の過去5年間(平成23年~平成27年)の人口推移

人口減少

まずはじめに北海道の過去5年間の人口推移です。下記が過去5年間の人口推移になっています。

平成23年
総数・・・5,474,216人
男性・・・2,592,061人
女性・・・2,882,125人

平成24年
総数・・・5,465,451人
男性・・・2,583,864人
女性・・・2,881,587人

平成25年
総数・・・5,463,045人
男性・・・2,584,535人
女性・・・2,878,510人

平成26年
総数・・・5,431,658人
男性・・・2,568,237人
女性・・・2,863,421人

平成27年
総数・・・5,401,239人
男性・・・2,552,867人
女性・・・2,848,342人

以上がここ5年間の人口推移になっています。

平成23年~平成27年の人口増減数はマイナス122,840人となっており、増減率はマイナス2.2%になります。この傾向は今後も続くと予想されていてます。

なお国立社会保障・人口問題研究所によれば、行政がこのまま何も対策を取らずにこのまま人口が減少をし続けると、2040年には総数「4,190,073人」まで減少するというデータがでています。

現在の人口から23%以上減少するということは、約4人に1人がいなくなるわけですから、大変な問題であることはお分かりいただけると思います。

しかしこれはあくまでも、何の対策も行わなかった場合での数字です。北海道庁は何かしらの対策を立てるでしょうから、当然この数字は変わってくると思います。

ただし実際に地方では20%程度の口が減少する都市も存在しているため、北海道庁は早急に対策を立てる必要があるでしょう。

やはり投資先は札幌に?

では北海道で行う不動産投資に可能性はあるのでしょうか?

現在北海道は人口の減少に伴い、ビジネス市場も縮小傾向にあり、企業の投資も減っています。

こういった理由から投資家の中に、北海道は不動産投資に不向きであると言われている方も少なくありません。

また金融機関においても道内の不動産投資にあまり積極的ではなく、企業に関しても北海道の物流拠点を閉鎖するケースも多く見られるようになりました。

不動産投資にとって、こういった状態は非常に良くない条件だと言えます。

しかし投資効率、つまり利回りに目を向けると興味をそそられる物件が多いのも事実です。

道内の不動産は高利回り物件が多く、15%以上の利回りを期待できる物件も珍しくはありません。また高稼働率を長期間維持して運用できている投資物件があるのも事実です。

またエリアによっては昔ながらの賃貸経営をされている大家さんも多く、苦戦されている不動産オーナーもいるようですが、現在型の経営スタイル(マンスリーや敷金、礼金0など)にシフトチェンジすることで、高稼働率での賃貸経営を行っている方もいます。

そして札幌市は道内、東京、地方からの人口流入がある都市で、いわゆる北海道での東京のような位置付けをされています。

平成22年1月から平成27年12月の人口推移を調査したところ、 平成22年1月が「1,909,100人」で平成27年12月が「1,954,555人」と増加していることがわかります。

このように札幌市については、今後も人口は増加する可能性は十分あるため、投資先としての適性は十分あると考えられます。

特に札幌市中央区、北区は着実に人口は増加傾向にあります。そして南区は人口が減少傾向で、東区、白石区、厚別区、豊平区、清田区、西区、手稲区は横ばいまた微増といった状況です。

最近の傾向として、例年の猛暑により避暑地を北海道に移す家庭も多くあり、別荘地として新たに人気が出ている事実もあります。

そのため居住者や移住者をターゲットにする投資とは別に、貸し別荘地や宿泊施設として一時的に使用する層をターゲットにした投資も面白いかもしれません。

2011年の大震災で一時的に外国人から敬遠をされたものの、依然として北海道は人気は高い観光スポットため、観光客数も復調の兆しを見せています。

そのため、こういった外国人観光客を対象に投資物件を民泊として運用する可能性を探るのもいいかもしれません。

もともと高い利回りが期待できる物件をさらに民泊ビジネスで運用することで東京では考えられない利益を生み出す可能性はあるかもしれません。

市町村別不動産価格が高いベスト5!

市町村別人口増減

続きまして北海道内の市町村別不動産価格の高いエリアのベスト5と低いエリアのベスト5を見てみましょう。

2016年地価が高い地域ベスト5※1㎡当たりとなります。

第1位:札幌市→108,612円

第2位:函館市→47,634円

第3位:旭川市→29,776円

第4位:帯広市→29,444円

第5位:千歳市→27,807円

以上のような結果となりました。5位以降は、6位に小樽市、7位に江別市、8位に富良野市がランクインしています。

※地価は土地DATEの数値を参考にさせて頂き作成しています。

札幌市で行う不動産投資

一位はやはり札幌市ですが、この価格を見ると東京や大阪、名古屋などに比べるとそれほど高い地価ではないことがわかります。

そのため物件の選定方法によっては少額の投資からはじめることが可能となります。

特にワンルーム、1Kといった物件はたくさんあり、価格も手頃なものが多いため、投資初心者や地方での不動産投資に興味ある方には、手を出しやすい投資先と言えるかもしれません。

また札幌市内には北海道大学や公立・私立の大学が複数存在しますので、学生や単身者を対象に絞った投資をするのも悪くないかもしれません。

ただし価格や利回りだけにとらわれることなく、区によって人口推移に差があることや大学・病院・商業施設、交通機関などをしっかりと調査・分析して、将来性のあるは資産価値、付加価値が見込める物件をチョイスすることが大切です。

函館市で行う不動産投資

では次に第2位の函館市を見ていきましょう。

魅力度ランキング3年連続全国1位の函館市ですが、不動産投資における調査結果は意外ないものでした。

函館は不動産投資に不向きであるという意見が大半だったのです。その理由としてあげられるのが、金融機関による融資の貸し渋りや函館の立地が考えられます。

特に立地が問題視されています。青森県の大間に原発計画があり、30km圏内にある函館は東日本大震災で起こったような原発事故を懸念して今後移住者は増えないのではとの予測があります。

そのため居住者や移住者をターゲットにした不動産投資は不向きと考えられているようです。

しかし気候も非常に良く、住みよい街のため観光地としても高い人気があります。また避暑地として使用される方の別荘地として需要はあるようです。

民泊や宿泊施設として活用できる物件を調達して、こういった層をターゲットとした投資であれば、投資先として面白かもしれません。

現在調査できた情報を整理すると、北海道は不動産投資に不向きだと判断されることが多いのですが、札幌には利回り20%の満室物件があったり、築浅で立地がものすごく良い物件なのに利回り15%といった物件もあります。

つまりに投資するのに魅力的な物件が多く存在しているのが事実としてあります。

しかし金融機関の判断としては投資不適格、つまり融資不可とされるケースが多々見受けられます。そのため道外の投資家が、北海道の土地を購入するときに、地銀で融資を申し込んでも、審査に通らないことがあるようです。

そのため、多少利子が高くても都市銀に融資を頼るしかなくなります。その場合でも十分に収益を確保することはできるでしょうが、 想定以上の支出になることを認識しておく必要があるでしょう。

つまり北海道で不動産投資をお考えの方は、融資戦略が非常に大切になってくるのです。

市町村別不動産価格が低いベスト5!

市町村別不動産価格

次に、不動産価格が低いベスト5です。こちらは一般的な不動産投資先としては不向きなエリアになりますので、参考程度にお読み頂ければと思います。

2016年地価が低い地域ベスト5※1㎡当たりとなります。

第1位:紋別郡西興部村→1,600円

第2位:中川郡音威子府村→1,650円

第3位:雨竜郡幌加内町→1,867円

第4位:苫前郡初山別村→2,250円

第5位:紋別郡滝上町→2,575円

まとめ

北海道で行う不動産投資を総合的に判断すると、ターゲットを明確にした目的別の投資に適していると考えます。

また投資先としては、やはり札幌市が群を抜いているため、札幌一択でもいいかもしれません。

融資については、地銀・信金など土着の金融機関は地元の住民に優先的に融資している傾向があるため、道外の投資家であれば取引先金融機関や都市銀行に相談することになります。

札幌以外の投資先をあげるとしたら、函館や富良野などが候補になりますが、リスクを犯してまで投資する価値があるかは疑問が残ります。

これは個人的な見解になりますが、北海道であれば札幌市、さらに言えば中央区か北区に限定して投資することが最も成功率の高い投資になると考えています。

実際に数年ほど中央区に住んだことがありますが、大通公園、札幌駅周辺には企業、学校、大学、病院、商業施設など充実した生活環境が整えられています。

また繁華街にでるにも、気軽にタクシーを利用できるエリアです。さらに除雪作業が行き届いているエリアのため雪もさほど気になりません。つまり暮らしやすいのです。

そして中央区、北区の人口推移をみても増加傾向にあります。

そのため北海道で不動産投資を行うのであれば、札幌市中央区、北区が適していると考えます。

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