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不動産投資と非公開物件

これは投資物件に関わらず、マイホームなどで家を探している方にとっても興味深いテーマかもしれませんが・・・

資産価値の高い投資物件を安く、優先的に購入するにはどうすればよいでしょうか?

物件を探す方法としてポピュラーなのが、不動産ポータルサイトや不動産オークションサイトを利用して、物件検索をして気になる情報があれば問い合わせを行う方法でしょう。

しかしすべての不動産物件の情報が世の中に公開されているとは限らないのです。

実は不動産には非公開物件といって、ネットに流通させない物件が数多く存在しているのです。

そしてこの非公開物件の中に、優良物件が存在しているのです。

非公開物件とは?

非公開物件

では非公開物件をチェックするにはどうすればよいか見ていきましょう。

この非公開物件の情報を見るには、不動産会社に出向いて対面で案内して貰う方法が一般的になります。

しかし不動産会社は自社の営業エリア内の物件を中心に扱うため、営業外の地域の物件はチェックさえしてないことが多いのが現状です。

そのため、常時すべての非公開物件を取り扱う不動産会社は皆無に等しいかもしれません。つまり不動産会社に行った場合でもすべての非公開物件を見ることができないことになります。

また非公開物件を閲覧できることを売りにする不動産サイトがあります。

物件を見るには会員になることが条件となりますが、確かに非公開物件を閲覧することは可能です。

ただし不動産会社同様にすべての非公開物件を掲載しているというわけではありません。

また最近では不動産投資セミナーに参加して、物件情報を得ることもできます。

セミナーによるメリットは、主催者が独自に持っている新鮮な物件情報を入手できることになります。例えば自社ブランドで開発している物件であったり、自社で仕入れた物件などが該当します。

しかしこの方法はかなり限定された情報になってしまうため、投資家にとって必ずしも有益な情報でない場合もあり、しっかりと精査する必要があります。

紹介した方法には一長一短がありますので、上手く組み合わせて活用して良いところ取りをすると優良物件を見つけることができるかもしれません。

不動産調達の方法

次にもう少し突っ込んだ物件の取得方法について、考察していきたいと思います。

理解を深めるために、まずは不動産会社の不動産調達の方法について見ていきましょう。

すべての物件がこれに該当するわけではないのですが、売買を生業にするする不動産会社の会社の場合、物件の調達は主に業者間で行われることが多くあります。

その物件は自社で買い付けた物件、または開発した物件が主になります。

この場合、いきなり物件を購入者に販売するのはなく業者間で取引された後、一般に流通させることになります。

流通イメージをつかむために戸建て物件を例にとって説明してみましょう。

不動産開発業者A社が調達した土地に住宅を建設して建売住宅を作ったとしましょう。

この場合に考えられる流通パターンは、A社が直接売るケースとA社からB社に売却してB社が販売するケースが考えられます。

この後者のケースが業者間での売買取引とに該当します。

ここでA社は直接売ったほうが利益がでるのでは?と疑問に感じる方もいるかもしれませんが、実際にこうした取引が行われているのはA社・B社双方にメリットがあるから行われているのです。細かい事情は割愛させて頂きます。

そしてB社が一般に流通させる金額は、当然B社はA社から仕入れた金額に利益をのせたものになりますので、圧倒的にB社の販売価格の方が高くなります。

ここで気付く方も多いかもしれませんが、仮にA社がB社に売却する金額で物件を購入できたらどうでしょうか?

実際に個人でこの段階で購入できるケースはほとんどありませんが、どちらかの会社の代表や仕入れ責任者とのパイプがある場合でしたら、もしかしたら可能かもしれません。

ある不動産投資家によれば、彼の同級生が不動産会社を経営いているため、4000万円の物件を3500万円とかなり安く購入したことがあると聞いたことがあります。

人間関係の構築

不動産投資

たまたま昔からの友人・知人でない限り、不動産会社の社長さんや仕入れ担当と知り合う機会はあまりないかもしれせん。

しかし営業担当と知り合うことは思いのほか簡単にできます。

例えば、不動産セミナーに参加してみるのもひとつの方法になります。

まずはセミナーに参加して営業マンと知り合い、人間関係を構築して、次の段階で上司を紹介してもらうことは可能でしょう。

しかし相手も商売ですので、本気で買う気がなければ相手にしてもらえませんので、投資に対する自分なりの本気度を見せる必要があります。

具体的には自己資金だったり、知識だったり、情熱だったりが該当するでしょう。

そして営業担当と人間関係が構築できている段階で、実はかなり有益な不動産情報が回っくる可能性が高くなるのです。

具体的にはあなたの要望にマッチする非公開物件を調査して紹介してくれることもあるでしょう。

つまりこの段階までくればかなり有利な取引を行うことができますので、あとはあなたが物件を選定する力を鍛えて納得できるものを購入すれば良いのです。

極端な言い方をすれば、良い物件だけがピックアップされた状態で物件を選べることができて、選択肢から外すのが難しい状態になれば最高なのです。

それには情報を提供してくれる相手との信頼関係をしっかりと築くことが必須となるのです。

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