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物件選定は利回りだけを重視しない

不動産投資

不動産投資のための投資物件を探していると・・・

高利回りでよさそうだと思った物件は、たいていが築年数が古い物件ではないでしょうか?

中には築後30年以上が経過した物件を高利回り物件として売り出しているケースも存在します。

このような物件を高利回り物件として売りに出している理由は、リスクが高いからにほかなりません。

どんな物件でも築15年目くらいから給湯器、エアコン、コンロ、照明器具、配管など修理費はどんどんかかりますし、設備や間取りが古くなるため、いったん空室になると家賃を下げなければ空室はなかなか埋まらなくなります。

さらに家賃を下げると今度は低所得者層が集まってきて入居者の質が低下する恐れがあります。

入居者の属性が下がれば家賃の滞納率が上がり、ますます当初予想していた収益は見込めなくなってしまいます。

そして売却しようと思っても、売るに売れず入居者を追い出して解体するにも莫大な費用がかかってしまいます。

まさに古い物件は負の連鎖に陥ってしまうリスクがあるのです。

このように築後15年以上の物件は賃貸経営で利益を出すことは難しいといえます。

ですので賃貸経営初心者の方はなるべく古い物件を避けたほうがいいでしょう。

「賃貸経営」サービスを工夫することは最良の空室対策

世の中には流行っている店とそうでない店があります。

これは何が違うのでしょうか?

たくさんある物件の中からお客様に選ばれるためには、サービスの工夫は欠かせません。

敷金礼金ゼロ円キャンペーンをしたり、2ヶ月フリーレントで家賃をタダにしたり、駐車場を2台目から無料にしたり、新米プレゼントキャンペーンをしたりと、あの手この手で入居者に選んでもらう工夫をされているケースが増えてきました。

賃貸経営はまさにサービス業です。「お客様を喜ばすこと」これがサービス業の神髄なのです。

サービスを工夫して、さらに家賃で周囲よりも割安感が出せれば、当然お客様に選んでもらえるはずです。

大手メーカーのように、どの物件でも同じ間取りと同じ内装、同じ外観、同じサービス、そして同じ家賃設定、こんな同じような物件ばかりを建ててどうして今後差別化を図っていけるのでしょうか。

そして安易に一括借り上げ契約をすることによって、自身の収入機会と経営手腕を磨く機会も失っていることになるのです。

ぜひあなたの物件に魅力的なサービスを盛り込むようにしてください。

サービスを工夫することを常に心がけていれば、空室が埋まるだけではなく行列のできる物件ができあがると思います。

「賃貸経営」家賃の滞納保証で未回収リスクを回避する!!

賃貸経営のリスクとして空室と並んで心配なことが滞納リスクです。

家賃を滞納したあげく本人は荷物を放置して夜逃げをするケースも存在します。

勝手に荷物を捨てることもできず保証人に処分の許可をとったり、荷物を廃棄したりと、さんざんなめにあうこともあります。

数ヶ月分の家賃の未回収だけではなく、処分費用や余分な時間までも奪われてしまうのです。

家賃滞納は賃貸経営を続けていくうえで大きなリスクとなります。

しかし、このような滞納リスクを排除するうえで画期的なシステムが整備されてきました。

全国チェーンの不動産賃貸仲介業者では、滞納保障管理をオーナーのために導入してほとんどの業者が6ヶ月までの滞納保障を実施しています。

たとえばクレジットカード会社と提携している不動産仲介業者大手では、原則として入居者全員にクレジットカードに加入してもらいます。

もし滞納が発生すれば、滞納発生期間についてクレジットカード会社のほうで最長6ヶ月まで保証するというシステムです。

ほかには、専門の家賃保証会社と家賃滞納保証契約を締結するやり方もあります。

この方法では入居時に家賃1ヶ月分の50%程度を保証料として入居者に負担していただくのが一般的です。

このように滞納保障と入居審査をきちんと行うことにより、滞納というリスクをリスクヘッジすることができるのです。

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