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失敗しないための知識

不動産投資初心者にありがちなことに、「利回りの高さ」だけに目がくらんで、利回り重視で不動産を購入してしまう方が多いのです。もちろん、利回りが高いことはいいことですが、それにプラスして重視する点「場所(立地)」を考慮することを忘れてはなりません。

不動産はひとたび購入してしまうと、安易にその場所を動かすことができないので「不動産」なのです。つまり投資物件選びで、その場所が不動産運営に適している場所なのかが1番重要なのです。その場所が10年先、20年先、と長期にわたり不動産経営を続けていくことができるのかを見抜くことが大切なのです。

自分ならどう?

どこで不動産経営を行うかという場所の問題は、最も真剣に時間をかけて検討する必要があります。最寄り駅からの距離や、スーパー、コンビニ、病院、学校、などの生活施設が整っているか、都会であれば急行電車や地下鉄が複数乗り入れているかなど、利用者を自分に置き換えて判断する必要があります。

自分が住みたくもないと思うような立地条件の不動産は他の人も住みたいと思いません。自分でも、その立地条件の不動産に住みたいと思うかどうかが最も適した判断基準となります。

一括借り上げの甘い罠に要注意!!

大手メーカーのマンション・アパートなどに多い、「一括借り上げ」を利用して家賃保証してもらっているケースがあります。

「一括借り上げ」とは、大手メーカーなどの管理会社が空室リスクを見込み、実際の家賃の70%~90%で不動産オーナーから不動産全室を借り上げ、管理会社が不動産オーナーに代わり入居者との契約を交わすものです。管理会社は、オーナーへの保証金と入居者からもらう家賃で「一括借り上げ」との差額で利益と経費を捻出しているのです。

不動産オーナーは、毎月の収入が保証されているのであれば多少収益が減ってもいい、と安易に契約してしまうことがあります。しかしこれは自分の財布を他人に預けて、70%だけでいいからと言っているようなもので、せっかくの収益機会を逃しているだけなのです。管理会社は、自社の利益と経費を差し引いて残りを返しているだけなのです。

「一括借り上げ」を理解する

「一括借り上げ」は、貸地貸家契約で契約しますので、「借地借家法第32条」の「借賃増減請求権」により、「周辺家賃と乖離してきた場合は、当事者はいつでも借賃の額の増減を請求できる」となり、空室などにより、いきなり家賃の値下げを請求されることもあるのです。さらに、不動産オーナーは空室がある期間、その部屋の共益費相当額を負担しなければいけないのです。

また、旧借地借家契約では、「借家人のほうからはいつでも自由に解約することができるのですが、大家さんからの解約は正当な事由がない限り認められない」という不利な点があります。法律上対抗手段はありませんので、安易に「一括借り上げ」を利用せず、あなた自身の責任で不動産管理を行うことも考える必要があります。

あなたのセンスが試されるマンション・アパート経営

不動産業者は、あなたの物件だけを優先して客付けしてくれるわけではありません。たとえ空室が続いていても、入居者がつかないのだからしょうがない、程度にしか思ってくれません。これが現実ですが、そこはやはり人間のやることなので、対策することはできます。それは非常に簡単なことで、不動産業者の担当と仲良くなることです。

意外かもしれませんが、担当者と仲良くなることで「入居者がつかないのだからしょうがない」といった考えを「入居者がつかないと大変」という認識に変えることができるのです。そうなればしめたもので、「優先的に入居者を案内してくれる」ことで、空室期間を最短にすることにつながる可能性が高くなるのです。

とはいっても、担当者の力だけでは空室が完全になくなるわけではありません。空室が続くのには理由があるのです。「家賃が高い理由かもしれませんし、リフォームが不完全だからかもしれません。バス、トイレが別になっていれば決まっていたかもしれません。」このように原因を考えて改善することで必要で、経営者として稼働率を上げる努力と工夫を怠らないことが重要です。なぜ空室が続くのかを分析して入居者を納得させる条件を提案する必要があるのです。

物件自体の条件も大切ですが、大家であるあなたの入居希望者に対しての心使いも大切です。ぜひ、不動産業者や管理会社に任せっきりではなく、経営感覚を持って不動産経営にチャレンジして下さい。

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