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出口戦略を失念

私の不動産投資の失敗体験談として、一番の失敗にあげらることは、投資対象として購入したワンルームマンションの売却計画をまったく立てていなかったことです。いわゆる出口戦略と呼ばれるものですが、物件購入時は購入したうれしさや目先の運用にばかり目がいってしまっていたのです。

不動産投資会社からすすめられ、収益物件としてワンルームマンションを購入したのですが、十分な自己資金がある訳ではありませんでしたので、ローンを組んでワンルームマンションを購入しました。その際に販売を行った不動産投資会社に物件の管理を一任できましたし、空室リスクを加味しても賃料収入と立地をはじめとした物件の条件を考えれば、収益を上げることは十分可能だろうと見越していました。

順調なマンション経営

ワンルームマンションを購入して、実際に賃貸物件として入居者の募集をしましたが、新築物件ということもあり、最初の入居者が見つかるまではほとんど時間はかかりませんでした。最初の入居者は4年間の間居住して頂き、退出後も、次の入居者も時間を空けることなく見つけることができました。このように築年数の浅い間は空室リスクもほとんど影響なく順調に賃料収入を獲得できました。

しかし、築10年を過ぎると入居者が簡単には見つからなくなりました。そのため賃料を少し下げて周辺の築年数の浅いワンルームマンションよりも価格面での優位性を出すようにしながら運用してきました。しかし築15年を過ぎ、16年目に入居者が退去された後、次の入居者をみるけることに非常に手間取ってしまったのです。

競合の物件

近隣に築年数の浅いワンルームマンションも多数建設されたことで、家賃設定を相当見直さなくてはならない状況になっていたのです。仮に私が入居者の立場だとすればこの家賃でこの部屋は選ばないなと思う状況にまでなってきていました。ただ、そこまで家賃を下げてしまうと、毎月の支払いにかなり不足してしまうため、簡単に値下げに踏み区切ることもできなかったのです。しばし考えた後にこの物件にこれ以上の収益力は無いと判断してワンルームマンションを売却をしようと考えました。

しかし、私が想定していた以上に築15年を超えたワンルームマンションの中古相場の反応は厳しく、結局組んでいたローンを完済するだけの価格で売却することはできませんでした。ローンを完済するために貯金を切り崩すことになってしまったのです。

完全な失敗ではないが・・・

このワンルームマンションによる賃料収入で獲得できた金額を全額払い出すには至らなかったので完全な失敗ではないのでしょうが、私の不動産投資の収支計画においては見込違いの結果となってしまいました。失敗して今後に活かせることとしては、不動産投資の対象物件は購入を検討する段階で予め何年後に幾らくらいで売れるのかという出口戦略をシビアに立てておくことが重要であるという教訓を得たことでした。

10年以上先の不動産市場を正しく予測することは困難です。だからこそ購入物件を選ぶさ際は、極力シビアに見込を立てることが、不動産投資の最後にどんでん返しを食らって失敗するという結果に陥ってしまう事を防ぐために重要なリスクヘッジなのであるということを学びました。

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