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不動産投資をされているみなさんにも非常に興味があるであろうテーマ「不動産の投資戦略」について考察していきたいと思います。

私もその一員になりますが、毎年、年末になると来年の投資戦略予測を雑誌やコラム、ウェブ等に書きあげるのですが当たることはなかなかないと書いている本人が考えています。

そして年末の予測はなく、この時期に出てくる今年の予想を出している人が本物だと考えてします。

理由は簡単でこの時期になってくると今年の世界経済や日本経済がどうなるかのデータがそろってくるからです。

今年はまだすべてが出揃っていませんが、大体のことは予想がつきますので不動産の投資戦略について解説をしていきたいと思います。

今年の世界経済は去年ほどよくならない?

「今年は去年ほど良くはならない」このことは、私は年末というよりも10月の時点で悪くなるのはわかっていました。

なぜなら、去年はFRBの利上げが年末の行われることが確定的でした。

ところが、世のアナリストたちはアメリカが世界経済を引っ張るという虚言というよりも経済の基本中の基本というものを知らないでそんなことを言っていたと思います。

利上げというのは、かんたんな話、景気が過熱したときにその景気を冷やすために利上げをするのです。そのため利上げの影響で株価が下がって当然なのですが、こういった予測ができなかった人がたくさんいるのです。

さらに円安が進行するとか、株価が続伸するなんて的外れなことばかり言っていたのです。

私の2015年初の予言記事は見事に的中していましたので、本来なら人気アナリストの仲間入りしてもおかしくないのでしょうが、その割には仕事が増えないな、と思っています(笑)。

話を戻します。年初にIMFが世界成長を以前の3.3%から3.0%に下方修正をしたのも当たり前ですし、中国の減速をみな騒いでいますが、それは夏からわかっていたことなのです。

つまり年初の株価やリートの下落というのはアメリカ経済が減速をしたことが起因であり、中国や新興国が原因ではありません。原因であったとしても主要因ではなくあくまでも付帯的な要因になるのです。

今年の株価、不動産価格

では今年の株価と不動産価格の動向を探っていきましょう。その前にこの動向を探るには、需給要因というものを考えなくてはいけません。

まず不動産価格についてですが、不動産融資が去年過去最高になったということがありこれは需要が旺盛であることを示しています。

つまり供給が細り、需要が今のように続けば不動産価格は上昇すると考えなくてはいけないのですが、需要に関しては疑問をもたなければいけないと思っています。

次に株価に関しては、アメリカが利上げ後に株価が下落をしましたが、これは上記の説明通り、景気が過熱をしているから利上げをしたのですから、

今後はその過熱感を払しょくした場合は、また大きな新高値を抜き去ることは確実のように個人的には考えています。

またFRBは今後の利上げに関しては、2月に一度アメリカ経済は好調という声明を出しましたが、では3月に利上げをするかといえば答えはノーです。

今の金融政策は、金融政策を変更する前には必ずそのアナウンスをする傾向が強くなってきていますので、3月はそのアナウンス、つまり今度はいつ利上げを予定するというアナウンスしか行わないと思います。

では夏に利上げをするか、と言えば答えはノーであって、FRB自体はおそらく年末に利上げをすると予測しています。

これについては毎月のFRBの議事録でも声明でも言っているのですが、今回のこのアメリカの調整が終了してまた上昇過程に入ることが予想される年末に利上げをしたいと何度も言っているからなのです。つまり年末に利上げとなるのです。

これらを加味すると不動産や株価が投げ売り状態になるのは年末ということが予測されるのです。

そして一番の問題は、今年の年末の安値と今から起きる安値の安さの比較問題になります。おそらく今から起きる安値のほうが低い価格になるのではないでしょうか。もちろん不動産は物件によっても違いますが、この根拠は世界経済や日本経済は成長をしているということになります。

今年の世界経済成長をIMFが3.3%から3.0%に下方修正したとはいえ、年末時点よりも世界経済は3.0パーセント成長すると予測してるわけですから、この予測が正しいとすれば去年の年末よりも単純計算で3.0パーセント全体平均よりも上がっていることになります。

日本の経済成長も今年の予測を1.7%として、昨年の改定値が0.4%になりますから、単純計算で上昇することになります。ですから、これから起こるであろう下げは年末の値段よりも高いということが根拠になります。

参考までに、サプライズ利上げとか、サプライズの金融政策変更など採用をしているのは日本だけであって、アメリカやヨーロッパ等ではそんなことはありえません。

これからまた日本の経済の新聞社が去年もやったような煽りをすると思いますが、アメリカのサプライズ利上げなどありません。必ず事前に周知徹底してから利上げをすると思います。

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