記事の詳細

不動産は買い場なのか?

日本の金融マーケットが下落基調です。

マスコミによるとこの要因をイギリスのEU離脱問題やアメリカの利上げ先送りや雇用情勢の不安と言われていますが、私から言わせればそんな与太話誰が信じるかというのが私の感想です。

たしかに今の日本の金融マーケットにイギリスの離脱問題にしても、アメリカの雇用情勢にしてもある程度影響をしていることは間違いないのですが、そもそも根本の問題認識が違うのです。

アメリカの雇用情勢というのは単に求職者が減った話とストの関係で新規雇用数が減ったようにみえただけの話です。そして、こんなバカげた議論に加わることもあほらしいのですが、本当にイギリスが離脱したらイギリスはジ・エンドです。

離脱してもしなくてもイギリスの資産価値は現状でみてバブルの呈を様相しており、いつ崩壊するかの問題です。つまりイギリスの凋落は何があっても予見できることであって、離脱以前の問題なのです。

もしイギリスがEUを離脱すれば日本人が民主党を選んだようなものなのです。できもしない政策を掲げ政権与党になり、今では何が自民党と違うのと思う政党のことです。

どちらにしてもイギリスの今後は日本よりはましな程度くらいでしょう。日本よりマシな理由は、イギリスは移民によって人口増加が見込まれるからです。

日本の金融マーケットの不安定の根幹

世界経済も中国という新興国を筆頭として不安定ですが、この日本の金融マーケットが弱含みなのは、日本国内問題です。金融マーケットが不安定イコール不動産も今後もより一層軟化することが予想されます。

マイナス金利については機会があればお話をしますが、住宅の需要の拡大よりも低下を意味します。何といっても日本は住宅着工件数が年間120万件もあり少子高齢化時代には多すぎる供給量になります。

専門家は半分でよいと言っていますが、個人的には30万件でも多いと思います。

つまりここでいくら民泊の優遇税制や普及促進活動を行っても最大の需要地である東京都区部の自治体で、その支援表明をしているところがほとんどない状態。

おまけに供給過剰ですから、結果は安売り商売の貧乏商売になるのはわかりきっていることです。だから付加価値をつけることに自信がない方は参入すべきではないのです。

ツタヤの増田さんのように立派な理念をもつことによって参入を強化する方法もあると思いますが、そもそもツタヤ自体が企業の体質に問題があるため、どうしようもないということです。

テレビのエコポイントで補助を受けた東芝、シャープ、三洋、パナソニックがその後甚大な経営危機を迎えたことからもわかるように、税金を目当てにする企業はは商売にセンスがないのです。

日本の一番の問題はデフレ

話は逸れますが、私は愛煙家になるのですが、経産省と電通がタッグを組んで健康企業を目指すキャンペーンが大嫌いです。禁煙にお店をすると優遇税制になることをキャンペーンして法人税の減税を望むそうです。

愛煙家からすれば、「そこまでするのか」といった感想だとと思います。

そこまでして節税し、電通を儲けさせることにみなさん必死なようです。税金をいっぱい払って自治体や政府から表彰されたいと思うのがまともな感覚です。

儲けられないからこのような優遇税制に走るのです。そうやることが自分の企業の実力と思っているらしいのですが、優遇税制に頼れば頼るほど、自社の企業体質は改められなくなります。

そして、日本の一番の問題はデフレです。

物価が下がって賃金は横ばいだから実質の生活水準は豊かになっていると厚労省はいいますが、騙されてはいけません。

物価が下がれば、そのうち企業収益が減るのは当たり前のことです。だから、今が一番給料水準がいいのです。そのことを消費者は敏感に察知して、給料が増えても消費を伸ばさないのです。

次回に続く。

不動産は買い場か?

以前中国を筆頭とする世界経済の失速を背景に、日本経済は停滞をしていると言われているが、実はそれは本当ではないという話をしました。

そしてこの金融マーケットの停滞の原因は、日本のデフレと税金に対するひどいモラルハザードであるという話をしました。

実際の税金の使い方をみると、もう頭に来るメニューばかりですし、払う側も使う側が単に使っているだけなので道徳の損壊も甚だしい状況になっています。

ですから補助金ビジネスが流行するのです。弱い国家、自治体に依存しているのですから、こういったことを目的とした企業などは、例の都知事と同じような結末を迎えるのではないでしょうか。

そして不動産市場が買い場と言われる方もいますが、実態はマイナス金利によってデフレによる不動産価格下落、そして需給構造の供給過剰状態であるため、私は疑問に感じるわけです。

つまり今は日本の不動産バブルの1991年状態で、いま買う方は高値で買う可能性が高いと私は考えています。つまり、賢明な投資家は、今は安値待ち状態で、準備をしておけばいいと考えています。

伊勢志摩サミットの合意内容

合意内容は小難しい言葉ではいくらでも説明できるのですが、みなさんがわかる言葉のワンフレーズで大体のことはわかると思います。

その合意内容で一番際立ったのは「世界経済はリーマンショック前夜」という文言になります。

リーマンショックはいわずと知れた世界同時株安でその原因は不動産融資ということが耳目一致するところだと思います。簡単に言えば、不動産バブルが崩壊したことなのです。

その不動産融資が年収が1万ドル程度の人に100万ドル貸付を行い、本来マイホームが持てない人がマイホームを持てたのです。そのため景気はよくなるけど、返済に困るのは早いのです。そしてその返済が大量に滞ったために起こったバブル崩壊なのです。

現在の状況は、その状況とは全く異なり、今のバブルは先にお話をしましたように、去年からアベノミクスバブルが崩壊しているのです。アベノミクスは金融緩和のことになりますので、そのバブルが世界で崩壊しかかっているのです。

このリーマンショックは不動産融資が原因で生成され、その崩壊もそのデフォルトによって発生をしたものですから、似て非なるものですが、この世界的な金融緩和ブームが過ぎ去ろうとしている現在、景気も好調になっていると日本国内ではウソの宣伝を行っているのです。

何度もいうように物価が下がって景気がよくなるわけがありません。

つまり今回の伊勢志摩サミットでは、世界の首脳は今後リーマンショックのような大規模な株式や不動産の暴落が起こるよと宣言したに等しい合意なのです。

その合意が出た後に不動産を買う行為は極めてリスキーな行為というのは理解できますでしょうか?だから賢明な投資家は事前準備に備えることが、今は一番大事なことと私は考えているのです。

不動産は買い場か?

前回は、伊勢志摩サミットで現在世界経済はリーマンショック前夜のようなものだと声明を出しているのにも関わらず、状況の把握をできていないセールスのいいなりになって不動産を購入するのは自滅行為だという話をしました。

今回はそのバブル崩壊の元凶は日本になる可能性が非常に高いことと、その次に続くのはイギリスだということを解説していきます。

日本円割安過ぎる

もともと80円台だったドル円相場は昨年1ドル125円まで売られ、円安効果が絶大となりある程度の景気の回復は実感したことだろうと思います。

ただし、この状況に関して全く改善していないという方もいることに注意です。日本のバブル時代は、私はまだ若くお金も持って居なかったので全くその恩恵など受けていない口になります。

つまり数字上は好景気で、そして世間が好景気であっても、全くその恩恵を受けることができない人は必ず存在するのです。

しかし、好景気もいつかは停滞期に入るのが世の常であって、バブルのピークは去年、そして今年はその崩壊の第一弾になるのです。

ここで去年と今年が大きく違う点は、日本銀行のマイナス金利の導入になります。

実はドル円相場というのは、日本とアメリカの経済格差、もっと簡単に言えばGDPの比較なのです。

ここでマイナス金利を適用すると日本は、稼いでも稼いでもその金額が減少することになりますし、一方でアメリカはその稼いだ分に対してその金利が付与されるので、日本は稼いでも本来稼げる金利収入は減額になります。

このことを理解していれば、マイナス金利はデフレ効果しか存在せず、決して円安効果など理論上あるわけがないのです。

日米の経済格差が開くのだから円安になるのではないと考えるかもしれませんが、それは間違いで余計に円高になるのです。さらに突っ込んだ説明はかなり難しくなりますので、割愛します。

しかも今年の基準値が70円、去年の基準値は110円です。この基準値を知っていれば125円の相場が割安過ぎるというのがかんたんにわかるのですが、みなさんはこの基準値を知ろうとしません。

不動産も同様で周辺の平均価格も知らずに自身の物件の値付けなどできるわけないです。

現在のレートが105円で本来は70円にならなければいけないものと比べ35円も割安なのですから、黙っていても円高にいくのですが、政府は介入すると口先介入をします。実際は国際ルール上できるわけがないのですけどね。

この基準とのかい離に着目したのがジョージソロスという投機家

ジョージソロス氏は、東南アジア通貨危機や大英帝国のポンド戦争に加担した人物として有名です。

伊勢志摩サミットではリーマンショックに近似しているという声明が出されましたが、私から言わせれば現在の状況は、東南アジア通貨危機に近似しています。

そして有名な投機家は、必ず自分の基準値というものをもっていて、その基準値を判断材料にして株等を売買しているのです。

バッフェットなどは、よく自分の持っている株の自分の基準値を公表していますが、その価格に着目する人はほとんどいませんし、また、その価格がどうやって算出されたかを考えない人が多いのです。

不動産も同じで「自分なりの価格が客観的な価格で、適当な価格をもっていても意味は全くない」という感覚をもっている人は迷いません。基準値よりも安いのか、安すぎるのかの判断をできる人は当然、安すぎる物件を買うのですから。

その目安は基準値から30パーセント安い物件が候補なのです。それ以下の物件はおそらく何かの欠陥がありますので、手を出すにはリスクがあるのです。

これだけ客観的なデータからかい離しているのは日本とイギリスだけなのです。イギリスは今後停滞することは確実で、不動産もバブルなのですが、人口は増えていてこの人口が多ければ、その下落は日本ほど酷くはないというのが一般的な評価になると思います。

そのため、個人的にはソロスのターゲットは日本だと考えています。次回に続く。

不動産は買い場か?

前回は伊勢志摩サミットでリーマンショック前夜と声明文に出たようにおそらく世界的な同時株安というのは、不可避な状態になっているという話をしました。

そしてその対応はサミットでは機動的な財政出動ということになっています。これは何を意味するかといえば、暴落をしたら財政出動をしますよ、つまり世界の首脳が集まって協議をしたけど、暴落の予防策はなく暴落したら出動するという意味になると思います。

なにしろ水が高いものが低いところへ落ちるように、高すぎるものは必ず下がるのですから。

不動産はどうなる?

では不動産についてはどうでしょうか?

株価同様に不動産価格も暴落の可能性が高いのですが、重要なことはあなた自身があなたの買いたいと思っている物件の基準値や相場を知らなければ意味がないのです。

不動産価格が下がった下がったとマスコミや専門家に踊らされ、購入したものはいいものの実は大して安くなかった、実際は平均相場よりも高かったなんていうことになれば世間も惨状なのでしょうが、あなたの財布の悲惨な運命になると思います。

ですから、不動産を購入するのであればあなたの基準値をもったほうがいいと再三再四に渡って説明しているのです。

そして迷わず買っていいのは、基準値から30パーセント安いものです。正確にいえば25パーセント程度安いものがベストと言えるでしょう。いくら安くても、40パーセント50パーセント安というのは買ってはいけません。

いくら世間が惨状だからといっても、こういう状況に参入する方は山ほどいますし、プロも混じっているでしょう。その方々がそういった物件で優良なものはすべて先に買い漁ってしまっていると考えたほうが無難なのです。

つまり、プロにも見捨てられたから安いのであって、決してお買い得と考えないほうがいいのです。

通常の買いモノをするときも一緒で半額割り引きというのはかなりの欠陥が目立つ商品だと思います。欠陥の点をきちんと見極めてから買うのが一番いいのです。安もの買いの銭失いとはうまい言葉だと思います。

そして金融マーケットは大荒れでしょうが、不動産は遅れて安値が来ます。つまり不動産は金融マーケットが安値をつけてから、早くて1カ月から3カ月で安値をつけてくることが想定できます。

たとえば銀行株が急落をしたらその銀行の資本金が大幅に減り、その手持ちの不動産を銀行が安値でたたき売りをすることがあります。

これは何も銀行に限った話ではありませんが、株式市場や為替相場が安値を付けると、必ず資金繰りが悪化する会社が存在するので、そういった会社は不動産等を売却するケースが非常に多いのです。

こういった理由により、金融マーケットが安値をつけたことを確認してからでも、不動産の購入は遅くはないということなのです。つまり不動産市場は株や債券等の金融マーケットよりも遅れて価格が下がるということです。

また金融市場は明らかに安値をつけていても、そういった状態では必ずマスコミがまだ安い、安いと騒ぎたてるので、明らかに不動産市場を含めた金融マーケットでは心理が冷え込んでいますので、そこで自信をもって買えるか否かというのはあなたのもっている基準値以外何ものでもないのです。

つまり周囲の意見に左右されない、自分なりの価格というものをもっていることが、こういった場面ではとても大事なことなのです。

株の投資家、バッフェットが安すぎる株をなぜ買えるのかといえば、安すぎる株の判断基準をもっているから買えるのです。

以上の点から考察してみると、今後は思いっきり安値で買いたい向きの投資家向けの不動産市場になると思います。また、安く買いたいのは誰もがそう思うことです。きちんと研究をしてその来るべく日に備えたほうが私は無難だと考えます。

ただ暴落は起こると予想しますが、想定された暴落は大したことないと思いますし、また必要以上にも上昇もしていませんのでリーマン並みの安値は過剰な期待ですし、そもそも暴落しないかもしれまないということをお忘れなく。

関連記事

ページ上部へ戻る