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エアビーアンドビーの欠点?

エアビーアンドビーや政府推奨の民泊が世間をにぎわしているようです。

私は何度かエアビーアンドビーなど民泊にダメ出しをしてきましたが、なぜエアビーアンドビー等の民泊がダメなのかをもう一度詳しく解説をしたいと思います。

もちろん運用方法によっては、参入に賛成をしますが、長期間にわたるビジネスになるのかといえば甚だ疑問になりのです。

都市部の不動産は?

民泊がもてはやされる背景として、政府が空き家対策として優遇税制を導入したことが一番の理由になると考えます。そして最近、大きな成果をあげているエアビーアンドビーが日本に進出し、これらのタイミングが合致したのでしょう。

しかし、日本の国内事情は東京一極集中の状態で、先にお話したように、この状態であれば東京、特に山手線内では土地が高騰して当たり前の話になると思います。

実際、高騰といかないまでも、都内の不動産価格は漸増傾向にあるのは間違いないと思いますが、日本のバブル期のように高騰、暴騰状態になることは今後もありえないと思います。

先ず、その理由としては、土地は有限であることは誰しも認めることだと思いますが、上空に関しては土地が無くなったら高層マンションやビルを建てれば済む話です。

つまり、いくら土地が有限でも所有地内の上空は無限にあるわけですから土地が供給不足になれば高層建築物が増えるのは当然のことです。

近年の例をみればタワーマンション等が無尽蔵に建築され、東京駅周辺にしても何度も開発されなおす例をみれば明らかです。その度に延べ床面積が増えていき需給が緩和をされます。

そして高層ビルが建築されるとそれ以前まで不動産や賃料がかなり上昇しているのですが、建築物が完成するとすぐに供給過多になるのです。

つまり今の東京都内の不動産需給は、需給が均衡状態にあり供給が大幅に増えることもなく、人口流入も大幅に増える可能性はそれほどありません。要は均衡状態になのです。

そのパワーバランスを崩す要因としては、供給サイドは供給が増えることはあっても供給が減ることはありえません。供給が増えれば高層化して供給を増やせばいいのですから今の状態というのは、無限に供給ができる状態です。

一方で、需要サイドとしては日本の所得自体が減っているのですから、賃料や不動産価格が上昇したら買い手や借り手が存在しなくなりますので、その価格を適正に保たなければ不動産業者は商売にならないのです。

ですから、日本人の所得が上昇、ないしは金利が高騰するようなケースがなければ、この需給バランスが崩れることは先ずないと考えられます。

価格が高騰する可能性?

また日本の深刻な少子高齢化というものは大問題で今後、間違いなく移民の問題が議論をされると思います。

その場合、移民のほとんどの人が出稼ぎになるため、1円でも稼ぎたいと考えるでしょう。その場合、生活コストは高いけれども東京に移民が集中することが予想されます。

そうした場合は、需給のパワーバランスが崩れ価格が高騰する可能性があるのです。つまり今の都内の不動産価格は今後も適正に推移をしていく可能性が非常に高いことになります。

アベノミクスがスタートすることを見込んで大儲けをしたのが森ビルになりますが、アベノミクス前の東日本大震災時に大量に建築計画を立て虎ノ門ヒルズを筆頭に新築ビルを完成させました。

その完成と相まって、アベノミクスとともに国民所得が上昇したので入居率もかなりの数字になると思います。

エアビーアンドビーはなぜだめなのか?2

私がエアビーアンドビーに不安を感じる理由に、エアビーアンドビーが貧乏商売の典型だと感じるからです。

エアビーアンドビーを利用して恩恵を被るのは消費者だけであって、出資や実際に店舗を出す投資家にはメリットはほとんどないと思います。

そもそも不動産投資には日常の生活ではない必要以上のお金がかかるものであって、その集客コストというものも建設費やコストに比べれば瑣末な金額になると思います。

確かに現代社会のように供給は青天井で、需要は有限というよりもどうやってお客さんにお金を使わせるかで悩む社会構造において、いくら資金力があって投資にお金をかけても、客が来なければ商売にならないという社会構造になっています。

そのため集客は経営者にとっては、一番の問題になると思います。

邪道?

しかし営業のプロから言わせれば(私は日本でも有数な営業マンと自負をしていますが)、売っている商品がなんであれ、結局は売れるものはその人の人格であり、今のようにコストパフォーマンスや素材、原料にこだわったなんて売り文句で商品や不動産を売る方法は個人的には邪道と考えています。

つまり人間対人間の商売をやれば勝手に売上はついてくるのに、人間を避けて数字や機械に頼っている商売なんて、いずれ廃れると思っています。

ビックデータなど突然のリスクに全く対応できない代物ということは、数字のプロはよくわかっていることですが、ド素人が扱うと万能の機械のように思えてくるものなのです。

ビックデータなど所詮、数字のことを何も知らない人にとっての大人のおもちゃであって、数字をよく知っている人からすればいまさら何をやっているの、としか思いません。

データがいっぱい集まれば正確な予想ができるのは幻想であって、その数字の意味を知らない人間がいくら分析をしても無駄なのです。

統計学においては、その外れ値や閾値などの扱いの処理を知らない人間が何をやってもたいした成果はなく、仮にそれによって商売が成功しても、それは単なるまぐれで50年もその商売で稼げればいいほうでしょう。

エアビーアンドビーは50年稼げればいい?

つまりエアビーアンドビーは50年稼げればいい、そういう捉え方をする商売だと私は考えるのです。

貧乏商売の何がいけないのかといえば、安売り小売店が日本の有数の産業にならないように、基本的に物を安く売るのは皆さん歓迎をすると思います。

しかし、安い商品を売っていて永代まで続いた商売はありますか?

記憶に新しいのは主婦の店、ダイエー。1970年代の初頭には爆発的な成長を遂げましたが、今はもうその名前は存在しません。

ジャスコやイトーヨーカドーは日本有数の小売でもなぜか存在感がありませんね。結局、人を豊かにしないからだと私は個人的には思います。

安売り商売は身を滅ぼす?

ダイエーは日本の有数の安売りで成功した企業ですが、今はもう存在しません。もちろん、本体の話で関連企業等はまだあるかもしれません。

このダイエーですが、かつてはプロ野球球団のオーナーであった会社ですが、事業主体がなくなったプロ野球球団というのは、国鉄に続いて二度目の現象になります。

世の中に必要であった商売だったから成功をしたのだと思いますが、私はその会社の存在がなくなった最大の要因は、貧乏商売になると考えています。そしてエアビーアンドビーも同様で、一時的に手掛ける商売だと考えています。

安売りの商売

デフレの商売として有名なのはユニクロ、マクドナルド、すき家、などあがると思います。

しかし、そこで働く人たちの実態はどうなのかと言われれば、上記の3社は大衆を相手にしている商売なのに労働者にとってはブラック企業だと言われています。

これらの会社が特定の顧客を相手にしている会社なのであれば人からいくら恨まれようとあまり関係はないと思いますが、誰でも一度くらいは利用したことがあるか、もしくは街で見かけたことのある商売なのが問題なのです。

もちろん、それ以前に人から恨まれたくないと思うのが人間であって、また恨まれた商売において成功することはなかなかないと考えます。

私の推察ですが、上記3社はそこでは働く従業員からは烈火のごとく嫌われていると思います。サービス残業など明らかに違法なことをすることは無いでしょうが、安売りをすることはあらゆるコストを下げなくては安い価格設定はできないのでしょう。

昔は人件費は必要経費という考え方をして、自分の店が危うくても自前の従業員の雇用を打ちきらないというような名経営者と謳われる松下幸之助のような経営者がいました。

しかし現代ではこういった経営者はいないかもしれません。というよりも存在しないといっても過言ではないでしょう。

現代社会では人件費は単なる経費で、安ければ安いほどいいという考えかたになって、そしてだまくらかして安い賃金でよく働く人がいい、という考え方が経営者では主流です。語弊があるかもしれませんが、本音はそんなものだと思います。

しかし、そうやって従業員の賃下げに成功して、自分の懐を潤しても社会全体でみれば害悪にしかならず、従業員の給料を減らせば、引いては自分の会社の売上が落ちるという景気循環を自ら生み出しているのにすぎません。

今の名経営者といわれている方々は、自分の懐だけを潤し、目先のことにしかこだわっていません。

つまり自分のことだけしか考えていなく、自分の会社の売上さえよければ、国や社会がどうなってもいいと考える会社のことを貧乏会社というのです。

アマゾンなどは世界的に大普及をしていますが、日本では消費税をアメリカで納税しているという理由で納税していません。また社員からはブラック企業として訴えられます。

消費税を顧客から徴収しませんから物は安いです。しかし消費税分安いのではなく消費税を乗せたら実際は割高なのです。

いろいろ書きましたが私の考えは、エアビーアンドビーは発想としては二番煎じだと思いますが、消費者を引き付ける魅力があります。また使い勝手がいい、利用価格が安い、ということがあると思います。

しかし、価格が安いということは目先の自分の売上のことしか考えず、自分の商売が安売りすることによって、その社会や国家がどうなってもいいと自任することなのです。

だからエアビーアンドビーはとっかかりとして始めるのには賛成をしますが、長くやる商売ではないと考えるのです。

エアビーアンドビーの欠点

かつてNTT株が上場した時は、バブル全盛期だったこともあり、NTT株で多くの投資家が儲けを得ることができました。

しかし、その後のバブル崩壊でNTTの株主は莫大な損金を抱え込んだのです。そして一部の投資家は、現代に生きる私たちには信じられないような行動を起こすのです。

国が実質推奨をした株取引で損が出るのはおかしい、よって株主の損失の補てんを国に対して求めるという訴訟を行いました。

私も金融マンとしてはそのころは初心者であったのですが、この株主さんたちの態度にあきれ果てたものです。いうまでもなく、国がNTT株を譲渡したのですから国の政策なのですが、株であろうと不動産であろうと投資の責任は自己責任になります。

国が推奨をしたのか否かはよくわかりませんが、だいぶ儲かった株をバブル崩壊までもっていた方々に責任があるのであって、それを国の責任にするという訴訟は大きな違和感を感じ得ませんでした。

このように日本人には、お上の政策はいつも正しいという誤った認識をもっている側面が今でもあるのではないでしょうか。

これは江戸時代からの考えの流れになりますが、お上の政策が正しいわけがないのです。明治維新は成功裏に終わりましたが、その後の日露戦争や太平洋戦争などはお上の政策の失敗なのです。

なのにその当時の指導者層というのはパージを受けずに、例えばその孫の麻生太郎氏が未だに一線で行政を行うというのはどういうことなのだろうと誰も不思議に思わないのが、私にとっては不思議です。

岸信介氏に至っては、戦犯であって公職追放の憂き目にあいながら、当時の世界情勢の恩赦によって政治に復帰した人物です。その孫が何をやっているのでしょうと不思議に思うことです。

こういう過去に間違いを犯した方々が日本のトップに居座り、行政をやっていることに何も違和感を感じないのは少し、というよりもかなりおかしいと思うのが普通ではないでしょうか。

しかし仮に、徳川のお殿様が間違いを犯しても将軍の地位を追われたかと言えば、明らかに答えはNOであって、これが日本人の特性になります。それがまだ連綿と続いているのです。

では今行われている空き家対策の優遇税制は経済学上というよりも、物事の基本として正しい政策なのでしょうか?答えは私の個人見解になりますが、明らかにNOなのです。

日本で一番人口が集中している東京でさえも、不動産の需給は均衡状態というのは説明したとおりになります。そのほかの地域、特に地方に関しては、明らかに供給過多の状態です。

私がジョルゲンソン氏に違和感を感じる理由は簡単で、彼の論拠には供給面しか語っておらず、需要に関しては全くのコメントなしで、おそらく彼の世界的な需要不足は人類や世界の進歩がそのうち解決するということになるのでしょう。

しかし、現実問題としてこの世界的な需要不足というのは、IT革命によって工業製品に関しては青天井の供給が可能になり、一方で需要はコストが下がることはイコールとして所得が下がるのですから、以前よりは需要が減るのは誰でもわかる現実です。

不動産において、供給サイドの空き家のオーナーに優遇税制を行うと、余計に需給の面においては余計に供給過多になり価格が下がるのは当然の話になります。

つまり賃料やその空き家の価格は下がります。

その上に、エアビーアンドビーのようなサイトができれば、かかるコストは余計に下がるのですから、安売り競争に発展し、将来は採算が取れずにダイエーのように廃業になるのは目に見えているのです。

だから世間が注目するエアビーアンドビーに関して、私は非常に懐疑的な見方をしているのです。

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