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千葉県の不動産投資、今回は「千葉市花見川区」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。

調べる内容は以下の通り。

  1. 地域情報(空き家の状況・治安・子育て環境)
  2. 人口(人口推移・将来人口)
  3. 不動産価格の動向(地価・平均家賃)
  4. 賃貸需要・資産価値
  5. 交通情報(路線・高速)
  6. その他

「千葉市花見川区で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。

千葉市花見川区の概要、特性

空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。

そこで「千葉市花見川区」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「千葉市花見川区」の空き家率から見ていきましょう。

空き家率の推移

下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市花見川区」の空き家率・空き家件数の推移です。

平成10年:10.5%(7430戸)
平成15年:13.6%(10250戸)
平成20年:11.6%(9270戸)
平成25年:12.6%(11500戸)

千葉市花見川区の空き家率は上昇、下降を繰り返して推移してきました。

また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。

平成15年:7130戸
平成20年:7030戸
平成25年:7950戸

刑法犯認知件数(刑法犯)の推移

不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。

では安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。

過去の犯罪件数(刑法犯)は下記になります。

平成15年:4,601件
平成20年:2,475件
平成25年:2,042件
平成26年:1,584件
平成27年:1,532件
平成28年:1,361件

平成16年のピークから千葉市花見川区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。

千葉市花見川区では防犯パトロール、防犯アドバイザー派遣、防犯メール配信、防犯カメラ・防犯街灯補助などの防犯対策に取り組んでいます。

今後も治安の改善に期待できるでしょう。

待機児童数の推移

入居者をファミリー層をターゲットにする場合、子育て環境は物件を選ぶ上で需要な予想になってきます。

そこで子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。

過去の待機児童数は下記になります。※千葉市全体の数値

平成25年:32人
平成26年:0人
平成27年:0人
平成28年:11人
平成29年:48人(33人※今までの定義)

次に千葉市花見川区の不動産価格の動向について考察していきましょう。

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不動産投資

千葉市花見川区の不動産価格

不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。

まず千葉市花見川区の地価は、千葉県内10位、全国217位となっています。

最高坪単価は1991年の201万円、2016年は21.4%程度の43万円となりました。

現在までの地価動向

では最近の地価の変動を見てみましょう。

1992年以降、15年以上地価は下がり続けましたが、2007年(5.02%)、2008年(4.21%)の2年間は上昇に転じました。

またここ最近の動向は、2013年(0.03%)、2014年(0.91%)、2015年(0.84%)、2016年(-2.33%)と緩やかな動向が続いています。

なお地域別の動向は、下記を参照下さい。

上昇した地区

京成大和田エリア(0.48%)、新検見川エリア(0.19%)

下降した地区

八千代台エリア(-5.01%)、幕張本郷エリア(-4.78%)、検見川エリア(-2.65%)、実籾エリア(-0.63%)、幕張エリア(-0.56%)

地価が下降したエリアが多くなりましたが、全体的には緩やかな動向となりました。

賃料相場

では千葉市花見川区の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。

ホームズ家賃相場情報によると、

1R~1DK:5位
1LDK~2DK:9位
2LDK~3DK:8位
3LDK~4DK:10位

となります。

小さい間取りの方が賃料が高い傾向が見られます。

千葉市花見川区の交通・アクセス

では千葉市花見川区の電車状況はどうなっているでしょうか?

千葉市花見川区内には6駅あり、JR総武線と京成千葉線の利用が可能です。

JR総武線:新検見川駅、幕張駅、幕張本郷駅

京成千葉線:京成幕張駅、京成幕張本郷駅、検見川駅

複数路線が利用できる駅はありませんが、幕張駅と京成幕張駅は乗り換え可能な位置にあります。

千葉市花見川区の人口推移

少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。

そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。

それでは千葉市花見川区の人口動向を見ていきましょう。

現在までの人口状況

最近3年間の人口は、2015年:178902人、2016年:178977人、2017年:178739人となっています。

また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。

人口推移

1995年:178596人
2000年:179015人
2005年:182248人
2010年:181043人

2005年以降減少傾向にある千葉市花見川区の人口は、ここ数年は横ばいでの推移となっています。

今後人口推計

では今後の人口推移はどうでしょうか。

下記は国立社会保障・人口問題研究所(以下、社人研)による2020年~2040年までの千葉市花見川区の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。

社人研による将来人口推計※2020年~40年の5年毎

2020年:173250人
2025年:166347人
2030年:157971人
2035年:148577人
2040年:138717人

年齢3区分別人口※2020年~40年の5年毎

年少人口:9.6%→8.9%→8.1%→7.7%→7.5%
生産年齢人口:57.6%→56.7%→55.3%→52.1%→48.0%
老齢人口:%→32.8%→34.4%→36.7%→40.2%→44.4%

横ばいで推移してきた千葉市花見川区の人口は、減少に転じます。

また年齢3区分別人口からは、さらなる少子高齢化が予測されます。

次に千葉市花見川区による将来人口を見ていきましょう。

千葉市花見川区の将来人口推計

2020年:175,000人
2025年:167,000人
2030年:159,000人
2035年:149,000人
2040年:139,000人

1世帯あたりの人員

2010年:2.38人
2015年:2.30人
2020年:2.21人
2025年:2.13人
2030年:2.06人
2035年:1.99人
2040年:1.92人

高齢化率

2020年:32.0%
2025年:33.8%
2030年:36.4%
2035年:40.2%
2040年:44.7%

千葉市花見川区による将来人口推計では、減少の予測となっています。

また平均世帯人数は減少、高齢化率は上昇となっています。

千葉市花見川区で行う不動産投資の将来性

これらのデータを元に千葉市花見川区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。

不動産投資と人口問題

各データをまとめると下記になります。

社人研のデータ:減少

千葉市花見川区のデータ:減少

どちらのデータからも20%程度の人口減少が予測されるため、不動産投資に与える影響も大きいと言えるでしょう。

しかし千葉市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に期待したいところです。

不動産投資と交通

では千葉市花見川区の交通に関してはどうでしょうか?

千葉市花見川区はJRの利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。

幕張駅から秋葉原まで40分程ですので、十分通勤や通学圏と言えます。

不動産投資と不動産価格

では不動産価格をみていきましょう。

千葉市花見川区の千葉県内でのランキングは地価は10位、平均賃料は5位(~10位)となります。

すべての間取りで地価よりも上位ランクとなっています。

また2016年の取引では、幕張本郷駅周辺で102万円、新検見川駅周辺で78万円と高値での取引が確認できます。

千葉市花見川区の不動産投資

以上、千葉市花見川区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。

これらの情報を要約すると千葉市花見川区は・・・

  1. 千葉市花見川区の将来人口は減少。
  2. 少子高齢化、核家族化が進む。
  3. 千葉市花見川区の空き家率は平均的な数値。
  4. 犯罪発生件数は減少傾向。
  5. 地価は緩やかな動向。

となります。

着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市花見川区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか?

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不動産投資

千葉市花見川区国立社会保障・人口問題研究所土地代データ平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。

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