記事の詳細

バブル期を超えて過去最高価格に

不動産経済研究所発表の2015年の全国新築マンション市場動向によると、新築マンション販売価格はバブル期を超えて過去最高価格になりました。首都圏を中心に、札幌、仙台、名古屋、福岡といった大都市でもの値上がり率が高かったようです。

このようにこと数年にわたって新築マンションラッシュが続いたにも関わらず、価格はそれほど大きな需要が存在するか否かはよくわからないまま上昇しています。今回は「新築マンションの価格上昇」について検証をしていきましょう。

マンション価格上昇の原因は資源なのか?

マンション価格が上昇をしている要因について、大手デベロッパーによれば、資源戦争が始まりその原材料の価格が上昇してことだとしています。

今は原油価格は暴落をしていますが、リーマンショック前から問題となっているが中国の爆買い行動です。この中国13億人の人口が日本人並みの生活をすれば、世界からエネルギーから食糧からなくなってしまうと一般的にいわれています。

今アナリストの中には中国が経済減速をしているため、エネルギーや食糧の輸入減になり、これが商品相場全体の下降の理由だという分析している方もいます。

実際に中国の輸入額は減っているのですが、現実は違います。日本のアナリストは政府同様、金額ベースばかりの統計をみて騒ぐ傾向があります。しかし、数量ベースでは経済減速にも関わらず数量は変わっていないのです。

つまり価格低減によって金額ベースは減っていますが、数量ベースが変わらないような状態であれば資源の需要は十分にあるということになります。そもそも衣食住に関するコストは工業化が進んだ先進国では下がらないということは統計上わかっています。

国際機関やアナリストたちは、資源というのは需給がルーズだから価格が下がると言っているのです。しかし実際の経済では需給不均衡というのは、これだけ金融市場が混乱していてもありえないのです。また原油に関してはOPECが減産をしないのはこういった事情があるのです。

しかし数量は変わらずで推移をしても、金額ベースで下がってくるのは遥か先になると思います。そのため今後の新築マンションの価格は、横ばい状態になり、資源価格が完全に下向きトレンドと確認され始めてから下がっていくのではないのでしょうか?

参考までに今の景況感が改善されても資源価格は上向きにはなりません。

東京オリンピック開催による建設作業員不足

アベノミクスのスタートして以来、サラリーマンの年収は上がっているというのは政府が喧伝をしているだけで、実際は下がっています。つまり、サラリーマン全体の年収が下がっているのに、建設作業員の特殊工のお給料だけがウナギ登りということはあり得ません。建設業のお給料が上がったのは東京オリンピックで開催が決まったときだけで今は漸減傾向にあります。

つまり消費が上向いた理由は、売り手が価格を高くしたいということに依るところが多いのではないかと考えています。

本当の理由は政策

住宅ローン減税が行われているのはみなさんもご存じだと思います。この政策効果によって潜在需要を喚起してマンション価格を上昇させているのが大きな原因と思われます。

その上に相続税の増税によって富裕層が新築マンションや築年数の浅いマンションを買い漁ったのも理由ひとつでしょう。

マンションの価格の上昇に、マンション価格にも加重平均など採用しているべくもなく、単純平均を採用していることから価格帯の高いマンションが増えたことも一因でしょう。

しかし、住宅ローン減税によって住宅を購入するサラリーマンよりも富裕層の可処分所得が多いのは自明の理であり、この富裕層の消費行動が価格の押し上げ効果が絶大ということになると思います。

何の政策にも関わらず、政府の不動産支援策というのは絶大の効果があるということになります。

サラリーマンの所得減は?

サラリーマンの所得減ということは賃料を下げないと借り手がいないということになります。

つまり、今後も不動産価格は上昇する見込み(東京オリンピックまでと予測しています)はあるのですが、今後の賃料は停滞するか、もしくは下がる傾向にあるという可能性を念頭に不動産投資を考えるべきです。

関連記事

ページ上部へ戻る