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育てる投資

不動産投資投資物件を自分の手で育てることができる点で、他の投資商品(例えば株式やFXなどの外国為替)とは大きく異なります。

ほとんどの投資商品は資金を投入後に、自らその商材に何か手を加える事はほとんどありません(出来ないともいえます)。そして頃合いを見計らって買い戻したり売り戻したり、市場を静観することがメインとなります。

しかし不動産投資は自分の意志で自分の手で、商材である不動産を育てることができるのです。そして不動産の育て方が、不動産投資の成否の鍵にもなりえるのです。では不動産投資が失敗に終わらないような投資物件の育て方に着眼して説明していきます。

育てる=管理

不動産投資は他の投資商品と異なり、投資した後のオーナーの管理一つで大きく育てることも枯らせてしまうこともできるという特徴を持っています。

一戸建てやオフィスビルのオーナーなどでは、あまり頻繁にオーナーが育てる機会はすくないかもしれませんが、これがマンションやアパートの場合では、オーナーの育て方が大きな影響を与えることが多いのです。

具体的に育てるって?

物件を育てるというのは、具体的に言ってしまえば不動産の「適切な物件管理」です。しかし、この「適切」という部分が実は難しいのです。

多くの方は投資物件の管理をマンション管理会社に委託していますが、こういった管理会社による管理だけでは、あなたが想定したまたは想定以上の収益を上げることができる投資物件に育てることは難ししいのです。

入居者の視点

まず、投資物件を育てることは、投資直後からはじまっています。では都心のマンションの1室に投資をした場合を想定して説明してみます。

投資直後(物件購入後)にまず、入居者に「物件の良さ」をアピールできるような環境を整える必要があります。例えばマンションの郵便受け。もし前の入居者がシールを貼り付けたままで汚れていたら、多くの方は好印象を持たないでしょう。

次にマンションの部屋のちょっとした汚れやホコリ。実は入居する時にはこのような「オーナーがあまり意識をしない部分」が原因でマイナス印象を与えてしまうことが往々としてあるのです。

「障子が破れていた」「電気系統の調子が悪い」というのは実は借り手からすると「住む時にまで直してくれれば良い」問題なのであまりマイナスの印象を持たれないと言われています。

それよりも、初めて訪れたマンションのくすんだ窓ガラスや、窓のサッシのホコリなど「本当に管理されているの?」という印象を与える部分に対して非常に悪い印象を抱きやすいというのです。

先程「管理会社による管理だけでは難しい」と説明しましたが、入居者の入れ替わりがあるときに、管理会社に清掃やメンテンナンスを依頼しているため、現地を確認に行くオーナーは少ないのです。そのため内覧者に「本当に管理されているの?」という印象を持たれてしまう部分が出てきてしまうことがあるのです。

入居者の視点

入居する前の問題をクリアした後に行うのが、入居中の管理です。投資したマンションの周囲の物件の調査はしっかりと継続しているでしょうか?入居後に近くのマンションの賃料が下がり、更新などを機に賃料を値下げした競合するマンションに引越してしまうケースも不動産投資をしていると少なからず起こるのです。

退去による損失は家賃だけではないのです。退去に伴いリフォーム費用や清掃メンテンナンス費用など賃貸経営に直結する問題になるのです。

そのため入居者が決まったとしても、定期的に周囲の環境(他の物件の賃貸料や新しくできたスーパーや行楽施設など)を調査して、入居者の方が不満を感じることなく住める環境・条件(家賃・管理費用・更新費用など)提供することが、投資物件が長生きできるように育てることにつながっていくのです。「入居前の行き届いた管理、入居後の生活環境の評価」は必ず継続するようにしましょう。

人から愛される不動産に

自分の手でしっかりと管理を続けた投資物件は、長期間の継続した収益を上げる可能性が高まります。実際に私が経験したことですが、私が投資したマンションは3人連続で入居者が次の入居者を紹介して頂いたため、人が途絶えたことがありません

不動産投資は不労所得の代表のように例えられますが、自分で物件の管理を行うのであれば、労力はかかります。「マンション管理会社に任せる」のも楽でいいかもしれませんが、管理会社には方向性まで決める責任はないため、やはり最後の判断はオーナーに委ねられることも現実的には多々あります

自ら手をかけて投資物件を育てることで、自分なりの賃貸経営の成功の法則を見つけることができるかもしれません。

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