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投資物件をみつけるためのヒント

最近、不動産投資用物件を見つけるときの参考に「駅が近くて値下がりがしにくい物件のランキング」というものをみていました。

私は会社員時代には営業マンとして、首都圏近郊の駅前の様子などはほとんど頭の中に入っているくらい営業活動に勤しんでいました。その時の記憶とそのランキングを比べた場合、ランキグデータとあまり違いはないと感じました。今回は実地で投資物件をみたときに考えるポイントを考えてみましょう。

常に上位にいくランキング

私が見たランキングは、最近「みなとみらい線」ができた横浜の元町でした。これをみた瞬間、「それはそうだろ。当たり前だね」と思いましたし、また近年若者に人気の池袋がランク下位の方にあったことも特段驚きではありませんでした。

つまり私の記憶にある街の印象とあまり相違なかったのです。私の記憶とそのランクというのは一致していたわけです。

私は証券マン

私は証券マンの営業でしたので、ある程度の富裕層や会社オーナーの家を廻ることが多いものでした。ですから、駅を降りた瞬間にこの街はしらみつぶしに営業をしたほうがいいとか、ここは営業する価値なしとかの臭いを感じ取っていました。

つまり、若いころからの習性でお金もちがたくさんいるか否かの雰囲気を感覚的に感知するのです。

印象的なのはやはり田園調布でしょうか。あそこの町には、電車にのるような金持ちはあまり存在しませんが、人の品の良さや衣服の高級さなどが際立っていました。しかし、田園調布本町というところにいくとがらっと雰囲気が変わるので、不思議なものでした。

つまり、街というのは住んでいる人によって雰囲気が絶対的に変わるものです。

金持ちの家に営業をかける

金持ちそうな家とそうでない家というのは何千軒も飛びこみ営業をして感覚的にわかるものです。しかし、そういった経験のない方にも簡単な方法があります。

その方法は、「駅前で木造の物件が多いか、少ないか」をみることです。たとえば、あなたの狙っている投資物件が駅前から徒歩5分圏内にあるとします。そすると駅前から5分以内の古い木造家屋の軒数を数えるのです。

将来の競合を予測

そういう家はお年を召している方が圧倒的に多く、近い将来相続などの世代交代が想定でき、その土地を売却する可能性が高いのです。ちなみに証券マンとしては、そういった家にはリスクを負うことのできるお金を保有していることが少ないため商売にはなりませんでした。この経験値というのはほぼ間違いがありませんでした。

つまり、こういった家というのは将来売却・転売の可能性が高く、あなたの商売敵の賃貸マンションになる可能性があるのです。つまりあなたの投資用マンションが空き家になっているときに、運悪くその新築マンションが賃貸募集を開始をしたら、あなたは入居者を確保するために値下げをせざるを得なくなるのです。

なぜ、上位のランキングがわかるか?

なぜ、上位のランキングがわかるのかといえば簡単です。その地域に転売できる物件がないのです。たとえば元町のように中華街や山下公園などの地域にはほとんど転売できそうな物件がありません。またどのビルのオーナーも適度に儲かっているようで、手入れが行き届いています

つまりランキング上位にある地域では、近い将来に売りに出せるような物件が非常に少ないのです。逆に池袋には駅から5分も歩くと、転売に出そうな物件がごろごろありますし、同様に繁華街の中にもいっぱい転売できるような物件があるのです。

つまりそのエリアの賃貸需要は高いけども、現在実需物件ではあるが近い将来賃貸に転用できそうな物件が多数あるのです。だから池袋は賃貸需要のわりには人気ランクの下位に位置しているのです。

具体的な方法論

たとえば投資物件を2~3戸に絞ったとします。私のような長年の勘というのは今の時代は流行りませんので、徹底したデータ主義にならなくてはなりません。

簡単に言うと、その周辺に「候補物件と同じような賃貸住宅が何戸あり、その有利点、不利点を数字で表記をして、ランクをつけていけばいい」だけの話です。

そして新規の供給を予測して、将来的にどうなりそうなのかを数字で全部表記していくことで、あなたの予算と利回りにあった物件は簡単に割り出せることになると思います。

データ収集の結果というのは合理的な結果としてとらえらることができます。どんな投資でも100パーセントの投資などありえないわけですから、リスク度合いも数値化をすればさらに奥深い投資案件もみつかるのではないしょうか。

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