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空き家対策について「その10」

前回は、自分ができるすべての対策を行なっても空室が出てしまった場合、そのときには家賃を下げてもまずは人を住まわせることが大事だと説明しました。とは言え、ただ単に家賃を下げれば良いわけではないのです。今回は家賃設定の詳細について解説をしていきましょう。

安易な家賃下げには同意をしない

あなたやマンション管理会社が設定した家賃というのはおそらく相場水準のものになると思います。そのためあなたの物件にニーズがないということは、需給状況の変化を一番に疑うべきです。需給が変化しているのに、家賃は現行水準にしても、当然そんな商売は上手くいくわけがありません。

しかし相場を見なおして状況を改善しても入居者がいない場合、結局のところ人の気配がしないところには人間は住みたくないという状況があるはずなのです。ですから、まずは人の気配を復活させるために家賃を時限で下げる必要があると思います。

その場合はあくまでも時限であって、入居者に多大な恩恵を呑ませることはダメです。つまり契約を短期間にするのです。たとえば最近流行りのウィークリーマンション並みの契約期間にするのです。その場合、短期間にするので敷金や礼金をカットしたりしてその入居のハードルを下げるのです。

しかし、住み心地がよいから契約を延長するという申し出はきっぱり断るのです。なぜかといえば赤字覚悟の家賃なのですから、その間、部屋を汚されていたりしたら、赤字になる可能性もあります。ですから一回、必ず出てもらい、同じマンションの他の部屋などに移ってもらい人の気配を復活させることが先決なのです。

とにかく稼働していることを他の周囲からも確認できるくらい引っ越し業者が頻繁にその物件の前に止まっているという状態を映しだすのが一番の目的なのです。人の気配が復活して、人が動いている状態は人間の本能を反映させた動きになるので、その状態を3カ月もつづけていればかんたんに満室になるはずです。

ただし全く需要が物件ので空き室というのはなんともしようがない、というのも本音になります。

そしてめでたく満室になった場合は家賃を上げて、損をした分を取り戻す努力をすればいいだけの話です。満室のマンションには人が必ず来ますし、入室待ちなどの状況を作り上げれば最高の成功になると思います。

この場合、老朽化しているから無理という考えを捨て、しっかりとメンテナンスを行えばたとえ老朽化していても満室になることもあるし、満室になれば必ず人気物件になります。

京都の古刹などを思いだしてください。古刹というのは酷い老朽化ということですよね。でも人気の寺院になっているのはなぜですか?そういうお寺等もよく観察して自分の物件に取り入れるのも投資の勉強の一つになります。

需給状況の変化が満室につながらない場合

たとえば、あなたの物件の競争相手になる大きなマンションが出てきた場合、先の東日本大震災のような天災があった場合は大きな需給変化があります。

天災等は保険等でカバーをするほかはないのですが、競合相手が出来た場合はもうほとんど打つべき手がないと言っても過言ではないでしょう。しかし、赤字を垂れ流しても仕方がないので家賃の下げによって競合相手に戦争を仕掛けるしかありません。これも、事前準備があれば、防げることということを絶対に忘れないでくださいね。

でも、あなたのお財布に余裕がある場合は、そのニーズの変化に伴い、ニーズに合わせてその物件の改修を行うということもできるのです。つまり今はファミリー向けマンションですが、それを単身用の豪華マンションに変えたり、家具等つきのマンションにしてみたりアイディアはいっぱいあると思います。

次回はこういったリノベーションについて考察をしていきたいと思います。

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